Tasación por costo: cuándo se usa el método del valor de reposición
El método por costo responde a una pregunta distinta a la del método comparativo: no pregunta cuánto se paga por inmuebles parecidos, sino cuánto costaría hoy construir uno equivalente. Se usa cuando no hay comparables, y su resultado funciona como techo de referencia, no como valor de mercado.
Cómo se compone el cálculo
La fórmula conceptual es directa: valor del terreno, más costo de reposición de lo construido, menos la depreciación acumulada.
Valor del terreno
Se determina por comparación con lotes de la zona, ajustando por superficie, frente, forma e indicadores urbanísticos. Aunque el inmueble construido no tenga comparables, el terreno casi siempre los tiene.
Costo de reposición
Es lo que costaría hoy levantar una construcción equivalente en calidad y prestaciones, incluyendo materiales, mano de obra, honorarios profesionales, derechos y gastos indirectos. Se toman los índices de costos de la construcción vigentes al mes de la tasación y se deja constancia de la fuente y la fecha.
Depreciación
Es el componente que más criterio profesional exige. Se descompone en tres:
- Deterioro físico: el desgaste de los componentes constructivos y las instalaciones.
- Obsolescencia funcional: la pérdida de valor por una distribución o unas prestaciones que ya no responden a lo que demanda el mercado actual.
- Obsolescencia externa: la caída de valor por causas ajenas al inmueble, como un cambio desfavorable en el entorno o en la normativa.
Cuándo corresponde usarlo
| Situación | Método adecuado |
|---|---|
| Departamento o casa en zona con operaciones frecuentes | Comparativo |
| Local o inmueble en renta | Capitalización de rentas |
| Planta industrial, depósito, inmueble institucional | Costo |
| Propiedad única o sin comparables en la zona | Costo, contrastado con el valor del terreno |
| Siniestros y seguros | Costo, por definición de la cobertura |
El error más frecuente
Aplicar el método por costo a una vivienda en un mercado con comparables disponibles, y presentar el resultado como valor de venta. El propietario recibe una cifra alta —lo que costaría construir su casa hoy— que el mercado no convalida. La consecuencia habitual es una propiedad publicada por encima de su valor que permanece meses sin ofertas.
Cuando existen comparables, el mercado manda. El costo de reposición sirve para entender el piso y el techo, no para fijar el precio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el método de tasación por costo?
Es un método que calcula cuánto costaría hoy construir un inmueble equivalente, le resta la depreciación acumulada y le suma el valor del terreno. Se usa cuando no hay comparables de mercado suficientes.
¿Cuándo se aplica en vez del método comparativo?
Cuando el inmueble es único o casi no tiene comparables: una industria, un edificio institucional, una propiedad con destino especial o un inmueble en una zona sin operaciones registradas.
¿El valor por costo coincide con el valor de mercado?
Casi nunca. El costo de reposición es un límite superior de referencia: nadie paga por un inmueble usado más de lo que le costaría construir uno nuevo equivalente. Pero el mercado puede pagar bastante menos.
¿Cómo se calcula la depreciación?
Se estima la pérdida de valor por deterioro físico, por obsolescencia funcional (una distribución que ya no responde a la demanda actual) y por obsolescencia externa (cambios en el entorno). Cada componente se pondera por separado.
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