Tasación de propiedades en Caballito
Precio del m² actualizado, análisis del mercado del barrio e informe de tasación gratuito firmado por martillero y corredor público matriculado, en 24 a 48 horas hábiles y sin obligación de vender.
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USD 2.525
m² en Caballito · UdeSA + Mercado Libre, agosto 2026
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5.110
departamentos publicados en el barrio · Zonaprop, agosto 2026
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48 h
plazo del informe · sin cargo
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¿Cuánto vale el m² en Caballito en agosto de 2026?
El metro cuadrado de departamentos en Caballito se ubica en USD 2.525 en agosto de 2026, según el relevamiento de UdeSA y Mercado Libre Inmuebles publicado el 4 de septiembre de 2026.
Ese valor deja al barrio un 4 % por debajo de la mediana de la Ciudad de Buenos Aires, que el mismo relevamiento ubica en USD 2.630/m². Contra el promedio general de departamentos que publica el Zonaprop Index para CABA —USD 2.476/m² en agosto de 2026, con una suba de 0,2 % en el mes y 1,1 % acumulada en el año— Caballito queda apenas por encima. Es, en los hechos, un barrio que cotiza en el centro exacto del mercado porteño, algo coherente con su ubicación geográfica.
¿Por qué el precio publicado difiere del valor del índice?
Porque miden cosas distintas. Sobre un relevamiento propio de 95 avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop en agosto de 2026, la mediana de Caballito da USD 2.178/m², con un rango intercuartil de USD 1.771 a USD 2.818. La diferencia con el índice no indica una caída: el relevamiento divide el precio pedido por los metros totales del aviso —que incluyen balcones y expansiones—, mientras que los índices trabajan sobre superficie cubierta y con muestras homogeneizadas.
Para el propietario esto tiene una consecuencia práctica: el número que ve publicado en los portales no es el valor de su propiedad, ni el valor al que va a cerrar. La brecha entre precio de publicación y precio de cierre en el mercado porteño se ubica hoy entre el 7 % y el 12 %. Una tasación por método comparativo trabaja sobre operaciones efectivamente cerradas, no sobre precios pedidos.
¿Cuánto cuesta el m² según el tipo de unidad?
En Caballito las unidades chicas cotizan por metro cuadrado un 20 % más caro que las de tres y cuatro ambientes.
Es el patrón que arroja el relevamiento propio sobre avisos publicados en Zonaprop en agosto de 2026, y es la información más útil para quien está por vender: el mismo edificio, la misma cuadra y el mismo estado producen valores por m² distintos según la tipología.
| Tipo de unidad | Mediana USD/m² | Rango habitual | Avisos relevados |
|---|---|---|---|
| Monoambiente | 2.519 | 2.333 – 3.333 | 13 |
| 2 ambientes | 2.500 | 1.980 – 2.934 | 25 |
| 3 ambientes | 2.081 | 1.753 – 2.338 | 26 |
| 4 ambientes o más | 2.140 | 1.559 – 2.948 | 31 |
| Casas y PH | 1.867 | 1.517 – 2.124 | 15 |
Relevamiento propio sobre avisos de venta publicados en Zonaprop, agosto de 2026. Mediana de precio pedido sobre metros totales. El rango habitual es el intercuartil: el 50 % central de los avisos.
La lectura para el vendedor es directa. Si tiene un tres ambientes amplio, aplicar el USD/m² que ve en los avisos de monoambientes lo va a llevar a publicar por encima del mercado y a quedarse meses sin ofertas. Si tiene un dos ambientes bien ubicado, usar el promedio del barrio lo deja subvaluado. Ese ajuste por tipología es una de las cosas que resuelve una tasación profesional.
Las casas y PH de Caballito cotizan un 14 % por debajo de los departamentos medidos por metro cuadrado, sobre una oferta de 550 unidades publicadas. Es un valor por m² menor sobre superficies mayores, así que el precio total termina siendo bastante más alto.
¿Cómo se compara Caballito con los barrios vecinos?
