Tipos de Tasaciones Inmobiliarias — Guía Detallada
Guía · Educativo
Métodos de Tasación Inmobiliaria: Cómo se Calcula el Valor
Más allá del destino del informe, conocé cómo un perito matriculado calcula técnicamente el valor de una propiedad. La tasación es 100% gratuita y sin obligación.
En resumen: el método más utilizado es el de comparables de mercado, complementado con el de capitalización de renta en propiedades de inversión.
El método de comparables de mercado
Es el método más utilizado en tasaciones residenciales: consiste en analizar operaciones de escrituración reciente de propiedades similares en tipo, superficie y ubicación dentro de la misma zona, y usar esos datos como base para determinar el valor de la propiedad tasada.
La clave de este método es la calidad de los comparables elegidos: cuanto más similares sean en características y más cercanos geográficamente, más preciso será el valor resultante.
Cómo se ajusta el valor según las características del inmueble
Una vez identificados los comparables, el perito matriculado ajusta el valor de referencia según las diferencias específicas entre esos comparables y la propiedad tasada: superficie, orientación, piso, estado de las instalaciones, existencia de cochera o balcón, entre otros factores.
Este proceso de ajuste no es automático ni mecánico: requiere el criterio profesional del perito para ponderar correctamente cada diferencia según su impacto real en el valor de mercado de esa zona en particular.
El método de capitalización de renta
Para propiedades comerciales o con fines de inversión, además del método de comparables, se suele utilizar el método de capitalización de renta: se calcula el ingreso potencial por alquiler y se divide por una tasa de capitalización representativa del mercado en esa categoría de inmueble.
Este método aporta una perspectiva complementaria al de comparables, especialmente útil quien evalúa la rentabilidad de una propiedad más allá de su valor de reventa.
Método de reposición: cuándo se utiliza
Existe un tercer método, menos frecuente en tasaciones residenciales estándar pero relevante en ciertos contextos: el método de reposición o costo, que calcula cuánto costaría reconstruir la propiedad desde cero (terreno más construcción), descontando la depreciación correspondiente.
Este método se utiliza principalmente en propiedades atípicas, sin suficientes comparables directos en el mercado, o en contextos de seguros y valuaciones específicas donde interesa conocer el costo de reposición más que el valor de mercado estándar.
Cómo se combina más de un método en la práctica
En la práctica profesional, es común que el perito matriculado utilice el método de comparables como base principal, y lo complemente con elementos de otros métodos según la particularidad del caso. Por ejemplo, en una casa con terreno grande en zona de baja densidad, puede resultar útil cruzar el valor de comparables con una estimación de costo de reposición para verificar la coherencia del resultado.
Esta triangulación de métodos —cuando es posible aplicarla— aporta mayor solidez al informe final, especialmente en propiedades con características poco comunes que dificultan encontrar comparables directos y precisos.
La precisión de cualquier tasación depende directamente de la calidad de los comparables utilizados. Un comparable ideal comparte tipo de propiedad, superficie similar, ubicación cercana y una fecha de operación reciente, idealmente dentro del último trimestre.
Cuando no existen suficientes comparables recientes en la microzona exacta, el perito matriculado debe ampliar el radio de búsqueda con criterio, explicando en el informe qué ajustes aplicó para compensar esas diferencias geográficas o temporales.
El rol del criterio profesional en el ajuste de valor
Si bien existen metodologías estandarizadas, la tasación no es un cálculo puramente mecánico: requiere el criterio profesional del perito matriculado para ponderar correctamente cada factor según el contexto específico de la zona y del inmueble.
Por ejemplo, una cochera puede representar un porcentaje de valor muy distinto en una zona con alta demanda de estacionamiento respecto de una zona con oferta abundante. Este tipo de matices es lo que distingue a un informe profesional de un cálculo automático basado solo en algoritmos.
