Precio del Metro Cuadrado en Palermo 2026: Valores por Subzona, Tipología y Tendencias

Última actualización: junio 2026  ·  Fuentes: Zonaprop Index, Infobae, La Nación, Colegio de Escribanos CABA

Palermo es el barrio más extenso de Buenos Aires —15,9 km², más de 225.000 habitantes— y uno de los mercados inmobiliarios más activos y complejos del país. Con más de 13.800 inmuebles en venta publicados y un rango de precios que va de USD 1.415 a más de USD 8.235 por metro cuadrado según Zonaprop, entender realmente cuánto vale el m2 en Palermo requiere ir bastante más allá de un promedio de barrio. Esta guía desglosa los valores actualizados por subzona y tipología, explica qué factores mueven el precio hacia arriba o hacia abajo, y muestra cómo se compara Palermo con el resto de CABA en ventas y alquileres a junio de 2026.

¿Cuánto Vale el Metro Cuadrado en Palermo Hoy?

Según el índice de Zonaprop, en marzo de 2026 el precio promedio del metro cuadrado en Palermo se ubicó en USD 3.390, posicionándolo como el tercer barrio más caro de toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, detrás únicamente de Puerto Madero (USD 6.148/m²) y Núñez (USD 3.403/m²). El promedio general de CABA cerró mayo de 2026 en USD 2.462/m², lo que significa que Palermo supera la media porteña en más de un 37%.

¿Por Qué Palermo Mantiene un Precio del M2 tan Alto Respecto a CABA?

El diferencial no es coyuntural: responde a factores estructurales que se sostienen en el tiempo incluso en períodos de estabilización del mercado:

• El Parque Tres de Febrero, el parque urbano más grande de CABA, actúa como ancla de valor inmobiliario en toda la zona norte del barrio
• Posicionamiento turístico global: Palermo es el destino número uno de turistas internacionales en Buenos Aires, lo que sostiene la demanda de alquiler temporario y empuja los precios de venta
• Concentración gastronómica y cultural de primer nivel: Plaza Serrano, Palermo Hollywood, el corredor de Av. Santa Fe y las calles del Botánico generan demanda permanente
• Calidad constructiva superior en los desarrollos nuevos respecto al promedio de CABA, con amenities completos y terminaciones de mayor nivel
• Efecto de marca del nombre “Palermo”: tiene una percepción de valor diferencial tanto para compradores locales como para inversores extranjeros
• Conectividad excepcional: línea D de subte, múltiples colectivos, bicisendas y acceso a la autopista Illia

¿Cuánto Cuesta el M2 en Cada Subzona de Palermo?

El promedio de USD 3.390/m² para Palermo oculta una dispersión muy grande: el rango real dentro del barrio va de USD 1.415 a más de USD 8.235 por metro cuadrado según el relevamiento de Zonaprop. Cada subzona tiene su propia dinámica de precios, perfil de demanda y tipo de oferta.

Palermo Chico y Barrio Parque — El Segmento Más Exclusivo

Delimitado por Av. Figueroa Alcorta, Av. del Libertador y la calle Salguero. Es el enclave residencial más exclusivo del barrio.

• Precio del m²: USD 3.500 a más de USD 4.500 en los segmentos más premium
• Predominio de casas, PHs amplios y edificios de baja altura con grandes superficies
• Alta demanda de compradores corporativos, familias de alto poder adquisitivo e inversores extranjeros
• Baja rotación: las propiedades raramente salen al mercado; cuando lo hacen, se negocian con rapidez
• Vista directa al Parque Tres de Febrero como factor de valor diferencial

Las Cañitas — Precios Altos con Identidad Propia

Borde norte de Palermo, entre Av. Luis María Campos y Av. del Libertador. Conocida por su corredor gastronómico sobre la calle Báez.

