Método comparativo de mercado: cómo se tasa comparando propiedades
El método comparativo responde a la pregunta que importa: cuánto se está pagando hoy por propiedades como esta, en esta zona. Es el método de referencia para viviendas y el que mejor refleja el comportamiento real del mercado.
El procedimiento, paso a paso
1. Selección de comparables
Un comparable válido comparte zona, tipología y un rango de superficie acotado con el inmueble tasado, y corresponde a una operación o publicación reciente. La zona no es el barrio administrativo: es el corredor de pocas cuadras donde la demanda se comporta de manera homogénea.
2. Homogeneización de superficies
Se computa la superficie cubierta al 100% y las semicubiertas y descubiertas a una fracción, aplicando el mismo criterio a todos los comparables y al inmueble tasado. Sin este paso, un comparable con una terraza grande distorsiona todo el análisis.
3. Ajustes
Cada comparable se ajusta por sus diferencias con el inmueble tasado: estado de conservación, orientación y luz natural, disposición, amenities del edificio, cochera, nivel de expensas y situación documental. Cada ajuste queda justificado en el informe.
4. Ponderación
No todos los comparables pesan igual: los más parecidos y más recientes reciben mayor ponderación. Los valores extremos se revisan, y o se explica por qué son atípicos o se descartan.
5. Conclusión
El resultado no es un número exacto sino un valor de referencia con un rango razonable alrededor. Un informe que presenta un número único sin rango está ocultando la incertidumbre propia del método.
Los errores que más distorsionan
| Error | Consecuencia |
|---|---|
| Comparar sin homogeneizar superficies | Sobrevaluación de las propiedades con mucha superficie descubierta |
| Tomar comparables de otro corredor | Valores que el mercado local no convalida |
| Usar publicaciones antiguas | Referencias de un mercado que ya cambió |
| Confundir publicación con cierre | Expectativa sistemáticamente por encima del valor real |
| No descartar los valores atípicos | Un solo comparable desalineado corre todo el promedio |
Cuándo el método comparativo no alcanza
Cuando no hay comparables suficientes: propiedades atípicas, inmuebles con destino especial o zonas con muy pocas operaciones. Ahí se recurre al método por costo o al de capitalización de rentas, y el comparativo queda como contraste.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el método comparativo de mercado?
Es el método que estima el valor de un inmueble a partir de los precios de propiedades similares en la misma zona, ajustando las diferencias entre cada comparable y el inmueble tasado. Es el método de referencia para viviendas.
¿Cuántos comparables se necesitan?
El criterio habitual es trabajar con no menos de seis comparables válidos. Con menos, el rango resultante se vuelve demasiado amplio para sostener una conclusión.
¿Qué es homogeneizar superficies?
Es llevar todas las superficies a una unidad comparable, computando la cubierta al 100% y las semicubiertas y descubiertas a una fracción, para que el precio por metro cuadrado de cada comparable sea realmente comparable.
¿Se usan precios de publicación o de cierre?
Ambos, cuando se dispone de ellos. Los de publicación son accesibles pero están por encima del valor real; los de cierre son más precisos y más difíciles de obtener. Un informe serio aclara cuál usó.
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