El m² del corredor norte, localidad por localidad
Valuación profesional de casas, departamentos y lotes en los partidos de Vicente López, San Isidro y San Fernando, con el relevamiento de oferta publicada de agosto de 2026 localidad por localidad.
USD 2.208 mediana del m² en el GBA Norte (agosto 2026)
70% de diferencia entre la localidad más cara y la más accesible del corredor
48 hs plazo de entrega del informe, sin cargo y sin compromiso
¿Cuánto vale el m² en Zona Norte en agosto de 2026?
La mediana del m² en el GBA Norte es de USD 2.208 en agosto de 2026, según UdeSA y Mercado Libre Inmuebles. El Zonaprop Index para la misma región marca USD 2.416 en agosto de 2026, con una variación del +0,3% mensual y del +2,0% en lo que va del año.
Ese número sirve para ubicarse en el mapa general, y para poco más. Dentro del corredor, la localidad más cara vale un 70% más que la más accesible, y dentro de una misma localidad la mitad central de la oferta se abre entre un 31% y un 69% según el caso. Cualquier tasación que se apoye en el promedio regional está descartando de entrada la mayor parte de la información.
Fuentes: UdeSA y Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026 (índices de partido y mediana regional). Zonaprop Index, agosto de 2026 (variación regional). Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026 (medianas por localidad). Son valores de publicación, no de escritura: el precio de cierre suele ubicarse por debajo del pedido.
Índices por partido
| Partido | USD/m² (agosto 2026) | Fuente |
|---|---|---|
| Vicente López | 2.970 | UdeSA + Mercado Libre Inmuebles |
| San Isidro | 2.727 | UdeSA + Mercado Libre Inmuebles |
| Tigre | 2.702 | UdeSA + Mercado Libre Inmuebles |
| Gral. San Martín | 1.646 | UdeSA + Mercado Libre Inmuebles |
| San Miguel | 1.568 | UdeSA + Mercado Libre Inmuebles |
| José C. Paz | 1.100 | UdeSA + Mercado Libre Inmuebles |
El m² localidad por localidad
Los índices publicados llegan hasta el partido. Para bajar a la localidad no hay índice: hay que relevar la oferta publicada. Esta es la tabla completa del relevamiento de agosto de 2026, con el tamaño de muestra y la amplitud entre cuartiles de cada mercado:
| Localidad | Mediana USD/m² | Mitad central de la oferta | Amplitud | Casos |
|---|---|---|---|---|
| La Lucila | 3.525 | 2.582 – 4.364 | 69% | 72 |
| Olivos | 3.269 | 2.537 – 4.074 | 61% | 70 |
| Martínez | 2.604 | 2.152 – 3.013 | 40% | 89 |
| San Isidro (localidad) | 2.586 | 2.112 – 3.230 | 53% | 55 |
| Acassuso | 2.466 | 2.212 – 2.906 | 31% | 73 |
| Beccar | 2.426 | 2.056 – 2.710 | 32% | 61 |
| San Fernando | 2.073 | 1.677 – 2.659 | 59% | 55 |
| Boulogne | sin muestra suficiente | — | — | 9 útiles |
Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026: mediana del USD/m² total sobre avisos de departamentos en venta, excluidos emprendimientos en pozo y en construcción. No se publica mediana con menos de 30 casos útiles: en Boulogne hay nueve, y en Villa Adelina la oferta tampoco alcanza.
Las tres cosas que esta tabla dice y que el promedio esconde
1. El corredor tiene un escalón, no una pendiente
Vicente López —La Lucila y Olivos— juega en otra categoría: entre USD 3.269 y USD 3.525. Todo el partido de San Isidro se agrupa en una banda estrecha, entre USD 2.426 y USD 2.604, con apenas un 7% de diferencia entre sus cuatro localidades relevadas. La distancia entre partidos es mucho mayor que la distancia entre localidades dentro de un mismo partido.
2. La amplitud importa más que la mediana
Acassuso y Beccar son mercados homogéneos (31% y 32% de amplitud): ahí el valor de la zona es una referencia razonable. La Lucila, Olivos y San Fernando están en el extremo opuesto (69%, 61% y 59%): son localidades que contienen productos incomparables entre sí, y donde el promedio es una fuente de error más que una referencia. Antes de usar un valor de zona conviene mirar esta columna.
