Tasaciones en San Isidro
Valuación profesional de departamentos, casas y lotes en las localidades del partido, con el relevamiento de oferta publicada de agosto de 2026 como referencia y la incidencia del terreno como variable central.
USD 2.586 mediana del m² en departamentos de la localidad de San Isidro (agosto 2026)
3.587 casas y PH en venta frente a 1.709 departamentos en todo el partido
48 hs plazo de entrega del informe, sin cargo y sin compromiso
¿Cuánto vale el m² en San Isidro en agosto de 2026?
La mediana de la oferta publicada de departamentos en la localidad de San Isidro es de USD 2.586 por m², con la mitad central de los avisos entre USD 2.112 y USD 3.230. El índice del partido completo, que promedia todas sus localidades, se ubica en USD 2.727 por m².
Los dos números conviven porque miden cosas distintas. El índice de partido (UdeSA junto a Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026) pondera todo San Isidro, incluidas Martínez y Acassuso, que traccionan el promedio hacia arriba. La mediana de USD 2.586 surge del relevamiento propio de 55 departamentos publicados específicamente en la localidad de San Isidro durante agosto de 2026, y describe mejor lo que puede esperar quien vende en el centro.
Fuentes: índice de partido UdeSA y Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026. Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026 (n=55 departamentos en la localidad de San Isidro). Son valores de publicación, no de escritura: el precio de cierre suele ubicarse por debajo del pedido.
San Isidro es un mercado de casas, no de departamentos
Es la particularidad que más condiciona una tasación en este partido y la que más se pasa por alto. Al relevar la oferta publicada de agosto de 2026 aparecen 3.587 casas y PH en venta frente a 1.709 departamentos: dos de cada tres propiedades a la venta en San Isidro son casas. En buena parte del corredor norte la proporción se invierte.
La consecuencia práctica es directa. Un valor de referencia por m² cubierto, que en un mercado de departamentos explica buena parte del precio, en San Isidro explica bastante menos: en una casa el terreno pesa tanto o más que lo construido, y dos propiedades con la misma superficie cubierta pueden separarse por cientos de miles de dólares según los metros de lote, el frente y lo que la normativa municipal permita construir sobre él.
Por eso una tasación seria en San Isidro parte del terreno y de su incidencia, y usa el valor del m² cubierto como control, no como punto de partida. Aplicar a una casa el m² de un departamento es el error de valuación más frecuente del partido, y suele terminar en una propiedad publicada muy por encima de mercado que rota durante meses sin ofertas.
Precio del m² por localidad dentro del partido
Dentro de San Isidro conviven mercados con dinámicas propias. Estas son las medianas de la oferta publicada de departamentos relevadas en agosto de 2026, con el rango intercuartílico —la mitad central de los avisos— que muestra cuánta dispersión hay en cada localidad:
| Localidad | Mediana USD/m² | Mitad central de la oferta | Departamentos publicados | Casas y PH publicados |
|---|---|---|---|---|
| Martínez | 2.604 | 2.152 – 3.013 | 380 | 1.044 |
| San Isidro (localidad) | 2.586 | 2.112 – 3.230 | 471 | — |
| Acassuso | 2.466 | 2.212 – 2.906 | 173 | — |
| Beccar | 2.426 | 2.056 – 2.710 | 230 | 435 |
| Boulogne | muestra insuficiente | — | 34 | 485 |
| Villa Adelina | muestra insuficiente | — | 26 | — |
Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026. Tamaños de muestra útiles: Martínez n=89, San Isidro localidad n=55, Acassuso n=73, Beccar n=61. En Boulogne y Villa Adelina la cantidad de departamentos publicados no alcanza para calcular una mediana con respaldo estadístico, y por eso no se publica un valor: en esas localidades la referencia razonable es el índice del partido y, sobre todo, la valuación individual.
La lectura relevante no es el orden del ranking sino lo estrecho del rango: entre la localidad más cara y la más barata del partido hay apenas un 7% de diferencia en la mediana. Dentro de una misma localidad, en cambio, la mitad central de la oferta se abre más de un 50% (en San Isidro, de USD 2.112 a USD 3.230). Dicho de otro modo: en este partido importa mucho más qué propiedad es que en qué localidad está, y ninguna tasación que se apoye en el promedio de la zona va a capturar esa diferencia.
¿Cuánto vale un departamento en San Isidro según los ambientes?
