Tasación hipotecaria
Todo lo que necesitás saber para créditos UVA — Buenos Aires 2026
La tasación hipotecaria determina el valor de garantía de un inmueble para la obtención de un crédito hipotecario. En 2025, las escrituras con hipoteca en CABA crecieron un +179,4%. Esta guía explica el proceso completo, los valores actuales del mercado y cómo prepararte para obtener el mejor crédito posible.
EL CRÉDITO HIPOTECARIO EN BUENOS AIRES — DATOS VERIFICADOS MARZO 2026
- Escrituras con hipoteca CABA 2025: +179,4% (Colegio de Escribanos CABA)
- Escrituras totales CABA noviembre 2025: 5.250 actos — mejor mes desde 2005
- Los bancos siguen bajando tasas hipotecarias en 2026 (Ámbito Real Estate, marzo 2026)
- Promedio CABA: USD 2.455/m² — Promedio GBA Norte: USD 2.368/m² (Zonaprop feb 2026)
- Crédito UVA: financia hasta el 75%–80% del valor de tasación bancaria
- Ahorro propio requerido: entre el 20% y el 25% del valor de la propiedad + costos (8%–10%)
¿Qué es la tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria es la valoración de un inmueble realizada por un tasador designado por el banco acreedor, con el objetivo específico de determinar el valor de garantía del inmueble para el otorgamiento de un crédito hipotecario. Este valor determina el monto máximo del préstamo que el banco otorgará: habitualmente entre el 75% y el 80% del valor de tasación bancaria.
La tasación hipotecaria es diferente de la tasación de mercado en un aspecto clave: es realizada por un tasador inscripto en el registro de tasadores aprobados por el banco específico, siguiendo los criterios y metodologías que esa entidad financiera establece. Los bancos suelen ser más conservadores en sus tasaciones que el mercado libre, lo que puede generar diferencias entre el valor que el banco tasa y el precio de venta acordado.
¿Cómo funciona el crédito hipotecario UVA en Argentina?
La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)
El crédito hipotecario UVA es un préstamo cuya deuda se actualiza por la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que sigue la evolución del CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), que a su vez sigue al índice de precios al consumidor (IPC). En términos prácticos: la deuda del crédito se ajusta por inflación, lo que en Argentina significa que en términos nominales (pesos) la deuda crece, pero en términos reales (poder adquisitivo) se mantiene relativamente constante.
La tasa de interés de los créditos UVA
La tasa de interés nominal de los créditos UVA es baja: habitualmente entre el 3,5% y el 6% nominal anual más el ajuste UVA. Esto los hace muy accesibles en términos de cuota inicial comparados con créditos con tasa fija sin ajuste. Los bancos siguen bajando tasas en 2026 (Ámbito Real Estate, marzo 2026), lo que mejora las condiciones de acceso al crédito.
¿Cuánto necesito ahorrar para comprar con crédito?
Para una propiedad de USD 150.000 con crédito hipotecario UVA, los requisitos típicos son: entre USD 30.000 y USD 37.500 de ahorro propio (20%–25% del valor tasado) más los costos de la operación (escrituración, sellos y honorarios) que representan entre el 8% y el 10% adicional del valor. En total, el comprador necesita disponer de entre el 28% y el 35% del valor de la propiedad entre ahorro propio y costos.
La tasación bancaria vs la tasación de mercado
Una de las situaciones más frecuentes que genera problemas en las operaciones con crédito hipotecario es la diferencia entre la tasación bancaria y el precio de venta acordado.
⚠️ EJEMPLO CRÍTICO
Vendedor y comprador acuerdan un precio de USD 160.000 . El banco envía su tasador y la tasación bancaria arroja USD 145.000 .
- El banco financia el 75% de USD 145.000 = USD 108.750
- El comprador aporta USD 160.000 − USD 108.750 = USD 51.250 de su bolsillo
- En vez de los USD 40.000 que hubiera necesitado si la tasación coincidiera con el precio
- Diferencia: USD 11.250 que el comprador no había previsto
Esta situación puede arruinar una operación si el comprador no tiene ese capital adicional disponible. Por eso, verificar el valor de tasación antes de acordar el precio es fundamental para vendedores que quieren atraer compradores con crédito hipotecario.
Propiedades que NO son elegibles para crédito hipotecario
No todas las propiedades en Buenos Aires son elegibles para crédito hipotecario UVA. Los principales casos de inelegibilidad son:
- Ampliaciones sin planos aprobados — Los bancos no financian propiedades con construcciones irregulares que superen ciertos porcentajes del total.
- Inmuebles en dominio fiduciario — Propiedades en proceso de construcción o en etapa de pozo generalmente no califican.
- Hipotecas anteriores no canceladas — El inmueble debe estar libre de gravámenes para ser hipotecado nuevamente.
- Casas con instalaciones de gas no habilitadas — Exigen que la instalación esté verificada y habilitada por Gas Natural BAN o Metrogas.
- Propiedades con problemas de título — Sucesiones no resueltas, inhibiciones del vendedor, usufructos vigentes.
- Propiedades con expensas en deuda — Algunas entidades exigen que las expensas estén al día al momento de la escrituración.
- Casas muy antiguas con instalaciones obsoletas — Algunos bancos tienen restricciones para propiedades con instalaciones que no cumplen normas vigentes.
¿Cuánto puede pedir un banco para financiar tu propiedad?
El banco determina el monto máximo del crédito hipotecario basándose en dos criterios simultáneos:
El banco financia hasta el 75%–80% del valor de tasación bancaria del inmueble. Si el inmueble se tasa en USD 200.000, el banco presta como máximo USD 160.000 (80% de USD 200.000).
La cuota mensual del crédito más las expensas ordinarias no pueden superar el 25%–30% de los ingresos netos acreditables del solicitante (o del grupo familiar). Este es frecuentemente el criterio más limitante.
Precios de referencia del mercado — marzo 2026
Estos son los precios verificados por zona para orientar la búsqueda de propiedades con crédito hipotecario:
| Zona | Precio m² | Depto 2 amb. 50m² | Tasación |
|---|---|---|---|
| Caballito (CABA) | USD 1.952 | ~USD 97.600 | Tasar → |
| Villa Urquiza (CABA) | USD 2.212 | ~USD 110.600 | Tasar → |
| GBA Norte (promedio) | USD 2.368 | USD 116.000 | Zonaprop feb 2026 |
| CABA (promedio) | USD 2.455 | USD 129.000 | Zonaprop feb 2026 |
| Belgrano (CABA) | USD 2.526 | ~USD 126.300 | Tasar → |
| Beccar (GBA Norte) | USD 1.800–2.500 | ~USD 90.000–125.000 | Tasar → |
| San Fernando (GBA Norte) | USD 1.800 | ~USD 90.000 | Tasar → |
El precio para un departamento de 2 ambientes de 50m² es referencial (precio m² × 50). El valor real depende del estado, piso, amenities y microzona.
Preguntas frecuentes sobre tasación hipotecaria
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