3. El corredor es de casas, y eso cambia el método
En el partido de San Isidro hay 3.587 casas y PH en venta frente a 1.709 departamentos: dos de cada tres propiedades a la venta son casas. En Martínez la proporción llega a casi tres de cada cuatro, y en Boulogne a catorce casas por cada departamento. Todos los valores del m² de esta página miden departamentos. Para una casa, el terreno pesa tanto o más que lo construido, y la valuación se resuelve por incidencia del lote y por lo que la normativa municipal permite edificar sobre él.
Tasaciones por localidad
Cada localidad tiene su propia página con el relevamiento, las variables que mueven el precio en ese mercado y las preguntas frecuentes de la zona:
| Localidad | Partido | Qué la distingue |
|---|---|---|
| Vicente López | Vicente López | El partido con el índice más alto del corredor |
| La Lucila | Vicente López | El m² más alto y la mayor dispersión de la zona |
| Olivos | Vicente López | Segundo m² del corredor, con amplitud del 61% |
| San Isidro | San Isidro | Mercado de casas: 3.587 casas contra 1.709 departamentos |
| Martínez | San Isidro | El mercado más profundo y más disperso del partido |
| Acassuso | San Isidro | Poca oferta de departamentos: manda el valor del terreno |
| Beccar | San Isidro | El mercado más homogéneo: castiga el error de precio |
| Boulogne | San Isidro | Catorce casas por cada departamento; sin índice propio |
| San Fernando | San Fernando | La entrada al corredor, con el delta como mercado aparte |
¿Cuánto vale una propiedad en la Zona Norte del GBA? Datos de septiembre de 2026
Estas tablas salen de un relevamiento propio de avisos publicados en Zonaprop en septiembre de 2026 y de la serie histórica del Zonaprop Index. Muestran precios pedidos, no de cierre: la tasación ajusta cada unidad por piso, orientación, estado, cochera y expensas.
¿Cuánto vale el m² de un departamento en cada localidad de la Zona Norte?
En la Zona Norte el m² publicado de departamentos va de USD 1.869 en Munro a USD 3.468 en La Lucila, según avisos de septiembre de 2026: casi el doble entre extremos.
| Localidad | Mediana USD/m² | Precio mediano | Superficie mediana | Avisos |
|---|---|---|---|---|
| La Lucila | USD 3.468 | USD 350.000 | 102 m² | 235 |
| Vicente López (localidad) | USD 3.267 | USD 252.000 | 80 m² | 251 |
| Olivos | USD 3.110 | USD 230.000 | 75 m² | 236 |
| San Isidro (localidad) | USD 2.708 | USD 220.000 | 79 m² | 246 |
| Acassuso | USD 2.683 | USD 250.000 | 85 m² | 150 |
| Martínez | USD 2.615 | USD 250.000 | 88 m² | 237 |
| Florida | USD 2.571 | USD 165.000 | 63 m² | 249 |
| Villa Martelli | USD 2.233 | USD 110.000 | 48 m² | 89 |
| Beccar | USD 2.147 | USD 170.000 | 84 m² | 212 |
| San Fernando (localidad) | USD 1.950 | USD 110.000 | 58 m² | 265 |
| Munro | USD 1.869 | USD 119.000 | 66 m² | 126 |
Fuente: relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Mediana de precio sobre superficie total.
¿Cómo evolucionó el precio del m² en la Zona Norte del GBA desde 2023?
GBA Norte pasó de USD 2.221 a USD 2.416 el m² entre agosto de 2024 y agosto de 2026 (+8,8 %); en el último año San Isidro fue el partido que más subió (+6,3 %).
| Año | GBA Norte | Vicente López | San Isidro | San Fernando |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | — | — |
| 2024 | 2.221 | — | — | — |
| 2025 | 2.336 | 2.953 | 2.643 | 2.128 |
| 2026 | 2.416 | 3.040 | 2.810 | 2.225 |
Fuente: Zonaprop Index, departamentos en venta, USD/m² de precio publicado (informes GBA Norte de septiembre de 2023, agosto de 2024, agosto de 2025 y agosto de 2026). La serie usa una sola fuente; no se mezcla con el índice UdeSA + Mercado Libre que la página usa para el valor del mes. «—» = Zonaprop no publicó el dato. * = informe de julio o septiembre por falta del de agosto.