• Precio del m²: USD 2.600 a USD 3.500
• Alta cotización de casas y PHs únicos de baja rotación
• Perfil de comprador que valora la escala humana del barrio y la gastronomía de proximidad
• Baja densidad edilicia respecto a otras subzonas
• Demanda sostenida de departamentos de 2 y 3 ambientes para uso propio e inversión

Palermo Soho — Diseño, Gastronomía y Demanda Permanente

Centrado en los alrededores de la Plaza Cortázar (Plaza Serrano). Combina uso residencial, comercial y gastronómico en alta densidad.

• Precio del m²: USD 2.500 a USD 3.600
• Muy alta demanda de alquiler temporario por parte de turistas y extranjeros que trabajan en Buenos Aires
• PH refaccionados y departamentos en edificios boutique son las tipologías más cotizadas
• Calles Armenia, Thames, Gurruchaga y Honduras concentran la mayor actividad comercial e inmobiliaria
• Rentabilidad de alquiler temporario que puede alcanzar hasta el 7% anual en dólares en unidades bien equipadas

Palermo Hollywood — Torres Nuevas y Polo Audiovisual

Del otro lado de la Av. Juan B. Justo respecto a Soho. Tomó su nombre por la concentración de productoras de TV y radio. Hoy lidera la oferta de edificios nuevos en el barrio.

• Precio del m²: USD 2.400 a USD 3.400
• Mayor oferta de departamentos nuevos y en pozo respecto al resto del barrio
• Torres con amenities completos (pileta, gimnasio, SUM, cocheras) que elevan el valor por encima del usado
• Alta demanda de monoambientes y dos ambientes para inversión en alquiler
• El corredor de Honduras, Malabia y Av. Córdoba concentra la mayor actividad gastronómica y nocturna

Palermo Botánico — Residencial, Tranquilo y Familiar

Zona delimitada por el Jardín Botánico, Plaza Italia y el Jardín Zoológico. Perfil mayoritariamente residencial y de baja densidad.

• Precio del m²: USD 2.300 a USD 3.200
• Alta demanda de familias que buscan la tranquilidad de las calles arboladas con acceso al subte D (Plaza Italia)
• Oferta equilibrada entre edificios usados de categoría y desarrollos nuevos
• Av. Santa Fe es el eje comercial principal de la subzona
• Menor densidad de alquiler temporario respecto a Soho y Hollywood

Palermo Nuevo — La Puerta de Entrada al Barrio

Zona de mayor densidad edilicia en altura, con la mayor concentración de oferta nueva y en pozo de todo el barrio.

• Precio del m²: USD 1.700 a USD 2.800 (el rango más accesible dentro de Palermo)
• Mayor oferta de monoambientes, ideal para inversores que priorizan la relación precio/renta
• Edificios con amenities modernos a precios de entrada más competitivos
• Perfil mixto: estudiantes, profesionales jóvenes y familias que buscan el barrio a un precio de entrada menor
• Posible sobreoferta de monoambientes en algunos submercados, lo que puede generar mayor margen de negociación

¿Cuánto Cuesta Comprar un Departamento en Palermo Según la Tipología?

Más allá del precio del m², los valores totales de los departamentos varían significativamente según la tipología. Los datos de Zonaprop para marzo de 2026 muestran el siguiente panorama para el promedio de CABA; en Palermo los valores son entre un 35% y 40% superiores:

¿Qué Tipología Conviene Más para Invertir en Palermo?

Para quienes compran con objetivo de renta, las tipologías más eficientes en Palermo son:

• Monoambiente (30–45 m²): precio de entrada más bajo, mayor liquidez y la relación alquiler/precio más favorable del barrio. Rentabilidad de alquiler tradicional: 5,5%–7% anual según la subzona y el equipamiento. Son la tipología preferida de los inversores en Palermo Soho y Hollywood
• Dos ambientes (45–65 m²): equilibrio entre precio de compra, rentabilidad y perfil de inquilino. Mayor estabilidad en la ocupación respecto al monoambiente. Demanda sostenida de parejas y profesionales
• Tres ambientes (65–90 m²): rentabilidad bruta ligeramente más alta a nivel nacional (5,83% promedio según La Nación, enero 2026) pero con mayor precio de entrada y menor liquidez en Palermo específicamente
• PHs y casas: segmento de nicho, alta plusvalía a largo plazo pero baja liquidez y comisiones de entrada elevadas. No recomendado para inversores que priorizan la renta mensual sobre la capitalización

¿Cuáles son los Factores que Más Impactan en el Precio del M2 de una Propiedad en Palermo?

