Tasación de propiedades en Núñez
Precio del m² actualizado, valores por tipología e informe de tasación gratuito firmado por martillero y corredor público matriculado, en 24 a 48 horas hábiles y sin obligación de vender.
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USD 3.436
m² en Núñez · el más alto de CABA · UdeSA + Mercado Libre, agosto 2026
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3.181
departamentos publicados en el barrio · Zonaprop, agosto 2026
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48 h
plazo del informe · sin cargo
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¿Cuánto vale el m² en Núñez en agosto de 2026?
El metro cuadrado de departamentos en Núñez se ubica en USD 3.436 en agosto de 2026, según el relevamiento de UdeSA y Mercado Libre Inmuebles publicado el 4 de septiembre de 2026. Es el valor más alto de la Ciudad entre los barrios residenciales.
Supera por poco a Palermo (USD 3.421) y a Belgrano (USD 3.319), y está un 31 % por encima de la mediana de CABA, que el mismo relevamiento ubica en USD 2.630/m². Sólo Puerto Madero, que es un caso aparte, cotiza más caro.
Núñez también registra una de las rentabilidades brutas más altas del corredor norte: 4,6 % anual según el Zonaprop Index de agosto de 2026, por encima de Palermo (4,5 %) y muy por encima de Puerto Madero (3,2 %). Es un barrio que combina valor de venta alto con demanda de alquiler sostenida, una conjunción poco frecuente.
¿Cuánto cuesta el m² según el tipo de unidad?
En Núñez el precio por metro cuadrado sube con la superficie: las unidades de cuatro ambientes o más cotizan un 31 % por encima de los dos ambientes.
| Tipo de unidad | Mediana USD/m² | Rango habitual | Avisos relevados |
|---|---|---|---|
| 4 ambientes o más | 3.667 | 3.008 – 6.580 | 12 |
| 3 ambientes | 3.459 | 2.692 – 3.673 | 11 |
| 2 ambientes | 2.800 | 2.727 – 2.872 | 15 |
| Casas y PH | 2.453 | 2.245 – 2.667 | 10 |
Relevamiento propio sobre 42 avisos de departamentos y 10 de casas y PH publicados en Zonaprop, agosto de 2026. Mediana de precio pedido sobre metros totales. Los monoambientes quedan fuera: la muestra relevada (4 avisos) es demasiado chica para una mediana confiable.
Esta curva ascendente es lo contrario de lo que ocurre en casi toda la ciudad, donde el valor unitario baja a medida que crece la superficie. En Núñez la explicación es el producto: las unidades grandes están concentradas en los desarrollos premium del eje de Libertador y del Bajo Núñez, con vista abierta y amenities, mientras que los dos ambientes se reparten por el interior del barrio.
Hay además un dato que conviene leer con atención: el rango de los dos ambientes es llamativamente estrecho, de USD 2.727 a USD 2.872. Es el segmento más homogéneo y previsible del barrio, lo que significa que una unidad de dos ambientes publicada apenas por encima de esa banda se nota de inmediato y queda fuera de consideración. El margen de error acá es mínimo.
¿Cómo se compara Núñez con los barrios vecinos?
| Barrio | USD/m² | Contra Núñez |
|---|---|---|
| Puerto Madero | 6.148 | +79 % |
| Núñez | 3.436 | — |
| Palermo | 3.421 | −0,4 % |
| Belgrano | 3.319 | −3 % |
| Villa Urquiza | 2.820 | −18 % |
| Recoleta | 2.820 | −18 % |
| Vicente López (partido) | 2.970 | −14 % |
UdeSA + Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026. Mediana de CABA: USD 2.630/m². Puerto Madero según Zonaprop Index, agosto de 2026.
Núñez, Palermo y Belgrano están hoy separados por menos de cuatro puntos porcentuales: forman una sola franja de precio en el norte de la ciudad. Para el vendedor, eso significa que el argumento de venta no puede ser el barrio, porque los tres cotizan igual. Tiene que ser la propiedad. El panorama completo está en la tabla de precios del m² de Buenos Aires.