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de la Zona Norte del GBA?
En la Zona Norte del GBA el tasador pondera seis factores, y el primero es la localidad: entre San Fernando y La Lucila hay un 70% de diferencia en el m², más que entre muchos barrios de la Ciudad.
- Partido y localidad: Vicente López, San Isidro y San Fernando tienen índices propios, pero cada localidad dentro de ellos cotiza distinto; el comparable correcto es el de la localidad, no el del partido.
- Libertador o Panamericana: la franja de la ribera sobre Libertador y la franja del oeste sobre Panamericana son dos mercados con valores, lotes y compradores distintos en todo el corredor.
- Casa o departamento: en la mayoría de las localidades del corredor la oferta es de casas; la casa se tasa por terreno, construcción y cuadra, el departamento por m² cubierto y edificio.
- Línea Mitre, Belgrano Norte o Tren de la Costa: la distancia a la estación más cercana y a los accesos define el valor base de cada cuadra.
- Expensas y cochera: el peso de la expensa y de la cochera fija crece de oeste a este: es máximo en las torres de Libertador y mínimo en las localidades de casas del interior del corredor.
- Lote, construcción y conservación: para una casa del corredor, el tasador mide metros de lote, frente, calidad constructiva y estado de techos e instalaciones antes que la superficie cubierta.
Dato de cierre: las localidades relevadas del corredor norte van de USD 2.073 el m² en San Fernando a USD 3.525 en La Lucila, un 70% de diferencia entre extremos (relevamiento propio sobre avisos de Zonaprop, agosto 2026). La tasación sin cargo usa comparables de tu localidad, no del corredor.
En departamentos
Distancia real caminando hasta la estación del ramal Mitre y hasta el eje comercial; orientación y luz natural; cochera cubierta con título propio; nivel de expensas, que el comprador proyecta y descuenta de su oferta; estado de cocina y baños; y calidad constructiva del edificio, verificable en los materiales y en el mantenimiento de los espacios comunes. En las localidades próximas al río, la vista abierta es un atributo no replicable y se pondera como tal.
En casas y lotes
Metros de terreno, metros de frente y forma de la parcela; la zonificación municipal y el factor de ocupación, que determinan qué se puede construir y por lo tanto cuánto está dispuesto a pagar un comprador constructor; la relación entre superficie cubierta y espacio libre; la existencia de pileta y galería; y el estado, la funcionalidad y la calidad de lo construido. La antigüedad no es un criterio de valuación: una casa bien mantenida y bien resuelta compite de igual a igual con una construcción reciente peor resuelta.
¿Qué modalidad de tasación conviene según la localidad?
El corredor norte no es un mercado, son varios. El relevamiento propio de agosto de 2026 va de USD 2.073/m² en San Fernando a USD 3.525/m² en La Lucila: un 70% de diferencia entre extremos, dentro de un corredor de veinte kilómetros. Por eso la primera decisión de una tasación acá no es el método, es la geografía: qué comparables entran y cuáles no.
La modalidad de escritorio funciona bien donde el mercado es estrecho y hay volumen de oferta, como Acassuso, Beccar o Martínez. La ampliada rinde donde la dispersión es alta y la ubicación exacta define el valor: La Lucila, Olivos, la franja ribereña de Vicente López y las islas de San Fernando. Las dos son gratuitas; el paso a paso está en Cómo funciona.
¿Cómo se tasa con Tasaciones de Inmuebles en la Zona Norte del GBA?
