¿Cuánto vale el m² en Martínez en agosto de 2026?

La mediana de la oferta publicada de departamentos en Martínez es de USD 2.604 por m² en agosto de 2026. Es el valor más alto de las localidades del partido de San Isidro, pero por un margen mucho menor del que suele suponerse: apenas un 7% por encima de Beccar.

El dato que importa no es la mediana sino la amplitud. La mitad central de la oferta de Martínez va de USD 2.152 a USD 3.013 por m²: un 40% de diferencia entre el cuartil bajo y el alto, dentro de una misma localidad. Y ese es sólo el rango central; los extremos se abren bastante más.

Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026 (n=89 departamentos en Martínez, la muestra más grande del partido). Índice del partido de San Isidro: USD 2.727 por m² (UdeSA y Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026). Son valores de publicación, no de escritura: el precio de cierre suele ubicarse por debajo del pedido.

Por qué el promedio de Martínez no sirve para tasar en Martínez

Martínez no es un mercado, son varios conviviendo bajo un mismo nombre. La localidad se extiende desde la zona baja, próxima al río y a la avenida del Libertador, hasta el sector que queda del otro lado de las vías y de la Panamericana. Entre esos extremos la ubicación cambia de naturaleza: cambia la calidad del entorno, el tamaño de los lotes, la proximidad a los accesos y el perfil del comprador que llega a mirar.

El relevamiento lo muestra sin ambigüedad. Con 89 departamentos publicados relevados —la muestra más grande de todas las localidades del partido— la dispersión no baja: se mantiene. No es ruido estadístico por falta de datos; es la estructura real del mercado.

La consecuencia práctica es que en Martínez el número que circula como “el valor del m² de la zona” es, para cualquier propiedad concreta, casi seguramente incorrecto: va a estar 20% por encima o 20% por debajo. Tasar acá exige comparables del entorno inmediato de esa propiedad —de esas calles, no de la localidad— y por eso una tasación de Martínez sin visita no tiene respaldo.

Martínez en el contexto del partido

Comparada con las localidades vecinas, Martínez encabeza la tabla, pero la distancia es corta y la superposición entre localidades es enorme:

Localidad	Mediana USD/m²	Mitad central de la oferta	Departamentos	Casas y PH
Martínez	2.604	2.152 – 3.013	380	1.044
San Isidro (localidad)	2.586	2.112 – 3.230	471	—
Acassuso	2.466	2.212 – 2.906	173	—
Beccar	2.426	2.056 – 2.710	230	435

Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026. Muestras: Martínez n=89, San Isidro localidad n=55, Acassuso n=73, Beccar n=61.

Léase junto a la columna de rangos: la mediana de Martínez (2.604) cae dentro de la mitad central de la oferta de las cuatro localidades. Dicho de otro modo, una propiedad de Martínez y una de Beccar pueden valer exactamente lo mismo, y con frecuencia lo valen. La localidad, por sí sola, casi no predice el precio.

Martínez también es, sobre todo, un mercado de casas

En agosto de 2026 la oferta publicada de Martínez reúne 1.044 casas y PH frente a 380 departamentos: casi tres de cada cuatro propiedades a la venta son casas. La proporción es todavía más marcada que la del partido en su conjunto.

Eso cambia el método de valuación. En una casa, el terreno pesa tanto o más que lo construido: los metros de lote, los metros de frente y lo que la normativa municipal permita edificar sobre él explican buena parte del precio. Hay compradores que no están comprando la casa que está en pie sino la posibilidad que el lote habilita, y pagan en consecuencia. Aplicarle a una casa de Martínez el valor por m² de un departamento produce una cifra sin sentido, casi siempre por encima de mercado.

Por eso en casas el informe parte de la incidencia del terreno y pondera lo construido por su estado de conservación, su funcionalidad y su calidad constructiva. La antigüedad no es un criterio de valuación: una casa bien mantenida y bien resuelta compite de igual a igual con una construcción reciente peor resuelta.

¿Cuánto vale una propiedad en Martínez? Datos de septiembre de 2026

Estas tablas salen de un relevamiento propio de avisos publicados en Zonaprop en septiembre de 2026 y de la serie histórica del Zonaprop Index. Muestran precios pedidos, no de cierre: la tasación ajusta cada unidad por piso, orientación, estado, cochera y expensas.

¿Cuánto vale el m² en cada zona de Martínez?