Caballito cotiza un 26 % por debajo de Belgrano y un 31 % por encima de Flores, sus dos referencias más cercanas hacia arriba y hacia abajo.
| Barrio | USD/m² | Contra Caballito |
|---|---|---|
| Núñez | 3.436 | +36 % |
| Palermo | 3.421 | +35 % |
| Belgrano | 3.319 | +31 % |
| Villa Urquiza | 2.820 | +12 % |
| Caballito | 2.525 | — |
| Flores | 1.925 | −24 % |
| Balvanera | 1.667 | −34 % |
UdeSA + Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026. Mediana de CABA: USD 2.630/m².
La posición de Caballito en esa tabla explica buena parte de su demanda. Es el barrio al que llega quien no alcanza los valores del corredor norte pero no quiere resignar servicios, transporte ni oferta educativa. Ese perfil de comprador —familia que se muda dentro de la ciudad, no inversor— es el que define los tiempos de venta del barrio. Si querés el panorama completo, está en la tabla de precios por barrio de Buenos Aires.
Tasación sin cargo
¿Cuánto vale tu propiedad en Caballito hoy?
Informe firmado por martillero y corredor público matriculado en 24 a 48 horas hábiles. Sin costo y sin obligación de vender ni de contratar ningún servicio posterior.
¿Cuánto vale una propiedad en Caballito? Datos de septiembre de 2026
Estas tablas salen de un relevamiento propio de avisos publicados en Zonaprop en septiembre de 2026 y de la serie histórica del Zonaprop Index. Muestran precios pedidos, no de cierre: la tasación ajusta cada unidad por piso, orientación, estado, cochera y expensas.
¿Cuánto vale el m² en cada zona de Caballito?
En Caballito el m² publicado de departamentos va de USD 2.167 (norte de Rivadavia) a USD 2.374 (sur de Rivadavia), según avisos de septiembre de 2026.
| Zona | Mediana USD/m² | Rango habitual (USD/m²) | Avisos |
|---|---|---|---|
| Norte de Rivadavia (hacia Parque Centenario) | 2.167 | 1.872 – 2.656 | 103 |
| Sur de Rivadavia (hacia Pedro Goyena y Parque Chacabuco) | 2.374 | 1.902 – 2.858 | 100 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Mediana de precio sobre superficie total; rango habitual = 50 % central de los avisos. Cada aviso se asignó a una zona según su ubicación en el mapa respecto de la avenida Rivadavia, cuyo trazado se reconstruyó con los propios avisos ubicados sobre ella. Las zonas con menos de 30 avisos figuran como muestra insuficiente.
¿Cuánto cuesta un departamento de 2, 3 o 4 ambientes en Caballito?
Un 2 ambientes en Caballito se publica en una mediana de USD 131.000 y un 3 ambientes en USD 155.000, según avisos de septiembre de 2026.
| Tipología | Precio mediano publicado | Rango habitual | Superficie mediana | Avisos |
|---|---|---|---|---|
| 2 ambientes | USD 131.000 | USD 112.000 – 160.000 | 53 m² | 48 |
| 3 ambientes | USD 155.000 | USD 133.000 – 209.000 | 71 m² | 68 |
| 4 ambientes o más | USD 250.000 | USD 180.000 – 388.000 | 127 m² | 63 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Se muestran solo las tipologías con 30 avisos o más. Sin muestra suficiente: monoambiente (22 avisos).
¿Cómo evolucionó el precio del m² en Caballito desde 2023?
Zonaprop no publica una serie propia de este barrio. El promedio de la Ciudad pasó de USD 2.153 a USD 2.476 el m² entre julio de 2023 y agosto de 2026 (+15 %), con +1,1 % en el último año.
| Año | Promedio CABA |
|---|---|
| 2023 | 2.153* |
| 2024 | 2.301 |
| 2025 | 2.450 |
| 2026 | 2.476 |
Fuente: Zonaprop Index, departamentos en venta, USD/m² de precio publicado (informes de julio de 2023, agosto de 2024, agosto de 2025 y agosto de 2026). La serie usa una sola fuente; no se mezcla con el índice UdeSA + Mercado Libre que la página usa para el valor del mes. «—» = Zonaprop no publicó el dato. * = informe de julio o septiembre por falta del de agosto.
