Tasaciones en Puerto Madero
Valuación profesional de departamentos y oficinas en el barrio más caro del país, donde el precio se forma con variables que no existen en el resto de la Ciudad.
USD 6.148 valor del m² en agosto de 2026: 2,3 veces la mediana de CABA
3,2% de rentabilidad bruta anual en alquiler, la más baja de la Ciudad
48 hs plazo de entrega del informe, sin cargo y sin compromiso
¿Cuánto vale el m² en Puerto Madero en agosto de 2026?
El m² en Puerto Madero se ubica en USD 6.148 en agosto de 2026, según el Zonaprop Index. Es el valor más alto de la Argentina y equivale a 2,3 veces la mediana de la Ciudad de Buenos Aires (USD 2.630) y a 2,5 veces el promedio de departamentos de CABA (USD 2.476).
La distancia con el segundo barrio más caro es la que mejor muestra lo excepcional del caso: Núñez, que encabeza el resto de la Ciudad, está en USD 3.436. Puerto Madero vale un 79% más que el barrio que le sigue. No es el extremo superior de una escala continua; es una categoría aparte.
Fuentes: Zonaprop Index, agosto de 2026 (Puerto Madero y promedio CABA). UdeSA y Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026 (mediana CABA y valores por barrio). Son valores de publicación, no de escritura: el precio de cierre suele ubicarse por debajo del pedido.
Por qué Puerto Madero no se tasa como el resto de la Ciudad
En cualquier otro barrio, el valor del m² del entorno explica una parte sustancial del precio de una unidad. Acá no alcanza, por tres motivos que operan a la vez.
El parque es chico y cada edificio es un submercado
El barrio tiene pocas torres y cada una tiene identidad propia: su desarrollador, su calidad constructiva, su administración, su nivel de expensas y su posición respecto de los diques. Dos unidades de igual superficie en torres distintas pueden separarse de forma considerable, y el comparable válido casi siempre está en el mismo edificio o en su vecino inmediato, no en el barrio.
La vista es un activo en sí misma
Vista al dique, al río o a la reserva —y si es abierta o está comprometida por una torre vecina, presente o proyectada— es la variable de mayor peso después del edificio. Es un atributo no replicable: no se mejora con una reforma, y por eso el mercado la paga con una prima que se sostiene en el tiempo. Dentro de una misma torre, el m² sube con el piso, y el salto más marcado se da cuando la unidad supera la línea de las construcciones que la rodean.
El precio se forma en dólares y frente a un comprador global
El comprador de Puerto Madero compara contra opciones fuera del país y decide con criterios de resguardo de valor y de uso, no de rendimiento. Eso explica el dato más contraintuitivo del barrio, y el que más conviene entender antes de tasar.
La rentabilidad más baja de la Ciudad, y por qué eso no abarata el m²
En agosto de 2026 la rentabilidad bruta anual en alquiler de Puerto Madero es del 3,2%, la más baja de la Ciudad de Buenos Aires. En el otro extremo, Villa Lugano rinde 9,8%; Núñez 4,6% y Palermo 4,5%.
Un inversor que mira sólo el rendimiento concluiría que el barrio está caro. El mercado dice lo contrario y sostiene el valor, porque acá el comprador no está comprando un flujo de alquileres: está comprando un activo de resguardo, líquido en dólares y con demanda internacional. La rentabilidad baja no es una anomalía a corregir, es la contrapartida esperable de un activo que se valora por conservación de capital.
Para una tasación esto tiene una consecuencia concreta: valuar una unidad de Puerto Madero por capitalización de renta —un método razonable en barrios de renta— arroja un valor sistemáticamente inferior al de mercado. El método que corresponde es el comparativo, con comparables del mismo edificio o de su entorno inmediato.
Puerto Madero frente al resto de la Ciudad
| Barrio | USD/m² | Diferencia con Puerto Madero |
|---|---|---|
| Puerto Madero | 6.148 | — |
| Núñez | 3.436 | −44% |
| Palermo | 3.421 | −44% |
| Belgrano | 3.319 | −46% |
| Recoleta | 2.820 | −54% |
| Mediana de CABA | 2.630 | −57% |
Puerto Madero: Zonaprop Index, agosto de 2026. Resto de los barrios y mediana de CABA: UdeSA y Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026.
Conviene tener presente el contexto general al fijar expectativas: el promedio de departamentos de CABA se ubica un 11,5% por debajo de su máximo histórico (Zonaprop Index, agosto de 2026), con una variación mensual del +0,2% y del +1,1% en lo que va del año. El mercado está estable y en recuperación lenta, no en un pico.