En Martínez el m² publicado de departamentos va de USD 2.500 (oeste de Santa Fe) a USD 2.621 (entre Libertador y Santa Fe), según avisos de septiembre de 2026.

Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Mediana de precio sobre superficie total; rango habitual = 50 % central de los avisos. Cada aviso se asignó a una zona según su ubicación en el mapa respecto de las avenidas Libertador y Santa Fe, cuyo trazado se reconstruyó con los propios avisos ubicados sobre ellas. Las zonas con menos de 30 avisos figuran como muestra insuficiente.

¿Cuánto cuesta un departamento de 2, 3 o 4 ambientes en Martínez?

Un 2 ambientes en Martínez se publica en una mediana de USD 203.000 y un 3 ambientes en USD 230.000, según avisos de septiembre de 2026.

Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Se muestran solo las tipologías con 30 avisos o más. Sin muestra suficiente: monoambiente (12 avisos).

¿Cuánto vale una casa en Martínez frente a un departamento?

En Martínez la casa se publica en una mediana de USD 390.000, con un lote mediano de 329 m², y el departamento en USD 250.000. Por eso la casa se tasa por terreno y construcción, no por el m² de un departamento.

Fuente: relevamiento propio sobre avisos de venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Casas: m² cubierto; departamentos: m² total. Oferta publicada = total de avisos del portal en la localidad al 26/09/2026.

¿Cómo evolucionó el precio del m² en Martínez desde 2023?

El partido de San Isidro pasó de USD 2.643 a USD 2.810 el m² entre agosto de 2025 y agosto de 2026 (+6,3 %), por encima de GBA Norte (+3,4 %). Zonaprop no publica serie propia de la localidad.

Fuente: Zonaprop Index, departamentos en venta, USD/m² de precio publicado (informes GBA Norte de septiembre de 2023, agosto de 2024, agosto de 2025 y agosto de 2026). La serie usa una sola fuente; no se mezcla con el índice UdeSA + Mercado Libre que la página usa para el valor del mes. «—» = Zonaprop no publicó el dato. * = informe de julio o septiembre por falta del de agosto.

¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Martínez?

Con una dispersión del 40% dentro de la localidad, lo que define el precio no es el barrio sino el conjunto de atributos de la unidad. En Martínez pesan, en orden de impacto observado sobre los comparables:

Ubicación dentro de la localidad

La distancia real caminando hasta la estación del ramal Mitre y hasta el eje comercial, y de qué lado de las vías y de la Panamericana está la propiedad. Es la variable que más explica la brecha entre el cuartil bajo y el alto.

Cochera cubierta propia

En una localidad donde el comprador mayoritario usa auto, la cochera cubierta con título propio no es un extra: descuenta de forma medible cuando falta, sobre todo en unidades de tres ambientes o más.

Expensas y servicios del edificio

Las expensas altas restan valor de venta, y en los edificios con muchos servicios pueden llegar a restar tanto como el que esos servicios suman. El comprador de Martínez proyecta el costo mensual y ajusta su oferta.

Orientación, luz y estado

Orientación y luz natural, estado de cocina y baños, y calidad constructiva verificable en los materiales y en el mantenimiento de los espacios comunes. Un contrafrente oscuro se ubica en el piso del rango de su propia cuadra.

¿Qué modalidad de tasación conviene en Martínez?

En un departamento de Martínez suele alcanzar la tasación estándar de escritorio, porque la localidad publica 380 departamentos en venta y el método comparativo encuentra referencias sin salir del entorno inmediato. La visita se justifica cuando la propiedad se aparta del centro del mercado: el relevamiento propio sobre oferta publicada de agosto de 2026 (n=89) ubica el cuartil alto en USD 3.013/m² y el bajo en USD 2.152/m², una diferencia del 40% dentro de la misma localidad. Es una dispersión mayor que la de Beccar (32%) y la de Acassuso (31%), y es la razón por la que un promedio, en Martínez, explica poco.

En una casa la modalidad ampliada casi siempre conviene: con 1.044 casas y PH publicados frente a 380 departamentos, Martínez se tasa por incidencia del terreno y por lo que la normativa municipal permite construir sobre él, y eso no se resuelve con una planilla. Las dos modalidades son sin cargo y sin compromiso: el paso a paso está en Cómo funciona.

¿Cómo se tasa con Tasaciones de Inmuebles en Martínez?

¿Para qué necesitás la tasación en Martínez?

¿Cuánto cuesta vender o comprar una propiedad en Martínez?

