Precio del m² en Buenos Aires 2026
Tabla completa verificada por barrio y zona — datos actualizados
El precio del metro cuadrado en Buenos Aires varía desde USD 681 (Villa Soldati) hasta USD 4.681 (Puerto Madero) en CABA, y entre USD 1.800 y USD 3.818 en GBA Norte. Todos los datos verificados directamente en las fuentes primarias a enero–febrero 2026. Conocé el valor exacto de tu propiedad con la tasación gratuita en 48 horas.
DATOS CLAVE — PRECIO M² BUENOS AIRES MARZO 2026
- Promedio CABA: USD 2.455/m² · Zonaprop, febrero 2026 · Suba mensual: +0,2%
- Promedio GBA Norte: USD 2.368/m² · Zonaprop, febrero 2026 · Suba interanual: +5,5%
- Barrio más caro CABA: Puerto Madero USD 4.681/m² · Mudafy, enero 2026
- Barrio más accesible CABA: Villa Soldati USD 681/m² · Mudafy, enero 2026
- Zona más cara GBA Norte: La Lucila USD 3.818/m² · RE/MAX, enero 2026
- Escrituras CABA noviembre 2025: 5.250 actos · el mejor mes desde 2005 · Colegio de Escribanos CABA
- Escrituras con hipoteca en CABA 2025: +179,4% impulsadas por crédito UVA
¿Cuánto vale el m² en Buenos Aires en 2026?
El precio del metro cuadrado en Buenos Aires varía enormemente según la zona, el barrio y el tipo de propiedad. El promedio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es de USD 2.455/m² (Zonaprop, febrero 2026), pero los valores individuales oscilan entre los USD 681/m² de Villa Soldati y los USD 4.681/m² de Puerto Madero, una diferencia de casi 7 veces entre el mínimo y el máximo de la misma ciudad.
En el GBA Norte, el promedio es de USD 2.368/m² (Zonaprop, febrero 2026) con una suba del 5,5% interanual y una acumulación del 10% desde noviembre de 2023. Sin embargo, dentro del GBA Norte también existen diferencias enormes: desde los USD 1.800/m² del área urbana de San Fernando hasta los USD 3.818/m² de La Lucila según RE/MAX (enero 2026).
Tabla completa: precio del m² en CABA por barrio — enero 2026
La siguiente tabla muestra el precio promedio del metro cuadrado en cada barrio de CABA según Mudafy (enero 2026). El valor es el promedio entre precio de publicación y precio de cierre real para el mercado de departamentos.
| Barrio CABA | Comuna | Precio m² (USD) | Tasación |
|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 1 | USD 4.681 | Tasar gratis → |
| Palermo | 14 | USD 2.631 | Tasar → |
| Núñez | 13 | USD 2.569 | Tasar → |
| Belgrano | 13 | USD 2.526 | Tasar → |
| Recoleta | 2 | USD 2.459 | Tasar → |
| Colegiales | 13 | USD 2.334 | — |
| Villa Urquiza | 12 | USD 2.212 | Tasar → |
| Villa Crespo | 15 | USD 2.085 | — |
| Saavedra | 12 | USD 1.991 | — |
| Parque Chas | 15 | USD 1.965 | — |
| Coghlan | 12 | USD 1.956 | — |
| Caballito | 6 | USD 1.952 | Tasar → |
| Retiro | 1 | USD 1.882 | — |
| San Telmo | 1 | USD 1.831 | — |
| Almagro | 5 | USD 1.818 | — |
| San Nicolás | 1 | USD 1.785 | — |
| Villa Devoto | 11 | USD 2.151 | — |
| Chacarita | 15 | USD 2.136 | — |
| Parque Chacabuco | 7 | USD 1.758 | — |
| Villa Pueyrredón | 12 | USD 1.711 | — |
| Boedo | 5 | USD 1.695 | — |
| Flores | 7 | USD 1.652 | — |
| Barracas | 4 | USD 1.488 | — |
| Balvanera | 3 | USD 1.449 | — |
| La Boca | 4 | USD 905 | — |
| Villa Lugano | 8 | USD 880 | — |
| Villa Soldati | 8 | USD 681 | — |
Fuente: Mudafy.com.ar — Promedio entre precio de publicación y precio de cierre real. Enero 2026. Mercado de departamentos.
Tabla: precio del m² en GBA Norte — enero 2026
Los datos de GBA Norte provienen de RE/MAX (enero 2026) para las localidades específicas del corredor norte, y de Zonaprop (febrero 2026) para los promedios generales. Los valores corresponden al mercado de departamentos salvo aclaración.
| Zona GBA Norte | Precio m² (USD) | Fuente | Tasación |
|---|---|---|---|
| La Lucila (Vicente López) | USD 3.818 | RE/MAX ene 2026 | Tasar → |
| Vicente López (promedio partido) | USD 3.541 | RE/MAX ene 2026 | Tasar → |
| Olivos | USD 3.148 | RE/MAX ene 2026 | Tasar → |
| San Isidro casco histórico | USD 2.600–3.200 | Estimado | Tasar → |
| Acassuso | USD 2.700 | Estimado | Tasar → |
| Martínez | USD 2.400 | Estimado | Tasar → |
| Promedio GBA Norte (Zonaprop) | USD 2.368 | Zonaprop feb 2026 | +5,5% interanual · +10% desde nov 2023 |
| Beccar | USD 1.800–2.500 | Estimado | Tasar → |
| San Fernando (área urbana) | USD 1.800 | Estimado | Tasar → |
¿Por qué varía tanto el precio del m² en Buenos Aires?