¿Cuánto vale una propiedad en Puerto Madero? Datos de septiembre de 2026
Estas tablas salen de un relevamiento propio de avisos publicados en Zonaprop en septiembre de 2026 y de la serie histórica del Zonaprop Index. Muestran precios pedidos, no de cierre: la tasación ajusta cada unidad por piso, orientación, estado, cochera y expensas.
¿Cuánto cuesta un departamento de 2, 3 o 4 ambientes en Puerto Madero?
Un 2 ambientes en Puerto Madero se publica en una mediana de USD 380.000 y un 3 ambientes en USD 799.000, según avisos de septiembre de 2026.
| Tipología | Precio mediano publicado | Rango habitual | Superficie mediana | Avisos |
|---|---|---|---|---|
| 2 ambientes | USD 380.000 | USD 297.000 – 515.000 | 67 m² | 75 |
| 3 ambientes | USD 799.000 | USD 500.000 – 995.000 | 130 m² | 77 |
| 4 ambientes o más | USD 1.700.000 | USD 1.270.000 – 2.725.000 | 248 m² | 51 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Se muestran solo las tipologías con 30 avisos o más. Sin muestra suficiente: monoambiente (19 avisos).
¿Cómo evolucionó el precio del m² en Puerto Madero desde 2023?
Puerto Madero pasó de USD 5.668 a USD 6.148 el m² entre julio de 2023 y agosto de 2026 (+8,5 %), con apenas +0,2 % en el último año.
| Año | Puerto Madero | Promedio CABA |
|---|---|---|
| 2023 | 5.668* | 2.153* |
| 2024 | 5.938 | 2.301 |
| 2025 | 6.138 | 2.450 |
| 2026 | 6.148 | 2.476 |
Fuente: Zonaprop Index, departamentos en venta, USD/m² de precio publicado (informes de julio de 2023, agosto de 2024, agosto de 2025 y agosto de 2026). La serie usa una sola fuente; no se mezcla con el índice UdeSA + Mercado Libre que la página usa para el valor del mes. «—» = Zonaprop no publicó el dato. * = informe de julio o septiembre por falta del de agosto.
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Puerto Madero?
En Puerto Madero el tasador pondera seis factores, y el primero es el edificio: en el barrio más caro del país, dos unidades iguales en dos torres distintas del mismo dique pueden diferir más que dos barrios enteros.
- Dique y edificio: cada torre tiene su propio precio de referencia; los diques 1 a 4, la orilla este o la oeste y el nombre del edificio son el primer filtro de comparación.
- Piso y vista: vista abierta al río, a los diques o a la ciudad, y la altura del piso, generan diferencias dentro de la misma torre que en otros barrios serían impensables.
- Amenities y expensas: pileta, gimnasio, spa y seguridad de categoría internacional se pagan con las expensas más altas de la Ciudad; el comprador las compara torre por torre.
- Cocheras: en Puerto Madero la unidad sin cochera casi no existe en el mercado; una o dos cocheras fijas forman parte del precio, no un adicional.
- Superficie y planta: las plantas grandes con dependencia y toilette de recepción responden a un comprador distinto del que busca el estudio para renta temporaria.
- Orientación: norte con vista al río o sur con vista a la ciudad cambian el valor y la velocidad de venta dentro del mismo edificio.
Dato de cierre: el m² en Puerto Madero es USD 6.148 (Zonaprop Index, agosto 2026), 2,3 veces la mediana de la Ciudad de USD 2.630. La tasación sin cargo se hace torre por torre, no con el promedio del barrio.
Por orden de peso sobre el valor final:
Edificio y ubicación dentro del barrio
Qué torre es, su calidad constructiva y su posición respecto de los diques y de la reserva. Es el primer filtro y el que define contra qué conjunto se compara la unidad.
Vista, orientación y piso
Vista al dique, al río o a la reserva; si es abierta o está comprometida por construcciones vecinas existentes o proyectadas; orientación; y altura de la unidad. Es la variable que más dispersión genera dentro de un mismo edificio.
Superficie, planta y cocheras
Superficie propia y balcón terraza con su utilidad real; calidad de la planta y funcionalidad de la distribución; y cantidad de cocheras cubiertas con título propio, que en este segmento son un requisito y no un extra.
Expensas y estado
Nivel de expensas, que el comprador proyecta y descuenta; estado de terminaciones e instalaciones; y calidad del mantenimiento de los espacios comunes. La antigüedad no es un criterio de valuación: una torre bien mantenida, con buenas plantas y buenos materiales, sostiene su valor frente a desarrollos recientes peor resueltos.
¿Qué modalidad de tasación conviene en Puerto Madero?
Puerto Madero es un caso aparte: USD 6.148/m² (Zonaprop Index, agosto de 2026), un 79% por encima del barrio que le sigue y más del doble de la mediana de la Ciudad. Con esa magnitud, un error del 5% en el valor por metro equivale a decenas de miles de dólares, y el margen para aproximar es nulo.