En Martínez, como en toda la Provincia de Buenos Aires, el impuesto de Sellos es del 2 %, repartido por mitades, y la exención por vivienda única casi nunca aplica. El vendedor ya no paga ITI y, si no es habitualista, tampoco el cedular del 15 % en ventas desde 2026.

Valores vigentes a septiembre de 2026 en la Provincia de Buenos Aires. Fuentes: Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558); Registro de la Propiedad de la Provincia, tasas 2026; Colegio de Martilleros de San Isidro; Ley 27.743; Ley 27.802 y Decreto 406/2026. Los honorarios del escribano son una referencia de mercado, no un arancel oficial publicado. Los montos en pesos se actualizan cada año; confirmá los valores con tu escribano antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre tasaciones en Martínez

¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Martínez?

Seis factores: casa o departamento, alto o bajo de Martínez, la cercanía a la estación Martínez y al centro comercial, la cochera cubierta, las expensas y servicios del edificio y orientación, luz y estado. La mediana en departamentos es USD 2.604 el m² (relevamiento propio, agosto 2026). La tasación es sin cargo y sin compromiso.

¿Quién firma la tasación en Martínez y para qué trámites sirve?

Un martillero y corredor público con matrícula vigente. El informe en PDF puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales, y se usa para venta, sucesión o herencia, divorcio, crédito hipotecario y operaciones de propietarios en el exterior. Es sin cargo y se entrega en 24 a 48 horas hábiles.

¿Cuánto vale el m² en Martínez?

La mediana de la oferta publicada de departamentos en Martínez es de USD 2.604 por m² en agosto de 2026, con la mitad central de los avisos entre USD 2.152 y USD 3.013. Es el valor más alto del partido de San Isidro, aunque sólo un 7% por encima de Beccar. Son valores de publicación: el precio de cierre suele ubicarse por debajo.

¿Cuánto cuesta una tasación en Martínez?

No tiene costo. La tasación se realiza sin cargo y sin compromiso de contratación posterior: el informe queda en poder del propietario tanto si decide vender como si no.

¿Cuánto demora el informe?

Depende de la modalidad. La tasación estándar, de escritorio y sin visita, se entrega por email en 24 a 48 horas hábiles desde que se completa el formulario. La tasación ampliada, que incluye relevamiento en la propiedad, se entrega en 48 horas desde la visita, que se coordina en el día y horario que le resulte cómodo al propietario.

¿Por qué mi propiedad puede valer muy distinto del promedio de Martínez?

Porque en Martínez la mitad central de la oferta abarca un 40% de diferencia entre el cuartil bajo y el alto. La localidad se extiende desde la zona baja hasta el sector que queda del otro lado de las vías y de la Panamericana, y entre esos extremos cambia el entorno, el tamaño de los lotes y el perfil del comprador. El promedio de la localidad, aplicado a una propiedad concreta, suele errar por 20% en cualquiera de las dos direcciones.

¿Se puede tasar una casa en Martínez?

Sí, y es el caso más frecuente: en agosto de 2026 hay 1.044 casas y PH publicados frente a 380 departamentos. La valuación de casa se resuelve por incidencia del terreno —metros de lote, metros de frente y lo que la normativa municipal permite construir— y no por el m² cubierto de un departamento.

¿Influye la antigüedad de la propiedad en la tasación?

No se valúa por antigüedad. Se pondera el estado de conservación, la funcionalidad de la distribución y la calidad constructiva. Una propiedad bien mantenida y bien resuelta compite de igual a igual con una construcción reciente peor resuelta.

¿Conviene tasar antes de publicar la propiedad?

Sí. Publicar por encima del rango de mercado consume los primeros meses, que son los de mayor exposición del aviso, y obliga después a bajas sucesivas que el comprador interpreta como señal de urgencia. Entrar con un precio fundamentado acorta el plazo de venta y mejora la posición de negociación.

¿Se tasan lotes y terrenos en Martínez?

Sí. En lotes la valuación se resuelve por incidencia: metros, frente, forma, y sobre todo la zonificación municipal y el factor de ocupación, que determinan qué se puede construir y por lo tanto cuánto está dispuesto a pagar un comprador constructor.

Zonas cercanas

Dentro del partido se realizan tasaciones en San Isidro, Acassuso, Beccar y Boulogne. En el corredor norte, también en Vicente López, Olivos, La Lucila y San Fernando. Para una mirada del conjunto del corredor, la referencia es el precio del m² en Zona Norte del GBA.