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Caballito?
En Caballito el tasador pondera seis factores, y el primero es de qué lado de Rivadavia está la unidad: el norte y el sur del barrio son dos mercados con precio propio.
- Norte o sur de Rivadavia: la avenida parte el barrio en dos; el sector norte, hacia Parque Centenario y Villa Crespo, y el sur, hacia Parque Chacabuco, tienen comparables y compradores distintos.
- Subte A y parques Rivadavia y Centenario: la distancia a las estaciones Acoyte, Primera Junta y Puán y las cuadras frente a los parques definen el valor base de la manzana.
- PH, edificio bajo o torre: Caballito tiene el PH clásico, el edificio de tres pisos y la torre con amenities conviviendo; el tasador compara cada tipología solo contra la suya.
- Expensas: en un barrio de compradores finales de clase media, una expensa alta desalienta más que en los barrios premium; se compara contra la del edificio vecino.
- Cochera propia: la cochera cubierta fija suma en todo el barrio y pesa más cerca de Rivadavia y del eje comercial de Acoyte.
- Estado de conservación y reciclaje: en PH y edificios clásicos, cañerías, electricidad, aberturas y baño renovados marcan el plus frente a unidades a reformar.
Dato de cierre: el m² en Caballito es USD 2.525 (UdeSA + Mercado Libre, agosto 2026), un 4% por debajo de la mediana de la Ciudad, el único barrio de nuestra cobertura en esa situación. La tasación sin cargo ubica tu unidad en su sector y su tipología.
La microzona dentro del barrio, la tipología y el estado de conservación explican la mayor parte de la diferencia entre dos unidades de superficie parecida.
La avenida Rivadavia parte el barrio en dos mercados
Caballito no se comporta como una sola zona. El eje de Rivadavia separa un norte que mira hacia Parque Centenario y el límite con Villa Crespo, y un sur que baja hacia Parque Chacabuco. Son dos mercados con compradores distintos y tiempos de venta distintos.
Dentro de ese esquema hay microzonas con identidad propia. El corredor de la avenida Pedro Goyena concentra la construcción de mayor categoría del barrio, con frentes amplios y edificios de pocas unidades por piso. El Barrio Inglés, entre Emilio Mitre y la avenida Directorio, es un enclave de casas bajas con valor patrimonial y una oferta muy escasa, lo que sostiene sus precios con independencia del ciclo. El entorno de Parque Rivadavia y Primera Junta suma la demanda que llega por el subte. Y el área de Caballito Norte, hacia Parque Centenario, se mueve con la lógica del polo de salud y universitario que la rodea.
Aplicar el promedio del barrio a cualquiera de estas microzonas produce errores de valuación de dos dígitos. Es la razón por la que el informe se arma con comparables de la misma microzona, no del barrio entero.
Cómo pesan la superficie, la distribución y el estado
La relación entre ambientes y metros es determinante. Un tres ambientes de 75 m² bien distribuido vale más que uno de 85 m² con pasillos largos y ambientes de paso, porque el comprador paga por superficie útil, no por superficie total. La orientación, el piso, la luz natural y el frente o contrafrente mueven el valor dentro del mismo edificio con diferencias que llegan al 15 %.
El estado de conservación es el factor sobre el que el propietario sí puede actuar antes de publicar. Instalaciones en condiciones, humedad resuelta y una cocina o un baño en estado presentable cambian tanto el precio de cierre como el tiempo de venta.
Expensas, amenities y gastos asociados
En Caballito conviven edificios de los años sesenta y setenta con expensas contenidas y desarrollos recientes con amenities y expensas varias veces superiores. Para el comprador, la expensa es parte de la cuota mensual: una diferencia grande puede compensar por completo una ventaja de precio de venta. Al tasar, la expensa se considera junto con el valor, porque una unidad con expensas desalineadas respecto de su zona tarda más en venderse aunque el precio publicado sea correcto.
A eso se suman los costos de la operación: sellos, honorarios y gastos de escrituración. El detalle por jurisdicción está en la guía de escrituras de CABA.