Vale la pena notar que Núñez supera a Vicente López, el partido más caro del conurbano, por un 14 %. Son dos mercados contiguos separados por la General Paz, y esa brecha es una de las decisiones más frecuentes de quien compra en la zona norte.
Tasación sin cargo
¿Cuánto vale tu propiedad en Núñez hoy?
Informe firmado por martillero y corredor público matriculado en 24 a 48 horas hábiles. Sin costo y sin obligación de vender ni de contratar ningún servicio posterior.
¿Cuánto vale una propiedad en Núñez? Datos de septiembre de 2026
Estas tablas salen de un relevamiento propio de avisos publicados en Zonaprop en septiembre de 2026 y de la serie histórica del Zonaprop Index. Muestran precios pedidos, no de cierre: la tasación ajusta cada unidad por piso, orientación, estado, cochera y expensas.
¿Cuánto vale el m² en cada zona de Núñez?
En Núñez el m² publicado de departamentos va de USD 2.951 (oeste de Cabildo) a USD 3.371 (entre Libertador y Cabildo), según avisos de septiembre de 2026.
| Zona | Mediana USD/m² | Rango habitual (USD/m²) | Avisos |
|---|---|---|---|
| Este de Libertador (Bajo Núñez) | Muestra insuficiente | — | 23 |
| Entre Libertador y Cabildo | 3.371 | 2.736 – 4.232 | 96 |
| Oeste de Cabildo (hacia Saavedra) | 2.951 | 2.751 – 3.285 | 64 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Mediana de precio sobre superficie total; rango habitual = 50 % central de los avisos. Cada aviso se asignó a una zona según su ubicación en el mapa respecto de las avenidas Libertador y Cabildo, cuyo trazado se reconstruyó con los propios avisos ubicados sobre ellas. Las zonas con menos de 30 avisos figuran como muestra insuficiente.
¿Cuánto cuesta un departamento de 2, 3 o 4 ambientes en Núñez?
Un 2 ambientes en Núñez se publica en una mediana de USD 179.000 y un 3 ambientes en USD 276.000, según avisos de septiembre de 2026.
| Tipología | Precio mediano publicado | Rango habitual | Superficie mediana | Avisos |
|---|---|---|---|---|
| 2 ambientes | USD 179.000 | USD 152.000 – 198.000 | 53 m² | 52 |
| 3 ambientes | USD 276.000 | USD 230.000 – 360.000 | 85 m² | 53 |
| 4 ambientes o más | USD 464.000 | USD 297.000 – 1.060.000 | 137 m² | 48 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Se muestran solo las tipologías con 30 avisos o más. Sin muestra suficiente: monoambiente (29 avisos).
¿Cómo evolucionó el precio del m² en Núñez desde 2023?
Núñez pasó de USD 3.312 a USD 3.399 el m² entre agosto de 2025 y agosto de 2026 (+2,6 %), más que el promedio de la Ciudad (+1,1 %).
| Año | Núñez | Promedio CABA |
|---|---|---|
| 2023 | — | 2.153* |
| 2024 | — | 2.301 |
| 2025 | 3.312 | 2.450 |
| 2026 | 3.399 | 2.476 |
Fuente: Zonaprop Index, departamentos en venta, USD/m² de precio publicado (informes de julio de 2023, agosto de 2024, agosto de 2025 y agosto de 2026). La serie usa una sola fuente; no se mezcla con el índice UdeSA + Mercado Libre que la página usa para el valor del mes. «—» = Zonaprop no publicó el dato. * = informe de julio o septiembre por falta del de agosto.
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Núñez?
En Núñez el tasador pondera seis factores, y el primero es de qué lado de Cabildo está la unidad: el Bajo Núñez y el eje de Libertador cotizan distinto del Núñez que linda con Saavedra.