Tasaciones de Inmuebles es una inmobiliaria especializada exclusivamente en tasaciones. En la Zona Norte del GBA el informe lo firma un martillero y corredor público con matrícula vigente, se entrega en PDF en 24 a 48 horas hábiles sin visita o dentro de las 48 horas posteriores a la visita, y no tiene costo ni compromiso.
| Qué se entrega | Informe técnico en PDF de siete secciones, con firma y matrícula profesional vigente y una tabla de 4 a 8 comparables de la Zona Norte. Puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales. |
|---|---|
| Modalidad recomendada en la Zona Norte del GBA | Depende de la localidad: estándar para departamentos de San Isidro, Vicente López u Olivos con comparables suficientes; ampliada para casas del corredor y para las localidades con alta dispersión de precios, como La Lucila u Olivos. |
| Plazo | Estándar: 24 a 48 horas hábiles desde la solicitud. Ampliada: dentro de las 48 horas posteriores a la visita, que se coordina en el día y horario del propietario. |
| Costo | Sin cargo y sin obligación de vender ni de contratar otro servicio. El informe queda en poder del propietario. |
| Cobertura | Los partidos de Vicente López, San Isidro y San Fernando, localidad por localidad, y los 48 barrios de la Ciudad de Buenos Aires. |
| Cómo solicitarla | Formulario de 2 a 4 minutos o WhatsApp. Con la dirección, el tipo de inmueble, la superficie aproximada y los ambientes alcanza para empezar; no hace falta adjuntar documentación en esta etapa. |
Solicitar tasación sin cargo en la Zona Norte del GBAEscribir por WhatsApp
¿Para qué necesitás la tasación en la Zona Norte del GBA?
En el corredor norte el uso del informe define la localidad del comparable: entre San Fernando y La Lucila hay un 70 % de diferencia en el m². El mismo informe, con firma y matrícula, sirve para fijar el precio de publicación y para los trámites que exigen una valuación fundada. Cada caso tiene su página con los requisitos:
- Venta: precio de publicación con comparables de la localidad, no del partido ni del corredor. Tasación para venta.
- Sucesión o herencia: valuación de casas y departamentos del corredor para el reparto entre herederos, localidad por localidad. Tasación para sucesión.
- Divorcio o separación: división de bienes con un valor que ambas partes puedan verificar, con comparables de la Zona Norte y el método explicitado en el informe. Tasación para divorcio.
- Crédito hipotecario: referencia previa a la tasación que exige el banco, para saber cuánto financia una propiedad de la Zona Norte antes de firmar la reserva. Tasación hipotecaria.
- Propietarios en el exterior: tasación y venta a distancia, con el informe como base de la decisión. Propietarios en el exterior.
- Inmuebles de alta gama: unidades con pocos comparables, donde corresponde la modalidad ampliada. Tasación de alta gama.
Si todavía no sabés cuál corresponde: pedí la tasación estándar. El informe es el mismo y el uso se define después, sin costo en ningún caso.
¿Cuánto cuesta vender o comprar una propiedad en la Zona Norte del GBA?
En la Zona Norte del GBA, como en toda la Provincia de Buenos Aires, el impuesto de Sellos es del 2 %, repartido por mitades, y la exención por vivienda única casi nunca aplica. El vendedor ya no paga ITI y, si no es habitualista, tampoco el cedular del 15 % en ventas desde 2026.
| Concepto | Quién paga | Monto o alícuota | Norma |
|---|---|---|---|
| Honorarios del martillero y corredor | Cada parte | 1,5 % a 3 % por parte | Ley 10.973, art. 54 (Provincia de Buenos Aires) |
| Impuesto de Sellos | Comprador y vendedor, por mitades | 2 % (1 % cada parte) sobre el mayor entre precio y valuación fiscal | Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558) |
| Sellos en vivienda única | Exención | Solo si la valuación fiscal básica es de hasta $1.154.400: en la práctica casi ninguna propiedad de Zona Norte califica | Ley 15.558 |
| Honorarios del escribano | Comprador (costumbre) | Referencia de mercado: 1 % a 2 % + IVA | Colegio de Escribanos de la Provincia (referencia de prensa) |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Comprador | 2 ‰ (mínimo $42.000; $35.800 vivienda única) | Ley 15.558 · RPBA, tasas 2026 |
| ITI (1,5 % del vendedor) | — | Derogado | Ley 27.743 |
| Impuesto cedular 15 % (vendedor) | — | Exento para personas humanas no habitualistas en ventas desde el 01/01/2026 | Ley 27.802 · Decreto 406/2026 |
Valores vigentes a septiembre de 2026 en la Provincia de Buenos Aires. Fuentes: Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558); Registro de la Propiedad de la Provincia, tasas 2026; Colegio de Martilleros de San Isidro; Ley 27.743; Ley 27.802 y Decreto 406/2026. Los honorarios del escribano son una referencia de mercado, no un arancel oficial publicado. Los montos en pesos se actualizan cada año; confirmá los valores con tu escribano antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre tasaciones en Zona Norte
¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de la Zona Norte del GBA?