Acá la modalidad ampliada es la recomendada por defecto. La vista efectiva, el piso, la orientación al dique y los amenities del edificio explican diferencias que ningún promedio de barrio captura, y el universo de comparables es chico, con lo cual cada uno pesa mucho. La tasación de escritorio sirve como referencia inicial y también es sin cargo. El procedimiento está en Cómo funciona.
¿Cómo se tasa con Tasaciones de Inmuebles en Puerto Madero?
Tasaciones de Inmuebles es una inmobiliaria especializada exclusivamente en tasaciones. En Puerto Madero el informe lo firma un martillero y corredor público con matrícula vigente, se entrega en PDF en 24 a 48 horas hábiles sin visita o dentro de las 48 horas posteriores a la visita, y no tiene costo ni compromiso.
| Qué se entrega | Informe técnico en PDF de siete secciones, con firma y matrícula profesional vigente y una tabla de 4 a 8 comparables de Puerto Madero. Puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales. |
|---|---|
| Modalidad recomendada en Puerto Madero | Ampliada en la mayoría de los casos: en Puerto Madero cada torre tiene su precio, y la vista, el piso y las cocheras se verifican en la unidad. Estándar solo para tipologías con comparables suficientes en el mismo edificio. |
| Plazo | Estándar: 24 a 48 horas hábiles desde la solicitud. Ampliada: dentro de las 48 horas posteriores a la visita, que se coordina en el día y horario del propietario. |
| Costo | Sin cargo y sin obligación de vender ni de contratar otro servicio. El informe queda en poder del propietario. |
| Cobertura | Puerto Madero, los barrios limítrofes (Retiro, San Nicolás, Monserrat y San Telmo) y los 48 barrios de la Ciudad de Buenos Aires. También los partidos de Vicente López, San Isidro y San Fernando. Panorama del corredor norte en Tasaciones en Zona Norte. |
| Cómo solicitarla | Formulario de 2 a 4 minutos o WhatsApp. Con la dirección, el tipo de inmueble, la superficie aproximada y los ambientes alcanza para empezar; no hace falta adjuntar documentación en esta etapa. |
Solicitar tasación sin cargo en Puerto MaderoEscribir por WhatsApp
¿Para qué necesitás la tasación en Puerto Madero?
En Puerto Madero el informe sirve para vender, para dividir bienes y para operaciones de propietarios que viven en el exterior. El mismo informe, con firma y matrícula, sirve para fijar el precio de publicación y para los trámites que exigen una valuación fundada. Cada caso tiene su página con los requisitos:
- Venta: precio de publicación torre por torre, con la vista, el piso y las cocheras como parte del valor. Tasación para venta.
- Sucesión o herencia: valuación del acervo en el barrio más caro del país, donde dos unidades iguales en dos torres pueden diferir más que dos barrios enteros. Tasación para sucesión.
- Divorcio o separación: división de bienes con un valor que ambas partes puedan verificar, con comparables de Puerto Madero y el método explicitado en el informe. Tasación para divorcio.
- Crédito hipotecario: referencia previa a la tasación que exige el banco, para saber cuánto financia una propiedad de Puerto Madero antes de firmar la reserva. Tasación hipotecaria.
- Propietarios en el exterior: tasación y venta a distancia, con el informe como base de la decisión. Propietarios en el exterior.
- Inmuebles de alta gama: unidades con pocos comparables, donde corresponde la modalidad ampliada. Tasación de alta gama.
Si todavía no sabés cuál corresponde: pedí la tasación estándar. El informe es el mismo y el uso se define después, sin costo en ningún caso.
¿Cuánto cuesta vender o comprar una propiedad en Puerto Madero?
En Puerto Madero, como en toda la Ciudad, el impuesto de Sellos es de 2,7 % hasta $226.100.000 y de 3,5 % por encima, y la vivienda única del comprador está exenta hasta ese monto. El vendedor ya no paga ITI y, si no es habitualista, tampoco el cedular del 15 % en ventas desde 2026.
