¿Cuánto vale el m² en Boulogne en agosto de 2026?

Boulogne no tiene un valor del m² propio y publicado, y en esta página no se va a inventar uno. La referencia honesta es el índice del partido de San Isidro: USD 2.727 por m² en agosto de 2026, según UdeSA y Mercado Libre Inmuebles.

La razón es de datos, no de desinterés. Ningún índice del mercado desagrega Boulogne, y el relevamiento propio sobre la oferta publicada encuentra 34 departamentos en venta en toda la localidad, de los cuales apenas nueve quedan en pie tras descartar emprendimientos en pozo, en construcción y avisos con superficies inconsistentes. Con nueve casos no se calcula una mediana: se calcula una coincidencia.

Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026. Índice del partido de San Isidro: USD 2.727 por m² (UdeSA y Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026). El criterio aplicado en todo este sitio es no publicar una mediana con muestras inferiores a 30 casos útiles.

Por qué acá el dato faltante es el dato

Los 34 departamentos publicados no son un vacío estadístico: son un retrato exacto de la localidad. En el mismo momento hay 485 casas y PH en venta en Boulogne. Por cada departamento a la venta hay catorce casas. Es la proporción más concentrada de todo el partido de San Isidro, que ya de por sí es un partido de casas.

Boulogne es, en términos de mercado, una localidad de vivienda unifamiliar sobre lote propio. Y eso vuelve al valor del m² cubierto —el número que todo el mundo busca primero— una herramienta especialmente inadecuada acá: en una casa sobre lote propio, el terreno pesa tanto o más que lo construido, y dos propiedades con idéntica superficie cubierta pueden separarse por cientos de miles de dólares según los metros de lote, el frente y lo que la normativa municipal permita edificar.

Dicho de otro modo: aun si existiera un valor publicado del m² de Boulogne, no serviría para tasar la mayoría de las propiedades de Boulogne. La ausencia del número no es lo que impide una valuación seria; es lo que obliga a hacerla bien.

Composición de la oferta en el partido de San Isidro

La posición de Boulogne se entiende mejor comparada con sus vecinas:

Localidad	Departamentos en venta	Casas y PH en venta	Casas por cada departamento
Boulogne	34	485	14,3
Martínez	380	1.044	2,7
Beccar	230	435	1,9
Partido de San Isidro (total)	1.709	3.587	2,1

Relevamiento propio sobre oferta publicada en Zonaprop, agosto de 2026.

La diferencia no es de grado, es de naturaleza. Boulogne está cinco veces más concentrada en casas que Martínez, que ya es una localidad de casas. Cualquier análisis que trate a Boulogne como un mercado de departamentos está describiendo el 7% de su oferta.

Cómo se tasa una casa o un PH en Boulogne

El lote primero

Metros de terreno, metros de frente y forma de la parcela. Y la zonificación municipal con su factor de ocupación, que determina qué superficie y qué altura se puede construir sobre ese lote. Donde la normativa habilita más de lo que hay construido aparece un comprador distinto —uno que compra la posibilidad y no la casa—, y ahí la incidencia del terreno manda sobre todo lo demás.

Después lo construido

Superficie cubierta, semicubierta y descubierta; funcionalidad real de la distribución; calidad de la construcción y de las terminaciones; estado de instalaciones; y la relación entre lo cubierto y el espacio libre. La antigüedad no es un criterio de valuación: una casa bien mantenida y bien resuelta compite de igual a igual con una construcción reciente peor resuelta.

En PH, dos cuestiones propias

El PH es una tipología frecuente en Boulogne y tiene particularidades que el mercado descuenta o premia con claridad: si tiene patio o terraza de uso exclusivo y con qué superficie; si el acceso es independiente o por pasillo común; cuántas unidades comparten el lote; y el estado del reglamento y de las expensas, si las hay. Dos PH de la misma superficie con distinta situación en estos puntos no valen lo mismo, y la diferencia es material.