- Bajo Núñez y Libertador, o Cabildo y Saavedra: la franja entre Libertador y el río concentra la obra nueva y el valor máximo; el sector de Cabildo hacia Saavedra tiene stock consolidado con precio y mercado propios.
- Obra nueva o edificio de los setenta: en Núñez conviven los dos como en ningún otro barrio, y un tasador nunca compara una torre a estrenar con un edificio de categoría media, aunque estén en la misma cuadra.
- Vista al río y altura: los pisos altos con vista abierta al río o a las canchas y parques de la ribera tienen un plus que no existe en las unidades bajas del mismo edificio.
- Expensas de torre: pileta, gimnasio, seguridad y SUM se pagan todos los meses; una expensa por encima de la de las torres vecinas frena la venta.
- Cochera propia: imprescindible en el Bajo y muy valorada cerca de las estaciones Núñez y Rivadavia del Mitre y de la estación Congreso de Tucumán del Subte D.
- Estado de conservación: en el stock de Cabildo y Saavedra, cañerías, electricidad y aberturas renovadas separan dos unidades iguales en planta.
Dato de cierre: el m² en Núñez es USD 3.436 (UdeSA + Mercado Libre, agosto 2026), el más alto de ese índice en la Ciudad y un 31% sobre la mediana. La tasación sin cargo ubica tu unidad en su franja y su tipo de edificio, no en ese promedio.
La cercanía al río y al eje de Libertador. Núñez se ordena en franjas paralelas a la costa, y el salto de valor entre ellas es el mayor del barrio.
El Bajo Núñez y el eje de Libertador
Entre la avenida del Libertador y la costa está el sector de mayor valor: el entorno del Estadio Monumental, la Ciudad Universitaria y los desarrollos recientes con vista abierta. Es donde se concentran las unidades grandes que explican la curva ascendente de precios por metro cuadrado, y donde el rango llega a USD 6.580 en el segmento premium.
Sobre el propio eje de Libertador, la continuidad con Belgrano y con Vicente López sostiene valores altos y una demanda que no depende de la oferta de servicios del interior del barrio.
El Núñez de Cabildo y el límite con Saavedra
Hacia la avenida Cabildo el barrio cambia de densidad y de producto: edificios de escala media, oferta comercial, la estación del Mitre y una demanda de perfil más familiar. Es el Núñez con mayor rotación y donde se concentran los dos ambientes que muestran ese rango tan estrecho.
Más allá, hacia el límite con Saavedra y con la General Paz, los valores bajan de manera perceptible. Aplicar el valor del índice del barrio a una propiedad de esta franja la sobrevalúa, y el resultado es una publicación que no recibe ofertas.
Superficie, distribución, estado y expensas
La relación entre ambientes y metros es determinante: el comprador paga superficie útil, no superficie total. En el sector del Bajo, además, la vista y la orientación pesan tanto como los metros: la diferencia entre un frente abierto y un contrafrente en el mismo edificio supera el 20 %.
El estado de conservación es el factor sobre el que el propietario puede actuar antes de publicar. Y la expensa pesa: los desarrollos con amenities completos tienen cuotas muy por encima de la media del barrio, y el comprador las computa como parte del costo mensual. Los costos de la operación están detallados en la guía de escrituras de CABA.
¿Cómo está el mercado de Núñez hoy?
Con 3.181 departamentos publicados y sólo 197 casas y PH, Núñez es un mercado casi exclusivamente de departamentos.
¿Cuánta competencia tiene una propiedad publicada en Núñez?
A agosto de 2026 hay 3.181 departamentos y 197 casas y PH publicados en el barrio en Zonaprop. Es una oferta moderada para la escala de la ciudad —bastante menor que la de Palermo o Belgrano—, lo que juega a favor del vendedor: hay menos alternativas compitiendo en la misma franja.