| Concepto | Quién paga | Monto o alícuota | Norma |
|---|---|---|---|
| Honorarios inmobiliarios | Cada parte | Vendedor hasta 3 %; comprador hasta 4 % | Ley 2340 (CABA) |
| Impuesto de Sellos | Comprador y vendedor, por mitades | 2,7 % hasta $226.100.000; 3,5 % por encima | Ley Tarifaria 2026 (Ley 6927) |
| Sellos en vivienda única del comprador | Exención | Exenta hasta $226.100.000; por encima, 3,5 % sobre el excedente | Ley 6927 · AGIP |
| Honorarios del escribano | Comprador (costumbre) | Referencia de mercado: 1 % a 2 % + IVA | Arancel indicativo del Colegio de Escribanos (Res. CD 75/26) |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Comprador | 1 ‰ del monto de la operación | Decreto 902/2024 |
| ITI (1,5 % del vendedor) | — | Derogado | Ley 27.743 |
| Impuesto cedular 15 % (vendedor) | — | Exento para personas humanas no habitualistas en ventas desde el 01/01/2026 | Ley 27.802 · Decreto 406/2026 |
Valores vigentes a septiembre de 2026 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Fuentes: Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad y tabla de alícuotas del Colegio de Escribanos (01/01/2026); CUCICBA; Decreto 902/2024; Ley 27.743; Ley 27.802 y Decreto 406/2026. Los honorarios del escribano son una referencia de mercado, no un arancel oficial publicado. Los montos en pesos se actualizan cada año; confirmá los valores con tu escribano antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre tasaciones en Puerto Madero
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Puerto Madero?
Seis factores: el dique y el edificio, piso y vista, amenities y expensas, las cocheras, superficie y planta, y la orientación. El m² es USD 6.148 (Zonaprop Index, agosto 2026), 2,3 veces la mediana de la Ciudad. La tasación es sin cargo y sin compromiso.
¿Quién firma la tasación en Puerto Madero y para qué trámites sirve?
Un martillero y corredor público con matrícula vigente. El informe en PDF puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales, y se usa para venta, sucesión o herencia, divorcio, crédito hipotecario y operaciones de propietarios en el exterior. Es sin cargo y se entrega en 24 a 48 horas hábiles.
¿Cuánto vale el m² en Puerto Madero?
USD 6.148 en agosto de 2026, según el Zonaprop Index. Es el valor más alto del país: 2,3 veces la mediana de la Ciudad de Buenos Aires y un 79% por encima de Núñez, el barrio que le sigue. Es un valor de publicación: el precio de cierre suele ubicarse por debajo.
¿Por qué el valor del barrio no alcanza para tasar mi departamento?
Porque el parque es chico y cada torre funciona como un submercado propio, con su calidad constructiva, su administración, su nivel de expensas y su posición respecto de los diques. Dos unidades de igual superficie en torres distintas pueden separarse de forma considerable. El comparable válido está en el mismo edificio o en su vecino inmediato, no en el promedio del barrio.
¿Puerto Madero está caro si la rentabilidad es la más baja de la Ciudad?
Son dos cosas distintas. La rentabilidad bruta anual es del 3,2%, efectivamente la más baja de CABA, pero el comprador de Puerto Madero no está comprando un flujo de alquileres: compra un activo de resguardo, líquido en dólares y con demanda internacional. La renta baja es la contrapartida esperable de eso, no una señal de sobreprecio.
¿Se puede tasar por capitalización de renta?
No es el método adecuado acá. Valuar una unidad de Puerto Madero por capitalización de renta arroja un valor sistemáticamente inferior al de mercado, porque el precio no se forma por rendimiento. El método que corresponde es el comparativo, con comparables del mismo edificio o de su entorno inmediato.
¿Cuánto suma la vista al valor?
No hay un porcentaje fijo: depende de si la vista es al dique, al río o a la reserva, de si está abierta o comprometida por torres vecinas presentes o proyectadas, y de la altura de la unidad. Lo que sí es estable es que se trata de un atributo no replicable —no se mejora con una reforma— y el mercado lo paga con una prima sostenida. Es la variable que más dispersión genera dentro de un mismo edificio.
¿Cuánto cuesta una tasación en Puerto Madero?
No tiene costo. La tasación se realiza sin cargo y sin compromiso de contratación posterior: el informe queda en poder del propietario tanto si decide vender como si no.
¿Cuánto demora el informe?
Depende de la modalidad. La tasación estándar, de escritorio y sin visita, se entrega por email en 24 a 48 horas hábiles desde que se completa el formulario. La tasación ampliada, que incluye relevamiento en la propiedad, se entrega en 48 horas desde la visita, que se coordina en el día y horario que le resulte cómodo al propietario.
¿Influye la antigüedad de la propiedad en la tasación?
No se valúa por antigüedad. Se pondera el estado de conservación, la funcionalidad de la planta y la calidad constructiva. Una torre bien mantenida, con buenas plantas y buenos materiales, sostiene su valor frente a desarrollos recientes peor resueltos.
Zonas cercanas
En la Ciudad de Buenos Aires se realizan tasaciones en Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza y Caballito.
Puerto Madero es el barrio de mayor valor inmobiliario de Argentina. El m² de departamentos oscila entre USD 5.000 y USD 7.400 según categoría y vista. TasacionesDeInmuebles realiza tasaciones de inmuebles en Puerto Madero de forma gratuita y online. Servicio prestado por martillero y corredor público matriculado.