¿Cómo está el mercado de Caballito hoy?
Con 5.110 departamentos publicados, Caballito es uno de los barrios con mayor oferta de la ciudad, y eso condiciona la estrategia de precio de cualquier vendedor.
¿Cuánta competencia tiene una propiedad publicada en Caballito?
A agosto de 2026 hay 5.110 departamentos, 550 casas y PH y 367 PH publicados en el barrio en Zonaprop. Es un volumen alto incluso para la escala de Caballito, y significa que una unidad publicada por encima de su valor no compite contra dos o tres alternativas sino contra decenas en la misma franja.
En un mercado así, el precio inicial define el resultado. Una propiedad que arranca cara acumula semanas sin visitas, y cuando finalmente se corrige ya carga con el antecedente de haber estado mucho tiempo publicada. Por eso la tasación importa más al inicio que al final.
¿Cuánto rinde un alquiler en Caballito?
Los valores de referencia de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires a agosto de 2026, según el Zonaprop Index, son de $771.871 para un monoambiente, $886.527 para un dos ambientes y $1.196.413 para un tres ambientes. Caballito se mueve dentro de esa referencia, con la ventaja de una demanda de alquiler sostenida por la cercanía al polo universitario y de salud de Parque Centenario.
El análisis de rentabilidad bruta por barrio está desarrollado en rentabilidad de inmuebles en CABA.
¿Cómo están las escrituras y el crédito hipotecario?
En julio de 2026 se firmaron 6.051 escrituras de compraventa en CABA, un 9 % menos que un año antes pero un 1 % más que en junio, con un monto promedio de $176,6 millones por operación, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. De ese total, 959 se formalizaron con hipoteca, un 31,2 % menos en la comparación interanual.
La lectura es un mercado activo en volumen pero con el crédito perdiendo peso. Para quien vende en Caballito eso significa más compradores con fondos propios y menos operaciones atadas a la aprobación de un banco, lo que acorta los plazos de cierre. Si tu comprador necesita financiación, el proceso está explicado en tasación para crédito hipotecario.
¿Qué modalidad de tasación conviene en Caballito?
Caballito es el único de estos barrios que cotiza por debajo de la mediana de la Ciudad: USD 2.525/m² contra USD 2.630/m² (UdeSA con Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026), un 4% menos. Es también un barrio grande y heterogéneo, donde el entorno del Parque Rivadavia y la zona de Primera Junta no se comportan igual.
Con ese volumen de oferta, el método comparativo encuentra referencias precisas sin salir del sector, y la tasación de escritorio alcanza en la enorme mayoría de los departamentos. La visita se justifica en PH y casas, donde la superficie descubierta y el estado de la construcción pesan más que los metros cubiertos. Ambas modalidades son gratuitas; el paso a paso está en Cómo funciona.
¿Cómo se tasa con Tasaciones de Inmuebles en Caballito?
Tasaciones de Inmuebles es una inmobiliaria especializada exclusivamente en tasaciones. En Caballito el informe lo firma un martillero y corredor público con matrícula vigente, se entrega en PDF en 24 a 48 horas hábiles sin visita o dentro de las 48 horas posteriores a la visita, y no tiene costo ni compromiso.
| Qué se entrega | Informe técnico en PDF de siete secciones, con firma y matrícula profesional vigente y una tabla de 4 a 8 comparables de Caballito. Puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales. |
|---|---|
| Modalidad recomendada en Caballito | Estándar para departamentos, con comparables del mismo lado de Rivadavia. Ampliada para PH y casas, donde techos, patio y estado definen el valor. |
| Plazo | Estándar: 24 a 48 horas hábiles desde la solicitud. Ampliada: dentro de las 48 horas posteriores a la visita, que se coordina en el día y horario del propietario. |
| Costo | Sin cargo y sin obligación de vender ni de contratar otro servicio. El informe queda en poder del propietario. |
| Cobertura | Caballito, los barrios limítrofes (Almagro, Villa Crespo, Flores, Parque Chacabuco y Boedo) y los 48 barrios de la Ciudad de Buenos Aires. También los partidos de Vicente López, San Isidro y San Fernando. Panorama del corredor norte en Tasaciones en Zona Norte. |
| Cómo solicitarla | Formulario de 2 a 4 minutos o WhatsApp. Con la dirección, el tipo de inmueble, la superficie aproximada y los ambientes alcanza para empezar; no hace falta adjuntar documentación en esta etapa. |
Solicitar tasación sin cargo en CaballitoEscribir por WhatsApp
¿Para qué necesitás la tasación en Caballito?