Las casas y PH son una rareza en Núñez: menos del 6 % de la oferta. Cada una se valúa prácticamente como un caso único, y los comparables hay que buscarlos en un período más largo o en barrios contiguos.
¿Cuánto rinde un alquiler en Núñez?
Núñez registra una rentabilidad bruta anual del 4,6 % según el Zonaprop Index de agosto de 2026, la más alta del corredor norte y por encima de Palermo (4,5 %) y de Puerto Madero (3,2 %). Los valores de referencia de alquiler en CABA a agosto de 2026 son de $771.871 para un monoambiente, $886.527 para un dos ambientes y $1.196.413 para un tres ambientes.
Esa combinación —el valor de venta más alto de la ciudad junto con la mejor rentabilidad del corredor— explica por qué el barrio sostiene demanda tanto de comprador final como de inversor. El análisis por barrio está en rentabilidad de inmuebles en CABA.
¿Cómo están las escrituras y el crédito hipotecario?
En julio de 2026 se firmaron 6.051 escrituras de compraventa en CABA, un 9 % menos que un año antes pero un 1 % más que en junio, con un monto promedio de $176,6 millones por operación, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. De ese total, 959 se formalizaron con hipoteca, un 31,2 % menos en la comparación interanual.
En Núñez el crédito pesa poco: los montos del barrio superan los topes habituales de los préstamos y la mayoría de las operaciones se cierra con fondos propios, lo que acorta los plazos. Si tu comprador necesita financiación, el circuito está en tasación para crédito hipotecario.
¿Qué modalidad de tasación conviene en Núñez?
Núñez es, con USD 3.436/m², el barrio de mayor valor de la Ciudad después de Puerto Madero (UdeSA con Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026): un 31% por encima de la mediana porteña. Es además un barrio donde la obra nueva convive con stock de los años setenta, y ese contraste es el que más confunde a la hora de fijar un precio.
La tasación de escritorio separa los dos segmentos y compara cada unidad contra el suyo, que es exactamente lo que un estimador automático no hace. La modalidad ampliada conviene en unidades sobre la franja que da al río, donde la vista efectiva, y no la orientación nominal, define una parte del valor. Las dos se entregan sin cargo. El detalle está en Cómo funciona.
¿Cómo se tasa con Tasaciones de Inmuebles en Núñez?
Tasaciones de Inmuebles es una inmobiliaria especializada exclusivamente en tasaciones. En Núñez el informe lo firma un martillero y corredor público con matrícula vigente, se entrega en PDF en 24 a 48 horas hábiles sin visita o dentro de las 48 horas posteriores a la visita, y no tiene costo ni compromiso.
| Qué se entrega | Informe técnico en PDF de siete secciones, con firma y matrícula profesional vigente y una tabla de 4 a 8 comparables de Núñez. Puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales. |
|---|---|
| Modalidad recomendada en Núñez | Estándar para departamentos del stock consolidado entre Cabildo y Saavedra. Ampliada para obra nueva, pisos altos con vista al río y unidades del Bajo Núñez, donde el edificio define el valor. |
| Plazo | Estándar: 24 a 48 horas hábiles desde la solicitud. Ampliada: dentro de las 48 horas posteriores a la visita, que se coordina en el día y horario del propietario. |
| Costo | Sin cargo y sin obligación de vender ni de contratar otro servicio. El informe queda en poder del propietario. |
| Cobertura | Núñez, los barrios limítrofes (Belgrano, Saavedra y Coghlan) y los 48 barrios de la Ciudad de Buenos Aires. También los partidos de Vicente López, San Isidro y San Fernando. Panorama del corredor norte en Tasaciones en Zona Norte. |
| Cómo solicitarla | Formulario de 2 a 4 minutos o WhatsApp. Con la dirección, el tipo de inmueble, la superficie aproximada y los ambientes alcanza para empezar; no hace falta adjuntar documentación en esta etapa. |
¿Para qué necesitás la tasación en Núñez?