El precio del m2 de barrio es un punto de partida, no un valor definitivo. Estos son los factores que un tasador matriculado evalúa al determinar el precio real de una propiedad específica en Palermo:

Factores que Suman Valor por Encima del Promedio

• Ubicación en calle arbolada o peatonal dentro de Palermo Soho, Hollywood o Las Cañitas
• Piso alto con vista despejada al parque, al río o sin edificios enfrente: puede representar una diferencia de USD 300–600/m² respecto a planta baja o contrafrente
• Orientación norte u oriente con buena entrada de luz natural durante todo el día
• Amenities completos: pileta, gimnasio, SUM, parrilla y seguridad 24hs en edificio de categoría
• Cochera fija propia: uno de los atributos que más plusvalía genera en el mercado de Palermo, dado el perfil del comprador
• Balcón, terraza o patio exclusivo en departamento o PH
• Estado A (reformado, move-in ready): puede representar una prima del 30% a 50% sobre una unidad en estado original en el mismo edificio, según benchmarks de mercado
• Cercanía a Plaza Italia o estaciones de subte D (Scalabrini Ortiz, Ministro Carranza)

Factores que Restan Valor Respecto al Promedio

• Vista a contrafrente o a un muro sin luz natural
• Ubicación sobre arterias de tránsito pesado (Av. Juan B. Justo, Av. Córdoba, Av. Santa Fe en tramos de alta congestión)
• Estado D (obras estructurales pendientes): instalaciones eléctricas, sanitarias o de gas fuera de norma
• Expensas muy altas que reducen el margen de rentabilidad para el inversor y el poder de compra del usuario final
• Distribución ineficiente para la superficie cubierta total
• Sin cochera en edificio donde la mayoría de las unidades la tienen
• Planta baja sin patio propio en zona de alta densidad edilicia

¿Cómo Está Evolucionando el Precio del M2 en Palermo en 2026?

El mercado inmobiliario de CABA en 2026 muestra una dinámica claramente más estable que en los dos años anteriores. Estos son los datos clave de la evolución reciente:

• El precio medio del m2 en CABA acumuló una suba nominal de apenas 0,4% en lo que va de 2026 hasta mayo, muy por debajo del 3,1% registrado en el mismo período de 2025 (Zonaprop Index)
• La variación interanual fue de +1,9%, la más baja en los últimos 26 meses
• El precio actual se mantiene 12% por debajo del máximo histórico de la serie de Zonaprop
• Palermo registró una leve baja mensual de -0,03% en marzo de 2026, una variación mínima que refleja un mercado en equilibrio más que una tendencia de caída
• Hacia fines de 2022, apenas el 20% de los barrios registraba suba mensual de precio. Ese indicador llegó al 90% en junio de 2024 y se estabilizó en niveles intermedios durante 2025-2026
• El consenso del mercado apunta a un crecimiento moderado de entre el 5% y 10% en dólares para el resto de 2026 en CABA, con los barrios de mejor infraestructura de transporte liderando la suba (Roomix, mayo 2026)

¿Qué Pasó con el Volumen de Operaciones en CABA en 2026?