En Caballito, barrio de compradores finales, el informe sirve para vender y para las sucesiones de PH y edificios clásicos. El mismo informe, con firma y matrícula, sirve para fijar el precio de publicación y para los trámites que exigen una valuación fundada. Cada caso tiene su página con los requisitos:
- Venta: precio de publicación con comparables del mismo lado de Rivadavia y de la misma tipología. Tasación para venta.
- Sucesión o herencia: valuación de PH y departamentos de edificios clásicos para el reparto entre herederos. Tasación para sucesión.
- Divorcio o separación: división de bienes con un valor que ambas partes puedan verificar, con comparables de Caballito y el método explicitado en el informe. Tasación para divorcio.
- Crédito hipotecario: referencia previa a la tasación que exige el banco, para saber cuánto financia una propiedad de Caballito antes de firmar la reserva. Tasación hipotecaria.
- Propietarios en el exterior: tasación y venta a distancia, con el informe como base de la decisión. Propietarios en el exterior.
- Inmuebles de alta gama: unidades con pocos comparables, donde corresponde la modalidad ampliada. Tasación de alta gama.
Si todavía no sabés cuál corresponde: pedí la tasación estándar. El informe es el mismo y el uso se define después, sin costo en ningún caso.
¿Cuánto cuesta vender o comprar una propiedad en Caballito?
En Caballito, como en toda la Ciudad, el impuesto de Sellos es de 2,7 % hasta $226.100.000 y de 3,5 % por encima, y la vivienda única del comprador está exenta hasta ese monto. El vendedor ya no paga ITI y, si no es habitualista, tampoco el cedular del 15 % en ventas desde 2026.
| Concepto | Quién paga | Monto o alícuota | Norma |
|---|---|---|---|
| Honorarios inmobiliarios | Cada parte | Vendedor hasta 3 %; comprador hasta 4 % | Ley 2340 (CABA) |
| Impuesto de Sellos | Comprador y vendedor, por mitades | 2,7 % hasta $226.100.000; 3,5 % por encima | Ley Tarifaria 2026 (Ley 6927) |
| Sellos en vivienda única del comprador | Exención | Exenta hasta $226.100.000; por encima, 3,5 % sobre el excedente | Ley 6927 · AGIP |
| Honorarios del escribano | Comprador (costumbre) | Referencia de mercado: 1 % a 2 % + IVA | Arancel indicativo del Colegio de Escribanos (Res. CD 75/26) |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Comprador | 1 ‰ del monto de la operación | Decreto 902/2024 |
| ITI (1,5 % del vendedor) | — | Derogado | Ley 27.743 |
| Impuesto cedular 15 % (vendedor) | — | Exento para personas humanas no habitualistas en ventas desde el 01/01/2026 | Ley 27.802 · Decreto 406/2026 |
Valores vigentes a septiembre de 2026 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Fuentes: Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad y tabla de alícuotas del Colegio de Escribanos (01/01/2026); CUCICBA; Decreto 902/2024; Ley 27.743; Ley 27.802 y Decreto 406/2026. Los honorarios del escribano son una referencia de mercado, no un arancel oficial publicado. Los montos en pesos se actualizan cada año; confirmá los valores con tu escribano antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre tasaciones en Caballito
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Caballito?
Seis factores: norte o sur de Rivadavia, la cercanía al Subte A y a los parques Rivadavia y Centenario, PH, edificio bajo o torre, las expensas, la cochera propia y el estado de conservación. El m² es USD 2.525 (UdeSA + Mercado Libre, agosto 2026). La tasación es sin cargo y sin compromiso.
¿Quién firma la tasación en Caballito y para qué trámites sirve?