En la localidad de San Isidro el m² sube con el tamaño de la unidad, al revés de lo que ocurre en los mercados donde el inversor tracciona las unidades chicas. Sobre los 55 departamentos relevados en agosto de 2026:
| Tipología | Mediana USD/m² | Casos relevados |
|---|---|---|
| 4 ambientes o más | 3.031 | 13 |
| 2 ambientes | 2.647 | 16 |
| 3 ambientes | 2.586 | 25 |
Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026. Las unidades de un ambiente publicadas en la localidad no alcanzaron una muestra suficiente para calcular una mediana representativa.
El salto está en las unidades grandes: los departamentos de cuatro ambientes o más se publican un 17% por encima del m² de los de tres. Es coherente con un partido donde el comprador de familia es el que manda y donde el departamento grande compite directamente con la casa: para sostener ese precio tiene que ofrecer algo que la casa no da —cochera cubierta, seguridad, ubicación a metros de la estación— y cuando no lo ofrece, el m² cae hacia el rango de los tres ambientes.
La diferencia entre dos y tres ambientes, en cambio, es de apenas un 2%: dentro del error de un relevamiento de este tamaño. En la práctica significa que en San Isidro un tres ambientes no se vende por m², se vende por funcionalidad: el mismo m² vale distinto según si el tercer dormitorio es real o es un escritorio sin ventana.
¿Cuánto vale una propiedad en San Isidro? Datos de septiembre de 2026
Estas tablas salen de un relevamiento propio de avisos publicados en Zonaprop en septiembre de 2026 y de la serie histórica del Zonaprop Index. Muestran precios pedidos, no de cierre: la tasación ajusta cada unidad por piso, orientación, estado, cochera y expensas.
¿Cuánto vale el m² en cada zona de San Isidro?
En San Isidro el m² publicado de departamentos va de USD 2.585 (este de Centenario) a USD 2.809 (oeste de Centenario), según avisos de septiembre de 2026.
| Zona | Mediana USD/m² | Rango habitual (USD/m²) | Avisos |
|---|---|---|---|
| Este de Centenario (casco, estación y Bajo) | 2.585 | 2.143 – 3.000 | 85 |
| Oeste de Centenario (hacia las Lomas) | 2.809 | 2.382 – 3.292 | 160 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Mediana de precio sobre superficie total; rango habitual = 50 % central de los avisos. Cada aviso se asignó a una zona según su ubicación en el mapa respecto de la avenida Centenario, cuyo trazado se reconstruyó con los propios avisos ubicados sobre ella. Las zonas con menos de 30 avisos figuran como muestra insuficiente.
¿Cuánto cuesta un departamento de 2, 3 o 4 ambientes en San Isidro?
Un 2 ambientes en San Isidro se publica en una mediana de USD 164.000 y un 3 ambientes en USD 230.000, según avisos de septiembre de 2026.
| Tipología | Precio mediano publicado | Rango habitual | Superficie mediana | Avisos |
|---|---|---|---|---|
| 2 ambientes | USD 164.000 | USD 129.000 – 198.000 | 60 m² | 73 |
| 3 ambientes | USD 230.000 | USD 175.000 – 380.000 | 85 m² | 109 |
| 4 ambientes o más | USD 280.000 | USD 235.000 – 550.000 | 141 m² | 53 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Se muestran solo las tipologías con 30 avisos o más. Sin muestra suficiente: monoambiente (9 avisos).
¿Cuánto vale una casa en San Isidro frente a un departamento?
En San Isidro la casa se publica en una mediana de USD 499.000, con un lote mediano de 450 m², y el departamento en USD 220.000. Por eso la casa se tasa por terreno y construcción, no por el m² de un departamento.
| Tipo | Precio mediano publicado | Valor por m² | Superficie mediana | Oferta publicada | Avisos |
|---|---|---|---|---|---|
| Casas | USD 499.000 | USD 2.055/m² cubierto | 270 m² cubiertos · lote 450 m² | 546 | 260 |
| Departamentos | USD 220.000 | USD 2.708/m² total | 79 m² totales | 467 | 246 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Casas: m² cubierto; departamentos: m² total. Oferta publicada = total de avisos del portal en la localidad al 26/09/2026.
¿Cómo evolucionó el precio del m² en San Isidro desde 2023?