En Núñez conviven obra nueva y stock consolidado, y cada uso del informe exige comparables de su propio tipo de edificio. El mismo informe, con firma y matrícula, sirve para fijar el precio de publicación y para los trámites que exigen una valuación fundada. Cada caso tiene su página con los requisitos:
- Venta: precio de publicación con comparables de la misma franja: Bajo Núñez y Libertador, o Cabildo y Saavedra. Tasación para venta.
- Sucesión o herencia: valuación de unidades de edificios de los setenta que llegan a la sucesión, separadas de la obra nueva de la cuadra. Tasación para sucesión.
- Divorcio o separación: división de bienes con un valor que ambas partes puedan verificar, con comparables de Núñez y el método explicitado en el informe. Tasación para divorcio.
- Crédito hipotecario: referencia previa a la tasación que exige el banco, para saber cuánto financia una propiedad de Núñez antes de firmar la reserva. Tasación hipotecaria.
- Propietarios en el exterior: tasación y venta a distancia, con el informe como base de la decisión. Propietarios en el exterior.
- Inmuebles de alta gama: unidades con pocos comparables, donde corresponde la modalidad ampliada. Tasación de alta gama.
Si todavía no sabés cuál corresponde: pedí la tasación estándar. El informe es el mismo y el uso se define después, sin costo en ningún caso.
¿Cuánto cuesta vender o comprar una propiedad en Núñez?
En Núñez, como en toda la Ciudad, el impuesto de Sellos es de 2,7 % hasta $226.100.000 y de 3,5 % por encima, y la vivienda única del comprador está exenta hasta ese monto. El vendedor ya no paga ITI y, si no es habitualista, tampoco el cedular del 15 % en ventas desde 2026.
| Concepto | Quién paga | Monto o alícuota | Norma |
|---|---|---|---|
| Honorarios inmobiliarios | Cada parte | Vendedor hasta 3 %; comprador hasta 4 % | Ley 2340 (CABA) |
| Impuesto de Sellos | Comprador y vendedor, por mitades | 2,7 % hasta $226.100.000; 3,5 % por encima | Ley Tarifaria 2026 (Ley 6927) |
| Sellos en vivienda única del comprador | Exención | Exenta hasta $226.100.000; por encima, 3,5 % sobre el excedente | Ley 6927 · AGIP |
| Honorarios del escribano | Comprador (costumbre) | Referencia de mercado: 1 % a 2 % + IVA | Arancel indicativo del Colegio de Escribanos (Res. CD 75/26) |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Comprador | 1 ‰ del monto de la operación | Decreto 902/2024 |
| ITI (1,5 % del vendedor) | — | Derogado | Ley 27.743 |
| Impuesto cedular 15 % (vendedor) | — | Exento para personas humanas no habitualistas en ventas desde el 01/01/2026 | Ley 27.802 · Decreto 406/2026 |
Valores vigentes a septiembre de 2026 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Fuentes: Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad y tabla de alícuotas del Colegio de Escribanos (01/01/2026); CUCICBA; Decreto 902/2024; Ley 27.743; Ley 27.802 y Decreto 406/2026. Los honorarios del escribano son una referencia de mercado, no un arancel oficial publicado. Los montos en pesos se actualizan cada año; confirmá los valores con tu escribano antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre tasaciones en Núñez
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Núñez?
Seis factores: la franja (Bajo Núñez y Libertador, o Cabildo y Saavedra), obra nueva o edificio de los setenta, vista al río y altura, las expensas de torre, la cochera propia y el estado de conservación. El m² es USD 3.436 (UdeSA + Mercado Libre, agosto 2026). La tasación es sin cargo y sin compromiso.
¿Quién firma la tasación en Núñez y para qué trámites sirve?
Un martillero y corredor público con matrícula vigente. El informe en PDF puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales, y se usa para venta, sucesión o herencia, divorcio, crédito hipotecario y operaciones de propietarios en el exterior. Es sin cargo y se entrega en 24 a 48 horas hábiles.