Contra qué se compara

Contra casas y PH del entorno inmediato con lotes de dimensiones comparables. Nunca contra el valor por m² de un departamento, y nunca contra el promedio de un partido que incluye a Martínez y Acassuso. Cuando no hay comparables suficientes en el entorno inmediato, se amplía el radio y se ajusta explícitamente por la diferencia de ubicación: el informe deja constancia de ese ajuste y de su fundamento en lugar de esconderlo dentro del número final.

¿Cuánto vale una propiedad en Boulogne? Datos de septiembre de 2026

Estas tablas salen de un relevamiento propio de avisos publicados en Zonaprop en septiembre de 2026 y de la serie histórica del Zonaprop Index. Muestran precios pedidos, no de cierre: la tasación ajusta cada unidad por piso, orientación, estado, cochera y expensas.

¿Cuánto vale una casa en Boulogne frente a un departamento?

En Boulogne la casa se publica en una mediana de USD 199.000, con un lote mediano de 295 m². Por eso la casa se tasa por terreno y construcción, no por el m² de un departamento.

Fuente: relevamiento propio sobre avisos de venta publicados en Zonaprop, septiembre de 2026 (precio pedido, no de cierre). Casas: m² cubierto; departamentos: m² total. Oferta publicada = total de avisos del portal en la localidad al 26/09/2026.

¿Cómo evolucionó el precio del m² en Boulogne desde 2023?

El partido de San Isidro pasó de USD 2.643 a USD 2.810 el m² entre agosto de 2025 y agosto de 2026 (+6,3 %), por encima de GBA Norte (+3,4 %). Zonaprop no publica serie propia de la localidad.

Fuente: Zonaprop Index, departamentos en venta, USD/m² de precio publicado (informes GBA Norte de septiembre de 2023, agosto de 2024, agosto de 2025 y agosto de 2026). La serie usa una sola fuente; no se mezcla con el índice UdeSA + Mercado Libre que la página usa para el valor del mes. «—» = Zonaprop no publicó el dato. * = informe de julio o septiembre por falta del de agosto.

¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Boulogne?

¿Qué modalidad de tasación conviene en Boulogne?

Boulogne es el único caso del corredor donde no publicamos una mediana propia, y conviene decir por qué: el relevamiento propio sobre avisos de departamentos en venta publicados en Zonaprop, agosto de 2026, dejó apenas 9 casos útiles después de filtrar pozo y construcción. Con esa muestra, cualquier valor por metro cuadrado sería una cifra inventada con apariencia de dato.

Boulogne es un mercado de casas: por cada departamento publicado hay catorce casas o PH. Eso vuelve la modalidad ampliada casi obligatoria, porque una casa se tasa por incidencia del terreno, por lo que la normativa municipal permite construir y por el estado de la construcción, no por comparación de metros cubiertos. La tasación sigue siendo sin cargo y sin compromiso. El procedimiento está en Cómo funciona.

¿Cómo se tasa con Tasaciones de Inmuebles en Boulogne?

¿Para qué necesitás la tasación en Boulogne?

¿Cuánto cuesta vender o comprar una propiedad en Boulogne?

En Boulogne, como en toda la Provincia de Buenos Aires, el impuesto de Sellos es del 2 %, repartido por mitades, y la exención por vivienda única casi nunca aplica. El vendedor ya no paga ITI y, si no es habitualista, tampoco el cedular del 15 % en ventas desde 2026.

Valores vigentes a septiembre de 2026 en la Provincia de Buenos Aires. Fuentes: Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558); Registro de la Propiedad de la Provincia, tasas 2026; Colegio de Martilleros de San Isidro; Ley 27.743; Ley 27.802 y Decreto 406/2026. Los honorarios del escribano son una referencia de mercado, no un arancel oficial publicado. Los montos en pesos se actualizan cada año; confirmá los valores con tu escribano antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre tasaciones en Boulogne

¿Qué evalúa el tasador en una propiedad de Boulogne?