El partido de San Isidro pasó de USD 2.643 a USD 2.810 el m² entre agosto de 2025 y agosto de 2026 (+6,3 %), por encima de GBA Norte (+3,4 %). Zonaprop no publica serie propia de la localidad.
| Año | Partido de San Isidro | GBA Norte |
|---|---|---|
| 2023 | — | — |
| 2024 | — | 2.221 |
| 2025 | 2.643 | 2.336 |
| 2026 | 2.810 | 2.416 |
Fuente: Zonaprop Index, departamentos en venta, USD/m² de precio publicado (informes GBA Norte de septiembre de 2023, agosto de 2024, agosto de 2025 y agosto de 2026). La serie usa una sola fuente; no se mezcla con el índice UdeSA + Mercado Libre que la página usa para el valor del mes. «—» = Zonaprop no publicó el dato. * = informe de julio o septiembre por falta del de agosto.
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de San Isidro?
En San Isidro el tasador pondera seis factores, y el primero es si la propiedad es casa o departamento: dos tercios de la oferta del partido son casas, y las casas se tasan por el terreno.
- Casa o departamento: en San Isidro hay 3.587 casas y PH en venta frente a 1.709 departamentos; el departamento se tasa por m² cubierto y la casa por terreno, construcción y entorno.
- Lomas, Bajo o casco histórico: las Lomas de San Isidro, el Bajo hacia el río y el casco alrededor de la Catedral y la estación tienen precios, lotes y compradores distintos.
- Superficie de terreno y zonificación: en las Lomas y el Bajo el valor de una casa sale del lote, su frente y lo que la zonificación permite construir ahí, más que de los metros cubiertos actuales.
- Distancia a la estación San Isidro del Mitre y al Tren de la Costa: la cercanía a las estaciones y a Libertador, Centenario y la Panamericana define el valor base de la cuadra.
- Calle, entorno y seguridad de la cuadra: una cuadra arbolada de baja circulación, un barrio cerrado o una calle de paso cambian el valor de casas idénticas.
- Cochera, pileta y estado: en casas, cochera cubierta, pileta y estado de techos e instalaciones; en departamentos, cochera fija y expensas del edificio.
Dato de cierre: la mediana del m² en departamentos de la localidad de San Isidro es USD 2.586, con la mitad central de la oferta entre USD 2.112 y USD 3.230 (relevamiento propio sobre avisos de Zonaprop, agosto 2026). La tasación sin cargo ubica tu casa o tu departamento en su zona y su tipología.
El informe parte de los comparables efectivamente publicados y cerrados en el entorno inmediato de la propiedad, y ajusta sobre ese punto de partida por las variables que el mercado del partido está premiando o castigando en este momento.
En departamentos
Distancia real caminando hasta la estación del ramal Mitre y hasta la avenida comercial; orientación y luz natural, que en los edificios de contrafrente del centro descuenta de forma medible; existencia de cochera cubierta propia y de baulera; expensas mensuales, que en los edificios con muchos servicios pueden restar tanto valor como el que suman esos servicios; estado de la cocina y de los baños; y la calidad constructiva del edificio, verificable en los materiales y en el mantenimiento de los espacios comunes.
En casas, que son dos tercios del mercado
Metros de terreno y metros de frente, que son las dos variables de mayor peso; la zonificación municipal y el factor de ocupación que determinan qué se puede construir en ese lote, porque el comprador que paga más suele estar comprando esa posibilidad; la relación entre superficie cubierta y superficie libre; la existencia de pileta y de galería; y la calidad de la construcción. El terreno se valúa por incidencia y lo construido se pondera por su estado de conservación y por su funcionalidad actual.
Sobre ese punto conviene ser explícito: la antigüedad no es un criterio de valuación en este informe. Una casa bien mantenida y bien resuelta se tasa por lo que es y por lo que el lote permite, y compite de igual a igual con una construcción reciente peor resuelta.
¿Qué modalidad de tasación conviene en San Isidro?
En un departamento de San Isidro la tasación estándar de escritorio resuelve el caso: el relevamiento propio sobre oferta publicada de agosto de 2026 (n=55) ubica el cuartil alto en USD 3.230/m² y el bajo en USD 2.112/m², y con 471 departamentos publicados hay comparables suficientes para situar una unidad dentro de ese rango sin salir de la localidad.
En una casa el criterio se invierte. El partido publica 3.587 casas y PH contra 1.709 departamentos: dos de cada tres propiedades son casas, y una casa no se tasa por metro cubierto sino por incidencia del terreno y por lo que la normativa municipal habilita construir sobre él. Ahí corresponde la modalidad ampliada, con relevamiento en la propiedad. Ninguna de las dos tiene costo; el procedimiento está en Cómo funciona.
¿Cómo se tasa con Tasaciones de Inmuebles en San Isidro?
