Precio del Metro Cuadrado en Palermo

Precio del Metro Cuadrado en Palermo 2026: Valores por Subzona, Tipología y Tendencias

Última actualización: agosto de 2026  ·  Fuentes: Zonaprop Index, Infobae, La Nación, Colegio de Escribanos CABA

Palermo es el barrio más extenso de Buenos Aires —15,9 km², más de 225.000 habitantes— y uno de los mercados inmobiliarios más activos y complejos del país. Con más de 13.800 inmuebles en venta publicados y un rango de precios que va de USD 1.415 a más de USD 8.235 por metro cuadrado según Zonaprop, entender realmente cuánto vale el m2 en Palermo requiere ir bastante más allá de un promedio de barrio. Esta guía desglosa los valores actualizados por subzona y tipología, explica qué factores mueven el precio hacia arriba o hacia abajo, y muestra cómo se compara Palermo con el resto de CABA en ventas y alquileres a agosto de 2026.

¿Cuánto Vale el Metro Cuadrado en Palermo Hoy?

Según el relevamiento de UdeSA y Mercado Libre Inmuebles publicado el 4 de septiembre de 2026, en agosto de 2026 el precio promedio del metro cuadrado en Palermo se ubicó en USD 3.421, posicionándolo como el tercer barrio más caro de toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, detrás únicamente de Puerto Madero (USD 6.148/m²) y Núñez (USD 3.436/m²). El promedio general de CABA cerró agosto de 2026 en USD 2.476/m², lo que significa que Palermo supera la media porteña en más de un 37%.

¿Por Qué Palermo Mantiene un Precio del M2 tan Alto Respecto a CABA?

El diferencial no es coyuntural: responde a factores estructurales que se sostienen en el tiempo incluso en períodos de estabilización del mercado:

• El Parque Tres de Febrero, el parque urbano más grande de CABA, actúa como ancla de valor inmobiliario en toda la zona norte del barrio
• Posicionamiento turístico global: Palermo es el destino número uno de turistas internacionales en Buenos Aires, lo que sostiene la demanda de alquiler temporario y empuja los precios de venta
• Concentración gastronómica y cultural de primer nivel: Plaza Serrano, Palermo Hollywood, el corredor de Av. Santa Fe y las calles del Botánico generan demanda permanente
• Calidad constructiva superior en los desarrollos nuevos respecto al promedio de CABA, con amenities completos y terminaciones de mayor nivel
• Efecto de marca del nombre “Palermo”: tiene una percepción de valor diferencial tanto para compradores locales como para inversores extranjeros
• Conectividad excepcional: línea D de subte, múltiples colectivos, bicisendas y acceso a la autopista Illia

¿Cuánto Cuesta el M2 en Cada Subzona de Palermo?

El promedio de USD 3.421/m² para Palermo esconde la mayor dispersión interna de la Ciudad. Sobre los avisos publicados en Zonaprop en agosto de 2026, el valor por metro cuadrado dentro del barrio va desde USD 1.415 hasta más de USD 8.235: una diferencia de casi seis veces entre los extremos. Son valores de publicación y los extremos incluyen casos atípicos, pero el orden de magnitud describe bien lo que ocurre acá.

Esa amplitud no es ruido: Palermo no es un barrio sino un conjunto de submercados con lógicas propias, que conviven bajo un mismo nombre.

• Palermo Chico y Barrio Parque — el enclave más exclusivo, delimitado por Figueroa Alcorta, Del Libertador y Salguero. Predominio de casas, PH amplios y edificios de baja altura con grandes superficies. Baja rotación: las propiedades salen poco al mercado.
• Alto Palermo y Palermo Nuevo — torres y edificios con servicios sobre los ejes de Santa Fe y Coronel Díaz. Es el submercado más líquido y el que mejor se deja comparar.
• Las Cañitas — departamentos y casas en una trama de escala baja, con un eje gastronómico que sostiene la demanda de alquiler.
• Palermo Soho — PH, casas chorizo y departamentos en edificios nuevos de pocas unidades. Es donde más pesa el estado y la calidad de la reforma.
• Palermo Hollywood — departamentos, PH y lofts; mucha reconversión de galpones y una oferta heterogénea.

El valor medido de cada sub-barrio está publicado en la página de tasaciones en Palermo, con la mediana relevada sobre los avisos de agosto de 2026 y el tamaño de muestra de cada uno. Se publica en un solo lugar a propósito: un mismo sub-barrio no puede tener dos valores distintos según en qué página del sitio se lo busque.