¿Cuánto vale el m² en Núñez en 2026?
El metro cuadrado de departamentos en Núñez se ubica en USD 3.436 en agosto de 2026, según UdeSA y Mercado Libre Inmuebles: el valor más alto de la Ciudad entre los barrios residenciales. Sobre avisos publicados, la mediana de precio pedido por metro total da USD 3.039, con un rango intercuartil de USD 2.727 a USD 3.636.
¿Núñez es el barrio más caro de Buenos Aires?
Entre los barrios residenciales, sí: supera a Palermo (USD 3.421) y a Belgrano (USD 3.319). Puerto Madero cotiza mucho más alto —USD 6.148/m²— pero es un caso aparte por su escala, su tipología y su proceso de urbanización.
¿Por qué un cuatro ambientes vale más por m² que un dos ambientes en Núñez?
Porque en Núñez la curva de precios es ascendente, al revés que en casi toda la ciudad. Las unidades grandes se concentran en los desarrollos premium del Bajo y del eje de Libertador, con vista abierta y amenities. La mediana de un cuatro ambientes o más es USD 3.667/m² frente a USD 2.800 de un dos ambientes, sobre avisos de agosto de 2026.
¿Cuánto rinde un alquiler en Núñez?
Núñez registra una rentabilidad bruta anual del 4,6 % según el Zonaprop Index de agosto de 2026, la más alta del corredor norte, por encima de Palermo (4,5 %) y de Puerto Madero (3,2 %).
¿Tasan casas y PH además de departamentos?
Sí, aunque en Núñez son una rareza: sólo 197 propiedades sobre lote sobre una oferta de más de 3.300. La mediana relevada es de USD 2.453/m² sobre metros totales, pero con una muestra tan chica cada casa se valúa prácticamente como un caso único.
¿La tasación tiene algún costo?
No. El informe es gratuito y no obliga a vender ni a contratar ningún servicio posterior. Se entrega firmado por martillero y corredor público matriculado en 24 a 48 horas hábiles.
¿Sirve para una sucesión o una división de bienes?
Sí. El informe se emite con firma y matrícula profesional y se utiliza habitualmente en sucesiones, divisiones de bienes y presentaciones ante bancos. El procedimiento está en tasación para sucesiones y en tasación por divorcio o separación.
Metodología y fuentes
Los valores de barrio corresponden al relevamiento de UdeSA y Mercado Libre Inmuebles de agosto de 2026, publicado el 4 de septiembre de 2026, y al Zonaprop Index de agosto de 2026 (promedio CABA USD 2.476/m², +0,2 % mensual, +1,1 % acumulado en el año, 11,5 % por debajo del máximo histórico de la serie; rentabilidad bruta de Núñez 4,6 % anual).
Los valores por tipología surgen de un relevamiento propio sobre 42 avisos de departamentos y 10 de casas y PH publicados en Zonaprop en agosto de 2026, calculado como mediana de precio pedido sobre metros totales, excluidos los emprendimientos en pozo y en construcción. Los datos de escrituración corresponden al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, informe de julio de 2026 publicado el 24 de agosto de 2026. Los valores de alquiler son del Zonaprop Index de agosto de 2026.
Las cifras son estimaciones estadísticas de mercado y no constituyen una tasación. El valor de una propiedad concreta requiere un informe individual conforme a las normas del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Última actualización: agosto de 2026.
Zonas cercanas
Si tu propiedad está en el límite del barrio, mirá también Belgrano, Palermo, Villa Urquiza y, cruzando la General Paz, Vicente López y Olivos.
En Núñez, el m² de departamentos se ubica entre USD 2.800 y USD 4.100 según piso y ubicación. TasacionesDeInmuebles realiza tasaciones de inmuebles en Núñez de forma gratuita y online. Servicio prestado por martillero y corredor público matriculado.