Tasaciones de Inmuebles es una inmobiliaria especializada exclusivamente en tasaciones. En San Isidro el informe lo firma un martillero y corredor público con matrícula vigente, se entrega en PDF en 24 a 48 horas hábiles sin visita o dentro de las 48 horas posteriores a la visita, y no tiene costo ni compromiso.
| Qué se entrega | Informe técnico en PDF de siete secciones, con firma y matrícula profesional vigente y una tabla de 4 a 8 comparables de San Isidro. Puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales. |
|---|---|
| Modalidad recomendada en San Isidro | Estándar para departamentos: con 471 publicados hay comparables suficientes. Ampliada, con relevamiento en la propiedad, para casas, que son dos tercios del mercado del partido y se tasan por terreno y normativa. |
| Plazo | Estándar: 24 a 48 horas hábiles desde la solicitud. Ampliada: dentro de las 48 horas posteriores a la visita, que se coordina en el día y horario del propietario. |
| Costo | Sin cargo y sin obligación de vender ni de contratar otro servicio. El informe queda en poder del propietario. |
| Cobertura | Todo el partido de San Isidro (San Isidro, Martínez, Acassuso, Beccar, Boulogne y Villa Adelina), además de Vicente López, San Fernando y los 48 barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Panorama del corredor norte en Tasaciones en Zona Norte. |
| Cómo solicitarla | Formulario de 2 a 4 minutos o WhatsApp. Con la dirección, el tipo de inmueble, la superficie aproximada y los ambientes alcanza para empezar; no hace falta adjuntar documentación en esta etapa. |
Solicitar tasación sin cargo en San IsidroEscribir por WhatsApp
¿Para qué necesitás la tasación en San Isidro?
En San Isidro dos de cada tres propiedades en venta son casas, y una sucesión o un divorcio suele involucrar un lote, no un m² cubierto. El mismo informe, con firma y matrícula, sirve para fijar el precio de publicación y para los trámites que exigen una valuación fundada. Cada caso tiene su página con los requisitos:
- Venta: precio de publicación de casas por incidencia del terreno y de departamentos por m² cubierto, con comparables de la misma zona: Lomas, Bajo o casco histórico. Tasación para venta.
- Sucesión o herencia: valuación del acervo con la casa tasada por terreno, construcción y normativa municipal, para el reparto entre herederos. Tasación para sucesión.
- Divorcio o separación: división de bienes con un valor que ambas partes puedan verificar, con comparables de San Isidro y el método explicitado en el informe. Tasación para divorcio.
- Crédito hipotecario: referencia previa a la tasación que exige el banco, para saber cuánto financia una propiedad de San Isidro antes de firmar la reserva. Tasación hipotecaria.
- Propietarios en el exterior: tasación y venta a distancia, con el informe como base de la decisión. Propietarios en el exterior.
- Inmuebles de alta gama: unidades con pocos comparables, donde corresponde la modalidad ampliada. Tasación de alta gama.
Si todavía no sabés cuál corresponde: pedí la tasación estándar. El informe es el mismo y el uso se define después, sin costo en ningún caso.
¿Cuánto cuesta vender o comprar una propiedad en San Isidro?
En San Isidro, como en toda la Provincia de Buenos Aires, el impuesto de Sellos es del 2 %, repartido por mitades, y la exención por vivienda única casi nunca aplica. El vendedor ya no paga ITI y, si no es habitualista, tampoco el cedular del 15 % en ventas desde 2026.
| Concepto | Quién paga | Monto o alícuota | Norma |
|---|---|---|---|
| Honorarios del martillero y corredor | Cada parte | 1,5 % a 3 % por parte | Ley 10.973, art. 54 (Provincia de Buenos Aires) |
| Impuesto de Sellos | Comprador y vendedor, por mitades | 2 % (1 % cada parte) sobre el mayor entre precio y valuación fiscal | Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558) |
| Sellos en vivienda única | Exención | Solo si la valuación fiscal básica es de hasta $1.154.400: en la práctica casi ninguna propiedad de Zona Norte califica | Ley 15.558 |
| Honorarios del escribano | Comprador (costumbre) | Referencia de mercado: 1 % a 2 % + IVA | Colegio de Escribanos de la Provincia (referencia de prensa) |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Comprador | 2 ‰ (mínimo $42.000; $35.800 vivienda única) | Ley 15.558 · RPBA, tasas 2026 |
| ITI (1,5 % del vendedor) | — | Derogado | Ley 27.743 |
| Impuesto cedular 15 % (vendedor) | — | Exento para personas humanas no habitualistas en ventas desde el 01/01/2026 | Ley 27.802 · Decreto 406/2026 |
Valores vigentes a septiembre de 2026 en la Provincia de Buenos Aires. Fuentes: Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558); Registro de la Propiedad de la Provincia, tasas 2026; Colegio de Martilleros de San Isidro; Ley 27.743; Ley 27.802 y Decreto 406/2026. Los honorarios del escribano son una referencia de mercado, no un arancel oficial publicado. Los montos en pesos se actualizan cada año; confirmá los valores con tu escribano antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre tasaciones en San Isidro
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de San Isidro?
