Precio del m² en Buenos Aires

¿Cuánto vale el m² en Buenos Aires en 2026?

El precio del metro cuadrado en Buenos Aires varía enormemente según la zona, el barrio y el tipo de propiedad. El promedio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es de
USD 2.476/m²

(Zonaprop, agosto 2026), pero los valores individuales oscilan entre los
USD 1.056/m²

de Villa Lugano y los
USD 6.148/m²

de Puerto Madero, una diferencia de casi 6 veces entre el mínimo y el máximo de la misma ciudad.

En el GBA Norte, el promedio es de
USD 2.416/m²

(Zonaprop, agosto 2026), con una suba del 0,3% mensual y del 2,0% en lo que va del año; la mediana según UdeSA + Mercado Libre es de USD 2.208/m². Sin embargo, dentro del GBA Norte también existen diferencias enormes: desde los
USD 2.073/m²

de la localidad de San Fernando hasta los
USD 3.525/m²

de La Lucila según relevamiento propio sobre avisos publicados (agosto 2026).

Tabla completa: precio del m² en CABA por barrio — agosto 2026

La siguiente tabla muestra el precio promedio del metro cuadrado en cada barrio de CABA según UdeSA + Mercado Libre (agosto 2026). El valor es el promedio entre precio de publicación y precio de cierre real para el mercado de departamentos.

Tabla: precio del m² en GBA Norte — agosto 2026

Los datos de GBA Norte provienen de Zonaprop (agosto 2026) para las localidades específicas del corredor norte, y de Zonaprop (agosto 2026) para los promedios generales. Los valores corresponden al mercado de departamentos salvo aclaración.

¿Por qué varía tanto el precio del m² en Buenos Aires?

La diferencia entre USD 1.056/m² (Villa Lugano) y USD 6.148/m² (Puerto Madero) ilustra la extrema segmentación del mercado inmobiliario de Buenos Aires. Esta brecha de casi 6 veces entre el mínimo y el máximo de la misma ciudad responde a la combinación de múltiples factores que se potencian entre sí.

1. Ubicación y accesibilidad al centro

La proximidad al microcentro de CABA, la calidad del entorno urbano, el acceso al transporte público y la seguridad del área son los factores base del precio. Los barrios del norte de CABA y el corredor norte del GBA tienen precios sistemáticamente superiores al promedio por su combinación de accesibilidad, calidad ambiental y perfil socioeconómico de los residentes.

2. Oferta educativa privada de calidad

La concentración de colegios privados bilingües de nivel es uno de los factores que más directamente impulsa la demanda residencial de familias. San Isidro (Saint Andrew’s, Northlands), Vicente López (Northlands), Belgrano y Palermo tienen premiums de precio directamente relacionados con su oferta educativa. Las familias pagan más por vivir cerca de los mejores colegios.

3. Calidad del parque edilicio

Barrios con mayor proporción de edificios nuevos con amenities completos (pileta, gimnasio, SUM, seguridad 24hs) tienen precios superiores a los de barrios con parque edilicio más obsoleto. Puerto Madero es el ejemplo extremo: todas sus torres construidas entre 1990 y 2020 generan el promedio más alto de CABA. La renovación constante del stock en barrios como Palermo y Belgrano sostiene sus premiums.

4. Calidad institucional del municipio (GBA)

En el GBA Norte, los municipios con mejor gestión pública tienen precios superiores. Vicente López y San Isidro son los ejemplos más reconocidos: la calidad de sus calles, espacios verdes, servicios municipales y seguridad genera un premium que se refleja directamente en los valores del m².

5. Cercanía al agua

Las propiedades con vistas al Río de la Plata o acceso a la costanera —tanto en CABA (Puerto Madero, Núñez) como en el GBA Norte (La Lucila, Olivos, Vicente López, San Isidro)— tienen un premium de entre el 15% y el 40% sobre propiedades equivalentes sin este atributo. El recurso natural es escaso e irremplazable.

Evolución del precio del m² en Buenos Aires 2022–2026

El mercado inmobiliario de Buenos Aires atravesó un ciclo de recuperación gradual entre 2022 y 2026. Los datos verificados disponibles permiten reconstruir la tendencia reciente:

Precios de referencia para típicos departamentos en Buenos Aires 2026

Estas son las referencias de precio para las tipologías más buscadas en el mercado de Buenos Aires, según Zonaprop (agosto 2026):

¿Cómo sé cuánto vale exactamente mi propiedad?

Los promedios de esta tabla son referencias del mercado. El valor específico de tu propiedad puede diferir de ese promedio entre un 15% y un 30% según la microzona dentro del barrio, el piso y la orientación (en departamentos), el estado de conservación y las refacciones recientes, los amenities del edificio, la superficie y la distribución, y la regularidad documental (planos aprobados, libre deuda).

La única forma de determinar el valor preciso es a través de una
tasación profesional realizada por un perito matriculado

con acceso a escrituraciones reales de los últimos 90 días en la misma microzona. TasacionesDeInmuebles.com.ar realiza este trabajo de forma completamente gratuita, con informe en 48 horas hábiles, sin documentación previa y sin ningún tipo de obligación.

Preguntas frecuentes sobre el precio del m² en Buenos Aires

© 2026 TasacionesDeInmuebles.com.ar · Precio del m² en Buenos Aires 2026 · Fuentes: UdeSA + Mercado Libre ago 2026 · Zonaprop ago 2026 · relevamiento propio ago 2026 · Colegio Escribanos CABA jul 2026