¿Cuánto Cuesta Comprar un Departamento en Palermo Según la Tipología?

Más allá del precio del m², los valores totales de los departamentos varían significativamente según la tipología. Los datos de Zonaprop para agosto de 2026 muestran el siguiente panorama para el promedio de CABA; en Palermo los valores son entre un 35% y 40% superiores:

¿Qué Tipología Conviene Más para Invertir en Palermo?

Para quienes compran con objetivo de renta, las tipologías más eficientes en Palermo son:

• Monoambiente (30–45 m²): precio de entrada más bajo, mayor liquidez y la relación alquiler/precio más favorable del barrio. Rentabilidad de alquiler tradicional: 5,5%–7% anual según la subzona y el equipamiento. Son la tipología preferida de los inversores en Palermo Soho y Hollywood
• Dos ambientes (45–65 m²): equilibrio entre precio de compra, rentabilidad y perfil de inquilino. Mayor estabilidad en la ocupación respecto al monoambiente. Demanda sostenida de parejas y profesionales
• Tres ambientes (65–90 m²): rentabilidad bruta ligeramente más alta a nivel nacional (5,83% promedio según La Nación, agosto 2026) pero con mayor precio de entrada y menor liquidez en Palermo específicamente
• PHs y casas: segmento de nicho, alta plusvalía a largo plazo pero baja liquidez y comisiones de entrada elevadas. No recomendado para inversores que priorizan la renta mensual sobre la capitalización

¿Cuáles son los Factores que Más Impactan en el Precio del M2 de una Propiedad en Palermo?

El precio del m2 de barrio es un punto de partida, no un valor definitivo. Estos son los factores que un tasador matriculado evalúa al determinar el precio real de una propiedad específica en Palermo:

Factores que Suman Valor por Encima del Promedio

• Ubicación en calle arbolada o peatonal dentro de Palermo Soho, Hollywood o Las Cañitas
• Piso alto con vista despejada al parque, al río o sin edificios enfrente: puede representar una diferencia de USD 300–600/m² respecto a planta baja o contrafrente
• Orientación norte u oriente con buena entrada de luz natural durante todo el día
• Amenities completos: pileta, gimnasio, SUM, parrilla y seguridad 24hs en edificio de categoría
• Cochera fija propia: uno de los atributos que más plusvalía genera en el mercado de Palermo, dado el perfil del comprador
• Balcón, terraza o patio exclusivo en departamento o PH
• Estado A (reformado, move-in ready): puede representar una prima del 30% a 50% sobre una unidad en estado original en el mismo edificio, según benchmarks de mercado
• Cercanía a Plaza Italia o estaciones de subte D (Scalabrini Ortiz, Ministro Carranza)

Factores que Restan Valor Respecto al Promedio

• Vista a contrafrente o a un muro sin luz natural
• Ubicación sobre arterias de tránsito pesado (Av. Juan B. Justo, Av. Córdoba, Av. Santa Fe en tramos de alta congestión)
• Estado D (obras estructurales pendientes): instalaciones eléctricas, sanitarias o de gas fuera de norma
• Expensas muy altas que reducen el margen de rentabilidad para el inversor y el poder de compra del usuario final
• Distribución ineficiente para la superficie cubierta total
• Sin cochera en edificio donde la mayoría de las unidades la tienen
• Planta baja sin patio propio en zona de alta densidad edilicia

¿Cómo Está Evolucionando el Precio del M2 en Palermo en 2026?

El mercado inmobiliario de CABA en 2026 muestra una dinámica claramente más estable que en los dos años anteriores. Estos son los datos clave de la evolución reciente:

• El precio medio del m2 en CABA acumuló una suba nominal de apenas 0,4% en lo que va de 2026 hasta mayo, muy por debajo del 3,1% registrado en el mismo período de 2025 (Zonaprop Index)
• La variación acumulada en 2026 de +1,1%, con el índice 11,5% por debajo del máximo histórico
• El precio actual se mantiene 12% por debajo del máximo histórico de la serie de Zonaprop
• Palermo registró una leve baja mensual de -0,03% en agosto de 2026, una variación mínima que refleja un mercado en equilibrio más que una tendencia de caída
• Hacia fines de 2022, apenas el 20% de los barrios registraba suba mensual de precio. Ese indicador llegó al 90% en junio de 2024 y se estabilizó en niveles intermedios durante 2025-2026
• El consenso del mercado apunta a un crecimiento moderado de entre el 5% y 10% en dólares para el resto de 2026 en CABA, con los barrios de mejor infraestructura de transporte liderando la suba (Zonaprop Index, agosto 2026)

¿Qué Pasó con el Volumen de Operaciones en CABA en 2026?