Un martillero y corredor público con matrícula vigente. El informe en PDF puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales, y se usa para venta, sucesión o herencia, divorcio, crédito hipotecario y operaciones de propietarios en el exterior. Es sin cargo y se entrega en 24 a 48 horas hábiles.
¿Cuánto vale el m² en Caballito en 2026?
El metro cuadrado de departamentos en Caballito se ubica en USD 2.525 en agosto de 2026, según UdeSA y Mercado Libre Inmuebles. Sobre avisos publicados en Zonaprop el mismo mes, la mediana de precio pedido por metro total da USD 2.178, con un rango intercuartil de USD 1.771 a USD 2.818.
¿Qué zona de Caballito es la más cara?
El corredor de la avenida Pedro Goyena y el Barrio Inglés, entre Emilio Mitre y la avenida Directorio, concentran los valores más altos del barrio: el primero por la categoría de construcción y el segundo por la escasez de oferta de casas bajas. El entorno de Parque Rivadavia y Primera Junta sostiene valores por la conectividad del subte.
¿Por qué mi tres ambientes vale menos por m² que un monoambiente del mismo edificio?
Porque el precio por metro cuadrado baja a medida que crece la superficie. En Caballito la mediana de un monoambiente es USD 2.519/m² y la de un tres ambientes USD 2.081/m², una diferencia del 21 % sobre avisos de agosto de 2026. El precio total del tres ambientes es mucho mayor, pero el valor unitario del metro es menor.
¿La tasación tiene algún costo?
No. El informe es gratuito y no obliga a vender ni a contratar ningún servicio posterior. Se entrega firmado por martillero y corredor público matriculado en 24 a 48 horas hábiles.
¿Sirve para una sucesión o una división de bienes?
Sí. El informe se emite con firma y matrícula profesional, y se utiliza habitualmente en sucesiones, divisiones de bienes y presentaciones ante bancos. El detalle del procedimiento está en tasación para sucesiones y en tasación por divorcio o separación.
¿Cuánto tarda en venderse una propiedad en Caballito?
Depende casi por completo del precio inicial. Con 5.110 departamentos publicados en el barrio, una unidad por encima de su valor de mercado compite contra decenas de alternativas en la misma franja y acumula semanas sin visitas. Publicada en su valor, el plazo se acorta de manera significativa.
¿Tasan casas y PH además de departamentos?
Sí. En Caballito hay 550 casas y PH publicados, con una mediana de USD 1.867/m² sobre metros totales en agosto de 2026. Son propiedades con más dispersión de valores que los departamentos, porque pesan mucho más la superficie del lote, la distribución y el estado.
Metodología y fuentes
Los valores de índice corresponden al relevamiento de UdeSA y Mercado Libre Inmuebles de agosto de 2026, publicado el 4 de septiembre de 2026, y al Zonaprop Index de agosto de 2026 (promedio CABA USD 2.476/m², +0,2 % mensual, +1,1 % acumulado en el año, 11,5 % por debajo del máximo histórico de la serie).
Los valores por tipología surgen de un relevamiento propio sobre 95 avisos de departamentos y 15 de casas y PH publicados en Zonaprop en agosto de 2026, calculado como mediana de precio pedido sobre metros totales, excluidos los emprendimientos en pozo y en construcción. Los datos de escrituración corresponden al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, informe de julio de 2026 publicado el 24 de agosto de 2026. Los valores de alquiler son del Zonaprop Index de agosto de 2026.
Las cifras son estimaciones estadísticas de mercado y no constituyen una tasación. El valor de una propiedad concreta requiere un informe individual conforme a las normas del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Última actualización: agosto de 2026.
Barrios cercanos
Si tu propiedad está en el límite del barrio, mirá también Villa Urquiza, Belgrano, Palermo, Núñez y Barrio Norte.
En Caballito, uno de los barrios más buscados de CABA, el m² de departamentos se ubica entre USD 2.050 y USD 3.000. TasacionesDeInmuebles realiza tasaciones de inmuebles en Caballito de forma gratuita y online. Servicio prestado por martillero y corredor público matriculado.