Mercado Inmobiliario Buenos Aires 2026: Guía de Precios
Mercado Inmobiliario en Buenos Aires 2026: Guía Completa de Precios, Zonas y Tendencias
Actualizado a julio de 2026 · Fuentes: Zonaprop Index, Colegio de Escribanos CABA, Infobae, La Nación, RE/MAX y Mudafy
El mercado inmobiliario de Buenos Aires cerró la primera mitad de 2026 en el momento más sólido de los últimos seis años. Después de la caída histórica de 2020-2022, la Ciudad y la Zona Norte del GBA encadenaron una recuperación sostenida que hoy convive con el regreso del crédito hipotecario, un volumen de escrituras estable y precios que, aunque subieron, todavía están por debajo de sus máximos. Esta guía reúne el panorama completo: precio del m² en cada barrio y localidad que cubrimos, el rol del crédito UVA, dónde conviene invertir y cómo saber cuánto vale realmente tu propiedad hoy.
¿Cómo llegó el mercado inmobiliario de Buenos Aires a 2026?
Para entender los precios de hoy hay que mirar el camino recorrido. El ciclo reciente del mercado porteño y bonaerense tiene dos etapas bien marcadas.
La caída histórica de 2020-2022
Entre 2020 y 2022, el precio del m² en dólares en CABA tocó los pisos más bajos desde la década de 1990. La combinación de pandemia, restricciones cambiarias, prácticamente nulo acceso al crédito hipotecario y salida de ahorristas del mercado en dólares generó una caída acumulada de más del 12% respecto al máximo histórico de la serie, un nivel del que el mercado todavía no se recuperó del todo: hoy los precios siguen un 12% por debajo de ese pico.
La recuperación sostenida desde 2023
El cambio de tendencia se ubica en noviembre de 2023. Desde entonces, tanto CABA como la Zona Norte del GBA acumulan subas de entre el 9% y el 10% en dólares. La reactivación no fue pareja: en CABA, el 83% de los barrios registró subas interanuales en el último relevamiento, liderados por el sector noroeste y oeste de la Ciudad. En la Zona Norte del GBA, el 78% de las localidades muestra el mismo signo positivo, con Ingeniero Maschwitz como la de mayor incremento porcentual.
¿Cuál es el precio del m² en Buenos Aires en 2026?
En CABA, el precio medio de los departamentos se ubicó en USD 2.462 por m² en mayo de 2026, con una suba interanual de apenas 1,9%, la más moderada de los últimos 26 meses. Las casas promediaron USD 1.825 por m², con una suba interanual del 2,7%. En abril se registraron 5.472 escrituras según el Colegio de Escribanos, un nivel similar al de un año atrás.
En la Zona Norte del GBA, el último relevamiento disponible (Zonaprop, enero 2026) marcó un precio medio de USD 2.368 por m², con una suba interanual del 5,5%, más del doble que la de CABA en el mismo período. Los alquileres de la zona subieron 8,2% en lo que va de 2026, por debajo de la inflación acumulada.
¿Cuál es el precio del m² en cada barrio de CABA?
Estos son los ocho barrios de la Ciudad que cubrimos, con su posición dentro del mercado porteño:
Puerto Madero
Con USD 4.681 por m², Puerto Madero es el barrio más caro de la Ciudad y del país. Su mercado es acotado y específico: compradores con capital en dólares que priorizan vista al río y torres de categoría. Los precios se mantuvieron estables en el último año, sin grandes subas ni bajas, lo que lo convierte en un activo de resguardo de valor más que de apreciación rápida. Conocé el detalle completo en la página de Puerto Madero.
Núñez
Núñez se ubica como el segundo barrio más caro de CABA, con un precio de referencia cercano a USD 3.410 por m² según el ranking de Zonaprop. Combina cercanía al río, buena conectividad con la Zona Norte del GBA y un stock de edificios más nuevo que el promedio de la Ciudad, lo que sostiene la demanda de compradores que buscan mudarse desde Palermo o Belgrano. Más información en la página de Núñez.
Palermo
Palermo se mantiene entre los tres barrios más caros de la Ciudad, con un precio de referencia de USD 3.390 por m². Es también el barrio con más oferta y más diversidad de producto: desde monoambientes en Palermo Soho hasta unidades de categoría en Palermo Chico. Esa profundidad de mercado lo vuelve uno de los más líquidos de CABA a la hora de vender. Detalle completo en la página de Palermo.