La actividad notarial también da señales del estado del mercado. Julio 2026: 6.051 escrituras de compraventa en CABA con un monto promedio de $176,6 millones por operación (Colegio de Escribanos CABA)

Marzo 2026: 5.590 escrituras, uno de los meses más activos del año

Febrero 2026: 3.567 escrituras, un 17% inferior a febrero de 2025 pero 2,5 veces superior al mínimo de febrero de 2020

El 17% de las escrituras se firmó con hipoteca en febrero 2026, una caída de 5 puntos porcentuales respecto al año anterior, que refleja la moderación del crédito hipotecario

¿Cuánto se Alquila una Propiedad en Palermo en 2026?

El mercado de alquileres en Palermo es el tercero más caro de toda CABA, solo por detrás de Puerto Madero y Núñez. Los valores de agosto de 2026 según Zonaprop:

¿Cuánto Rinde una Propiedad en Alquiler en Palermo?

• Alquiler tradicional: rentabilidad bruta entre el 4,3% y el 4,9% anual en Palermo, por debajo del promedio de CABA (5,62% anual en agosto de 2026) debido al alto precio de compra del barrio (La Nación, agosto 2026)
• Alquiler temporario (Airbnb / plataformas): rentabilidad estimada entre el 5% y el 7% anual en dólares para unidades bien equipadas en Soho y Hollywood, según agentes especializados citados por La Nación
• Plazo de recupero: a nivel CABA, se necesitan aproximadamente 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial (ratio precio/alquiler, agosto 2026)
• Expensas: en edificios con amenities completos en Palermo, las expensas superan los $270.000 mensuales en promedio, lo que impacta en el costo total de acceso para el inquilino y debe considerarse al calcular la renta efectiva
• Alquiler de Palermo subió 36,1% interanual en el mercado de ventas, uno de los incrementos más altos de toda la Ciudad en el período (Infobae / Zonaprop, agosto 2026)

Preguntas Frecuentes sobre el Precio del M2 en Palermo

¿Cuánto vale el metro cuadrado en Palermo en 2026?

En agosto de 2026 el metro cuadrado en Palermo se ubicó en USD 3.421 según el relevamiento de UdeSA y Mercado Libre Inmuebles. Por sub-barrio, la mediana relevada va de USD 3.037 en Palermo Soho a USD 3.594 en Palermo Chico.

¿Cuál es la subzona más barata de Palermo para comprar?

De los sub-barrios con muestra suficiente para calcular una mediana, Palermo Soho es el más accesible: USD 3.037 por m² en agosto de 2026, frente a los USD 3.594 de Palermo Chico. Palermo Nuevo y Alto Palermo no alcanzaron una muestra suficiente en el relevamiento y por eso no se publica un valor propio para ellos. Dentro de cualquier sub-barrio se consiguen unidades bastante por debajo de su mediana: el piso de la oferta publicada en todo Palermo es de USD 1.415 por m².

¿Palermo sigue siendo una buena inversión inmobiliaria en 2026?

Para alquiler temporario en Soho y Hollywood, la rentabilidad puede alcanzar el 5%–7% anual en dólares. Para alquiler tradicional, la rentabilidad bruta oscila entre el 4,3% y el 4,9%, por debajo del promedio de CABA (5,62%), dado el alto precio de compra del barrio. La fortaleza de Palermo está más en la capitalización a largo plazo que en la renta mensual de corto plazo.

¿Cuánto cuesta alquilar un departamento en Palermo en 2026?

Un monoambiente promedió $704.704 mensual, un dos ambientes $814.659 y un tres ambientes $1.094.451 en CABA según Zonaprop (agosto 2026). En Palermo, los valores se ubican entre un 10% y un 25% por encima del promedio de la Ciudad, dependiendo de la subzona.

¿Cómo sé cuánto vale exactamente mi propiedad en Palermo?

Los promedios de barrio y subzona son referencias útiles pero no determinan el valor de tu propiedad puntual. El valor real surge de cruzar la ubicación exacta, el piso, la vista, el estado de conservación, la tipología y los amenities del edificio. La forma más precisa de saberlo es a través de una tasación profesional realizada por un martillero o perito matriculado con conocimiento actualizado del mercado de Palermo.

¿La tasación de mi propiedad en Palermo tiene algún costo?

No. La tasación es completamente gratuita, sin cargo y sin ningún compromiso posterior de venta ni de exclusividad. El informe se entrega en 48 horas.