Seis factores: casa o PH, superficie de terreno y zonificación, la cercanía a Panamericana, Rolón y Ader, la distancia a la estación Boulogne Sur Mer, cochera y calle, y el estado de conservación. No hay mediana publicable: solo nueve departamentos útiles como comparables (relevamiento propio, agosto 2026). La tasación es sin cargo y sin compromiso.

¿Quién firma la tasación en Boulogne y para qué trámites sirve?

Un martillero y corredor público con matrícula vigente. El informe en PDF puede presentarse ante escribanos, bancos, juzgados, contadores y organismos fiscales, y se usa para venta, sucesión o herencia, divorcio, crédito hipotecario y operaciones de propietarios en el exterior. Es sin cargo y se entrega en 24 a 48 horas hábiles.

¿Cuánto vale el m² en Boulogne?

Boulogne no tiene un valor del m² propio publicado. Ningún índice del mercado desagrega la localidad, y la oferta de departamentos —34 unidades en agosto de 2026, de las cuales sólo nueve resultan útiles tras filtrar— es demasiado escasa para calcular una mediana con respaldo. La referencia aplicable es el índice del partido de San Isidro: USD 2.727 por m² (UdeSA y Mercado Libre Inmuebles, agosto de 2026).

¿Por qué otros sitios publican un valor del m² para Boulogne y acá no?

Porque publicar un número sin muestra suficiente es publicar una cifra sin respaldo. El criterio aplicado en todo este sitio es no informar una mediana con menos de 30 casos útiles. En Boulogne hay nueve. Preferimos decir que no lo sabemos con precisión y explicar por qué, antes que dar un número que no resistiría una verificación.

Entonces, ¿se puede tasar una propiedad en Boulogne?

Sí, y con precisión. Lo que no existe es un valor promedio publicado de la localidad; lo que sí existe son los comparables concretos del entorno inmediato de su propiedad, que es exactamente con lo que se trabaja en una tasación. En una localidad de casas sobre lote propio, la valuación individual no sólo es posible: es el único método que da un resultado utilizable.

¿Cuánto cuesta una tasación en Boulogne?

No tiene costo. La tasación se realiza sin cargo y sin compromiso de contratación posterior: el informe queda en poder del propietario tanto si decide vender como si no.

¿Cuánto demora el informe?

Depende de la modalidad. La tasación estándar, de escritorio y sin visita, se entrega por email en 24 a 48 horas hábiles desde que se completa el formulario. La tasación ampliada, que incluye relevamiento en la propiedad, se entrega en 48 horas desde la visita, que se coordina en el día y horario que le resulte cómodo al propietario.

¿Se tasan PH en Boulogne?

Sí, y es una tipología frecuente en la localidad. En un PH se pondera si tiene patio o terraza de uso exclusivo y con qué superficie, si el acceso es independiente o por pasillo común, cuántas unidades comparten el lote, y el estado del reglamento y de las expensas. Dos PH de igual superficie con distinta situación en esos puntos no valen lo mismo, y la diferencia es material.

¿Se tasan lotes y terrenos en Boulogne?

Sí. La valuación de un lote se resuelve por incidencia: metros, frente, forma, y sobre todo la zonificación municipal y el factor de ocupación, que determinan qué se puede construir y por lo tanto cuánto está dispuesto a pagar un comprador constructor. En parcelas donde la normativa habilita más de lo que hay edificado, el valor del lote puede superar al de la casa que está en pie.

¿Influye la antigüedad de la propiedad en la tasación?

No se valúa por antigüedad. Se pondera el estado de conservación, la funcionalidad de la distribución y la calidad constructiva. Una casa bien mantenida y bien resuelta compite de igual a igual con una construcción reciente peor resuelta.

Zonas cercanas

Dentro del partido se realizan tasaciones en San Isidro, Martínez, Acassuso y Beccar. En el corredor norte, también en Vicente López, Olivos, La Lucila y San Fernando. Para una mirada del conjunto del corredor, la referencia es el precio del m² en Zona Norte del GBA.