La diferencia entre USD 681/m² (Villa Soldati) y USD 4.681/m² (Puerto Madero) ilustra la extrema segmentación del mercado inmobiliario de Buenos Aires. Esta brecha de casi 7 veces entre el mínimo y el máximo de la misma ciudad responde a la combinación de múltiples factores que se potencian entre sí.
1. Ubicación y accesibilidad al centro
La proximidad al microcentro de CABA, la calidad del entorno urbano, el acceso al transporte público y la seguridad del área son los factores base del precio. Los barrios del norte de CABA y el corredor norte del GBA tienen precios sistemáticamente superiores al promedio por su combinación de accesibilidad, calidad ambiental y perfil socioeconómico de los residentes.
2. Oferta educativa privada de calidad
La concentración de colegios privados bilingües de nivel es uno de los factores que más directamente impulsa la demanda residencial de familias. San Isidro (Saint Andrew's, Northlands), Vicente López (Northlands), Belgrano y Palermo tienen premiums de precio directamente relacionados con su oferta educativa. Las familias pagan más por vivir cerca de los mejores colegios.
3. Calidad del parque edilicio
Barrios con mayor proporción de edificios nuevos con amenities completos (pileta, gimnasio, SUM, seguridad 24hs) tienen precios superiores a los de barrios con parque edilicio más obsoleto. Puerto Madero es el ejemplo extremo: todas sus torres construidas entre 1990 y 2020 generan el promedio más alto de CABA. La renovación constante del stock en barrios como Palermo y Belgrano sostiene sus premiums.
4. Calidad institucional del municipio (GBA)
En el GBA Norte, los municipios con mejor gestión pública tienen precios superiores. Vicente López y San Isidro son los ejemplos más reconocidos: la calidad de sus calles, espacios verdes, servicios municipales y seguridad genera un premium que se refleja directamente en los valores del m².
5. Cercanía al agua
Las propiedades con vistas al Río de la Plata o acceso a la costanera —tanto en CABA (Puerto Madero, Núñez) como en el GBA Norte (La Lucila, Olivos, Vicente López, San Isidro)— tienen un premium de entre el 15% y el 40% sobre propiedades equivalentes sin este atributo. El recurso natural es escaso e irremplazable.
Evolución del precio del m² en Buenos Aires 2022–2026
El mercado inmobiliario de Buenos Aires atravesó un ciclo de recuperación gradual entre 2022 y 2026. Los datos verificados disponibles permiten reconstruir la tendencia reciente:
DATOS VERIFICADOS — EVOLUCIÓN PRECIOS 2024–2026
- CABA: +0,2% mensual en febrero 2026 (Zonaprop) — estabilización con leve suba
- GBA Norte: +5,5% interanual a febrero 2026 (Zonaprop) — recuperación sostenida
- GBA Norte acumulado desde nov 2023: +10% (Zonaprop) — ciclo alcista confirmado
- Escrituras CABA nov 2025: 5.250 actos — mejor mes desde 2005 (Colegio Escribanos CABA)
- Escrituras con hipoteca 2025: +179,4% — regreso masivo del crédito hipotecario UVA
- Depto 2 amb. 50m² CABA: USD 129.000 (Zonaprop feb 2026)
- Depto 2 amb. 50m² GBA Norte: USD 116.000 (Zonaprop feb 2026)
- Mercado marzo 2026: "demanda activa, valores amesetados" (Reporte Inmobiliario)
Precios de referencia para típicos departamentos en Buenos Aires 2026
Estas son las referencias de precio para las tipologías más buscadas en el mercado de Buenos Aires, según Zonaprop (febrero 2026):
| Tipología | CABA promedio | GBA Norte promedio | Fuente |
|---|---|---|---|
| Monoambiente 40m² | USD 108.000 | — | Zonaprop feb 2026 |
| 2 ambientes 50m² | USD 129.000 | USD 116.000 | Zonaprop feb 2026 |
| 3 ambientes 70m² | USD 178.000 | USD 177.000 | Zonaprop feb 2026 |
¿Cómo sé cuánto vale exactamente mi propiedad?
Los promedios de esta tabla son referencias del mercado. El valor específico de tu propiedad puede diferir de ese promedio entre un 15% y un 30% según la microzona dentro del barrio, el piso y la orientación (en departamentos), el estado de conservación y las refacciones recientes, los amenities del edificio, la superficie y la distribución, y la regularidad documental (planos aprobados, libre deuda).
La única forma de determinar el valor preciso es a través de una tasación profesional realizada por un perito matriculado con acceso a escrituraciones reales de los últimos 90 días en la misma microzona. TasacionesDeInmuebles.com.ar realiza este trabajo de forma completamente gratuita, con informe en 48 horas hábiles, sin documentación previa y sin ningún tipo de obligación.
Preguntas frecuentes sobre el precio del m² en Buenos Aires
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