La actividad notarial también da señales del estado del mercado:

• Abril 2026: 5.472 escrituras de compraventa en CABA por un monto involucrado de $861.100 millones (Colegio de Escribanos CABA)
• Marzo 2026: 5.590 escrituras, uno de los meses más activos del año
• Febrero 2026: 3.567 escrituras, un 17% inferior a febrero de 2025 pero 2,5 veces superior al mínimo de febrero de 2020
• El 17% de las escrituras se firmó con hipoteca en febrero 2026, una caída de 5 puntos porcentuales respecto al año anterior, que refleja la moderación del crédito hipotecario

¿Cuánto se Alquila una Propiedad en Palermo en 2026?

El mercado de alquileres en Palermo es el tercero más caro de toda CABA, solo por detrás de Puerto Madero y Núñez. Los valores de marzo de 2026 según Zonaprop:

¿Cuánto Rinde una Propiedad en Alquiler en Palermo?

• Alquiler tradicional: rentabilidad bruta entre el 4,3% y el 4,9% anual en Palermo, por debajo del promedio de CABA (5,62% anual en marzo de 2026) debido al alto precio de compra del barrio (La Nación, enero 2026)
• Alquiler temporario (Airbnb / plataformas): rentabilidad estimada entre el 5% y el 7% anual en dólares para unidades bien equipadas en Soho y Hollywood, según agentes especializados citados por La Nación
• Plazo de recupero: a nivel CABA, se necesitan aproximadamente 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial (ratio precio/alquiler, marzo 2026)
• Expensas: en edificios con amenities completos en Palermo, las expensas superan los $270.000 mensuales en promedio, lo que impacta en el costo total de acceso para el inquilino y debe considerarse al calcular la renta efectiva
• Alquiler de Palermo subió 36,1% interanual en el mercado de ventas, uno de los incrementos más altos de toda la Ciudad en el período (Infobae / Zonaprop, marzo 2026)

Preguntas Frecuentes sobre el Precio del M2 en Palermo

¿Cuánto vale el metro cuadrado en Palermo en 2026?

En marzo de 2026 el promedio fue de USD 3.390/m² según Zonaprop, el tercer valor más alto de CABA. El rango real dentro del barrio va de USD 1.700/m² en zonas de acceso hasta más de USD 4.500/m² en Palermo Chico y Las Cañitas premium.

¿Cuál es la subzona más barata de Palermo para comprar?

Palermo Nuevo es la subzona con mayor oferta de entrada dentro del barrio, con valores desde USD 1.700/m² en algunos segmentos. Ofrece acceso al nombre “Palermo” con un precio de compra significativamente menor al de Soho, Hollywood o Chico.

¿Palermo sigue siendo una buena inversión inmobiliaria en 2026?

Para alquiler temporario en Soho y Hollywood, la rentabilidad puede alcanzar el 5%–7% anual en dólares. Para alquiler tradicional, la rentabilidad bruta oscila entre el 4,3% y el 4,9%, por debajo del promedio de CABA (5,62%), dado el alto precio de compra del barrio. La fortaleza de Palermo está más en la capitalización a largo plazo que en la renta mensual de corto plazo.

¿Cuánto cuesta alquilar un departamento en Palermo en 2026?

Un monoambiente promedió $704.704 mensual, un dos ambientes $814.659 y un tres ambientes $1.094.451 en CABA según Zonaprop (marzo 2026). En Palermo, los valores se ubican entre un 10% y un 25% por encima del promedio de la Ciudad, dependiendo de la subzona.

¿Cómo sé cuánto vale exactamente mi propiedad en Palermo?

Los promedios de barrio y subzona son referencias útiles pero no determinan el valor de tu propiedad puntual. El valor real surge de cruzar la ubicación exacta, el piso, la vista, el estado de conservación, la tipología y los amenities del edificio. La forma más precisa de saberlo es a través de una tasación profesional realizada por un martillero o perito matriculado con conocimiento actualizado del mercado de Palermo.

¿La tasación de mi propiedad en Palermo tiene algún costo?

No. La tasación es completamente gratuita, sin cargo y sin ningún compromiso posterior de venta ni de exclusividad. El informe se entrega en 48 horas.