Seis factores: partido y localidad, Libertador o Panamericana, casa o departamento, la línea de tren más cercana, las expensas y terreno y estado. Las localidades van de USD 2.073 a USD 3.525 el m² (relevamiento propio, agosto 2026). La tasación es sin cargo y sin compromiso.
¿Quién firma la tasación en la Zona Norte del GBA y para qué trámites sirve?
Un martillero y corredor público con matrícula vigente. El informe en PDF puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales, y se usa para venta, sucesión o herencia, divorcio, crédito hipotecario y operaciones de propietarios en el exterior. Es sin cargo y se entrega en 24 a 48 horas hábiles.
¿Cuánto vale el m² en Zona Norte del GBA?
La mediana regional es de USD 2.208 por m² en agosto de 2026 (UdeSA y Mercado Libre Inmuebles). Por partido: Vicente López USD 2.970, San Isidro USD 2.727, Tigre USD 2.702. Por localidad el rango va de USD 3.525 en La Lucila a USD 2.073 en San Fernando. Son valores de publicación: el precio de cierre suele ubicarse por debajo.
¿Cuál es la localidad más cara y cuál la más accesible?
La Lucila encabeza con una mediana de USD 3.525 por m² y San Fernando cierra con USD 2.073: un 70% de diferencia. Pero los rangos se superponen, y el cuartil alto de San Fernando prácticamente iguala al de Beccar. Una buena propiedad de una localidad accesible compite en precio con propiedades medianas de localidades bastante más caras.
¿Sirve el valor promedio de la zona para tasar mi propiedad?
Como control de razonabilidad, sí; como método, no. Dentro de una misma localidad la mitad central de la oferta se abre entre un 31% y un 69% según el caso. Y si la propiedad es una casa —dos de cada tres propiedades en venta del corredor lo son— el valor del m² de departamentos directamente no la describe.
¿Por qué algunas localidades no tienen un valor publicado?
Porque no hay muestra suficiente. El criterio aplicado en este sitio es no informar una mediana con menos de 30 casos útiles. Boulogne tiene nueve y Villa Adelina tampoco alcanza. En esos casos la referencia es el índice del partido y, sobre todo, la valuación individual.
¿Cuánto cuesta una tasación en Zona Norte?
No tiene costo. La tasación se realiza sin cargo y sin compromiso de contratación posterior: el informe queda en poder del propietario tanto si decide vender como si no.
¿Cuánto demora el informe?
Depende de la modalidad. La tasación estándar, de escritorio y sin visita, se entrega por email en 24 a 48 horas hábiles desde que se completa el formulario. La tasación ampliada, que incluye relevamiento en la propiedad, se entrega en 48 horas desde la visita, que se coordina en el día y horario que le resulte cómodo al propietario.
¿Se tasan casas, lotes y PH además de departamentos?
Sí, y en este corredor son la mayoría. La valuación de casas, PH y lotes se resuelve por incidencia del terreno y por lo que la normativa municipal permite construir sobre la parcela, no por el m² cubierto de un departamento.
En Zona Norte del GBA, el m² de propiedades varía entre USD 1.700 y USD 4.350 según partido, barrio y tipo. TasacionesDeInmuebles realiza tasaciones de inmuebles en Zona Norte de forma gratuita y online. Servicio prestado por martillero y corredor público matriculado.