Seis factores: casa o departamento, Lomas, Bajo o casco histórico, superficie de terreno y zonificación, distancia a la estación San Isidro y al Tren de la Costa, calle y entorno, y cochera, pileta y estado. La mediana en departamentos es USD 2.586 el m² (relevamiento propio, agosto 2026). La tasación es sin cargo y sin compromiso.
¿Quién firma la tasación en San Isidro y para qué trámites sirve?
Un martillero y corredor público con matrícula vigente. El informe en PDF puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales, y se usa para venta, sucesión o herencia, divorcio, crédito hipotecario y operaciones de propietarios en el exterior. Es sin cargo y se entrega en 24 a 48 horas hábiles.
¿Cuánto vale el m² en San Isidro?
La mediana de la oferta publicada de departamentos en la localidad de San Isidro es de USD 2.586 por m² en agosto de 2026, con la mitad central de los avisos entre USD 2.112 y USD 3.230. El índice del partido completo es de USD 2.727 por m². Son valores de publicación: el precio de cierre suele ubicarse por debajo.
¿Cuánto cuesta una tasación en San Isidro?
No tiene costo. La tasación se realiza sin cargo y sin compromiso de contratación posterior: el informe queda en poder del propietario tanto si decide vender como si no.
¿Cuánto demora el informe?
Depende de la modalidad. La tasación estándar, de escritorio y sin visita, se entrega por email en 24 a 48 horas hábiles desde que se completa el formulario. La tasación ampliada, que incluye relevamiento en la propiedad, se entrega en 48 horas desde la visita, que se coordina en el día y horario que le resulte cómodo al propietario.
¿Se puede tasar una casa o solo departamentos?
Se tasan casas, departamentos, PH y lotes. En San Isidro las casas son la mayor parte del mercado —3.587 casas y PH publicados frente a 1.709 departamentos en agosto de 2026— y la valuación de casa se resuelve por incidencia del terreno, no por el m² cubierto de un departamento.
¿El valor del m² sirve para tasar mi casa?
Sirve como control, no como método. En una casa el terreno pesa tanto o más que lo construido: los metros de lote, el frente y lo que la normativa municipal permite construir sobre él explican buena parte del precio. Aplicar a una casa el m² de un departamento es el error de valuación más frecuente del partido.
¿Qué diferencia de precio hay entre las localidades del partido?
Menos de la que se supone. Entre la mediana más alta (Martínez, USD 2.604) y la más baja (Beccar, USD 2.426) hay un 7% de diferencia. Dentro de una misma localidad, en cambio, la mitad central de la oferta se abre más de un 50%. Importa más qué propiedad es que en qué localidad está.
¿Influye la antigüedad de la propiedad en la tasación?
No se valúa por antigüedad. Se pondera el estado de conservación, la funcionalidad de la distribución y la calidad constructiva. Una propiedad bien mantenida y bien resuelta compite de igual a igual con una construcción reciente peor resuelta.
¿Por qué hay dos valores distintos del m² para San Isidro?
Porque miden universos distintos. El índice de USD 2.727 corresponde al partido completo y se ve traccionado hacia arriba por Martínez y Acassuso. La mediana de USD 2.586 sale del relevamiento de 55 departamentos publicados específicamente en la localidad de San Isidro, y refleja mejor lo que puede esperar quien vende en el centro.
Zonas cercanas
Dentro del partido se realizan tasaciones en Martínez, Acassuso, Beccar y Boulogne. En el corredor norte, también en Vicente López, Olivos, La Lucila y San Fernando. Para una mirada del conjunto del corredor, la referencia es el precio del m² en Zona Norte del GBA.
San Isidro es uno de los partidos de mayor valor inmobiliario del GBA Norte. El m² de propiedades oscila entre USD 2.245 y USD 3.293 según ubicación y tipo, de acuerdo con el relevamiento de oferta publicada de agosto de 2026. TasacionesDeInmuebles realiza tasaciones de inmuebles en San Isidro de forma gratuita y online. Servicio prestado por martillero y corredor público matriculado.