Un ejemplo del método de comparables en acción
Supongamos que se tasa un departamento de 2 ambientes, 55 m² cubiertos, con balcón, en un piso intermedio. El perito matriculado identifica tres comparables de escrituración reciente en la misma manzana o cuadras cercanas: uno de 50 m² sin balcón, otro de 58 m² con balcón en planta baja, y un tercero de 53 m² con balcón en un piso similar.
A partir de estos tres valores de referencia, el perito ajusta cada uno según las diferencias con la propiedad tasada: suma valor por el balcón donde no lo hay, ajusta por diferencia de superficie proporcionalmente, y pondera la ubicación en piso (favoreciendo los pisos intermedios con buena luz sobre las plantas bajas). El resultado es un rango de valor, no un número único, que refleja tanto el piso como el techo razonable de mercado para esa propiedad específica.
Este proceso de triangulación entre varios comparables, con ajustes específicos para cada diferencia, es lo que da solidez técnica al valor final del informe, y es exactamente el tipo de análisis que un algoritmo automático de estimación de valor no puede replicar con la misma precisión que un perito matriculado con conocimiento directo de la zona.
El precio medio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en torno a los USD 2.462 por m² en mayo de 2026, según el índice de Zonaprop, con una suba interanual del 1,9%. Este dato de referencia general se combina con los comparables específicos de cada zona para determinar el valor final de una propiedad.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 5.472 escrituras de compraventa en abril de 2026, lo que confirma un volumen de operaciones suficiente para contar con comparables actualizados en la mayoría de las zonas de la Ciudad y el corredor norte del GBA. Este volumen de operaciones es justamente lo que permite aplicar con precisión el método de comparables de mercado, que depende directamente de la disponibilidad de datos recientes y confiables.
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Preguntas frecuentes sobre métodos de tasación
¿Qué método usa un perito para calcular el valor de una propiedad?
El método más utilizado es el de comparables de mercado: se analizan operaciones de escrituración reciente de propiedades similares en la misma zona y se ajusta el valor según las características puntuales del inmueble tasado.
¿Existen otros métodos además del de comparables?
Sí, aunque el de comparables de mercado es el más habitual para tasaciones residenciales. Para propiedades comerciales o de inversión, también se considera el método de capitalización de renta, basado en el ingreso potencial del inmueble.
¿Cómo se eligen los comparables para una tasación?
Se buscan operaciones recientes de propiedades similares en tipo, superficie y ubicación, priorizando aquellas más cercanas geográficamente y con características más parecidas al inmueble tasado.
¿Qué pasa si no hay suficientes comparables en la zona?
En zonas con poco volumen de operaciones, el perito matriculado puede ampliar el radio de búsqueda o considerar comparables de microzonas similares, siempre explicando el criterio utilizado en el informe.
¿Cómo se ajusta el valor según las características del inmueble?
Cada diferencia entre el comparable y la propiedad tasada (superficie, orientación, estado, amenities) se traduce en un ajuste porcentual o absoluto sobre el valor de referencia obtenido de los comparables.
¿El método de tasación es el mismo para casas y departamentos?
El principio de comparables de mercado es el mismo, pero en casas se suma el análisis del valor del terreno como componente adicional del cálculo, algo que no aplica de la misma forma en departamentos.
¿Qué es el método de capitalización de renta?
Es un método que calcula el valor de una propiedad en base al ingreso que genera (o podría generar) por alquiler, dividido por una tasa de capitalización de mercado. Se usa principalmente en propiedades comerciales o de inversión.
¿Cuál es más preciso: el método de comparables o el de capitalización?
Depende del tipo de propiedad y del objetivo de la tasación. Para vivienda residencial, el método de comparables suele ser más preciso; para inversión o renta, el de capitalización aporta información complementaria valiosa.
¿El perito explica el método utilizado en el informe?
Un informe profesional completo debería explicar qué comparables se utilizaron y cómo se ajustó el valor, para que el propietario entienda de dónde surge el número final.
¿Cómo solicito una tasación con esta metodología?
Completando el formulario en la página principal con la dirección y los datos básicos del inmueble, o escribiendo por WhatsApp. Un perito matriculado se contacta para coordinar los siguientes pasos.