Cómo tasar un terreno: indicadores urbanísticos y valor residual

Lo primero: qué permite la normativa

Antes de comparar precios hay que establecer qué se puede hacer en el lote. Los indicadores urbanísticos de la parcela determinan la superficie construible, la altura máxima, los retiros obligatorios y los usos permitidos.

Ese dato se obtiene en el organismo de planeamiento del municipio o de la Ciudad, y es el punto de partida de cualquier tasación de terreno seria. Sin él, cualquier comparación de precios por metro cuadrado es engañosa.

Método comparativo aplicado a lotes

Se buscan lotes de la misma zonificación y se ajustan por:

• Frente: define qué proyecto es viable. Es la variable de mayor peso después de la zonificación.
• Forma y regularidad: un lote irregular pierde superficie aprovechable.
• Relación frente-fondo: las proporciones muy alargadas complican el proyecto.
• Topografía: los desniveles encarecen la obra y reducen el valor.
• Servicios disponibles: la falta de alguna infraestructura se descuenta a costo de conexión.
• Situación de ocupación: un lote con construcciones a demoler u ocupantes vale menos.

Método residual, para lotes con destino de desarrollo

Cuando el lote se compra para construir, el comprador razona al revés: calcula cuánto puede vender de lo construido y de ahí descuenta lo que le cuesta llegar.

Paso	Qué se calcula
1	Valor de venta del emprendimiento que la normativa permite construir
2	Menos costos de construcción, honorarios, derechos y comercialización
3	Menos la utilidad que el desarrollador espera por el riesgo asumido
4	El remanente es el valor máximo del terreno

Cuando el valor residual queda por debajo del comparativo, suele significar que el mercado le está asignando al lote una expectativa que el proyecto actual no justifica.

Qué conviene tener a mano

• Escritura y plano de mensura con medidas y linderos
• Certificado urbanístico o consulta de zonificación del municipio
• Constancia de servicios disponibles en el frente
• Libre deuda de impuestos y tasas

Preguntas frecuentes

¿Cómo se tasa un terreno?

Por comparación con lotes similares de la zona, ajustando por superficie, frente, forma y, sobre todo, por lo que la normativa permite construir. Cuando el destino es un desarrollo, se aplica además el método residual.

¿Qué son los indicadores urbanísticos?

Son los parámetros que fija el código de planeamiento para cada zona: cuánta superficie se puede construir, qué altura se permite, qué retiros hay que respetar y qué usos están habilitados. Definen el potencial del lote y por lo tanto su valor.

¿Qué es el método residual?

Parte del valor de venta del emprendimiento que podría construirse, le resta todos los costos de desarrollo y la utilidad esperada, y lo que queda es lo máximo que se puede pagar por el terreno.

¿Influye el frente del lote?

Mucho. Dos lotes de la misma superficie con distinto frente admiten proyectos distintos. Un frente escaso puede volver inviable un desarrollo aunque la superficie total sea adecuada.