Recoleta
Recoleta comparte franja de precios con Barrio Norte, en torno a USD 2.459 por m² según el último relevamiento de Mudafy. Es uno de los barrios con el stock más antiguo y consolidado de la Ciudad, lo que genera una demanda estable de compradores que valoran la ubicación central y la arquitectura de principios del siglo XX. Ver la página de Recoleta.
Barrio Norte
Con el mismo precio de referencia que Recoleta (USD 2.459 por m²), Barrio Norte funciona como una alternativa más accesible dentro de la misma zona premium, con buena conexión de subte y una oferta amplia de unidades de dos y tres ambientes. Detalle en la página de Barrio Norte.
Belgrano
Belgrano se mueve en la misma franja premium que Núñez y Palermo, sostenido por la demanda de familias que buscan más metros cuadrados sin salir de la Ciudad. Es uno de los barrios con mejor relación entre superficie y precio dentro del corredor norte de CABA. Más en la página de Belgrano.
Villa Urquiza
Villa Urquiza tiene un precio de referencia de USD 2.212 por m² según Mudafy, en línea con el promedio general de la Ciudad. Es un barrio en expansión, con buena oferta de edificios a estrenar y una demanda creciente de compradores que antes miraban Núñez o Belgrano y hoy encuentran mejor relación precio-metro en Villa Urquiza. Ver Villa Urquiza.
Caballito
Con USD 1.952 por m², Caballito es uno de los barrios más accesibles de este listado y, a la vez, uno de los que más escrituras concentra en la Ciudad después de los barrios de mayor tamaño. Esa combinación de precio y volumen de operaciones lo convierte en un mercado fluido, donde los precios se ajustan de forma orgánica y las propiedades bien tasadas se venden en plazos más cortos. Detalle en la página de Caballito.
¿Cuál es el precio del m² en cada localidad de la Zona Norte del GBA?
El corredor norte del Gran Buenos Aires es, junto con Puerto Madero, la zona con los valores más altos de todo el AMBA. Estas son las nueve localidades que cubrimos:
La Lucila
Con USD 3.818 por m² (RE/MAX, enero 2026), La Lucila es la localidad más cara de todo el corredor norte del GBA, incluso por encima de varios barrios de CABA. También lidera el ranking de alquileres de la zona, con $945.561 por mes en promedio. Ver La Lucila.
Vicente López
Vicente López forma, junto con San Isidro y Olivos, el llamado corredor Libertador: la franja más consolidada y demandada de la Zona Norte. Su cercanía al río, la calidad educativa de la zona y la conectividad con CABA por autopista y tren sostienen una demanda constante tanto de compradores como de inversores. Más en Vicente López.
Olivos
Olivos comparte el liderazgo en alquileres de la zona junto a La Lucila, con $941.634 por mes en promedio (Zonaprop, abril 2026). Es una de las localidades más buscadas por familias que priorizan casas con jardín y cercanía al Náutico. Detalle en Olivos.
San Isidro
San Isidro combina el casco histórico, con sus quintas y calles arboladas, con desarrollos más nuevos cerca de la Panamericana. Es la localidad que da nombre a todo el partido y una de las de mayor prestigio de la Zona Norte, con una base de compradores que incluye tanto familias locales como quienes se mudan desde CABA. Ver San Isidro.
Martínez
Con un precio estimado de USD 2.400 por m² para 2026, Martínez se ubica en la franja media-alta del corredor, con buena oferta de departamentos de categoría cerca de la estación de tren y del acceso a la Panamericana. Detalle en Martínez.
Acassuso
Acassuso tiene un precio estimado de USD 2.700 por m² para 2026, posicionándose por encima de Martínez y cerca de los valores de La Lucila. Es una zona predominantemente residencial, con perfil de casas y bajo nivel de desarrollo en altura. Ver Acassuso.
Beccar
Beccar completa el corredor Libertador junto a San Isidro y Vicente López, con un perfil que combina casas de estilo inglés y edificios de baja altura. Su cercanía a la Panamericana y a los principales colegios de la zona la mantiene entre las localidades más consultadas del GBA Norte. Más en Beccar.
San Fernando
Con un precio estimado de USD 1.800 por m² para 2026, San Fernando es la localidad más accesible de este listado. Su cercanía al Delta y a los barrios cerrados de la zona genera una demanda particular, orientada tanto a primera vivienda como a segunda residencia. Detalle en San Fernando.
Boulogne
Boulogne funciona como puerta de entrada más accesible al corredor norte, con buena conectividad hacia San Isidro y Vicente López y un desarrollo inmobiliario en crecimiento en los últimos años. Ver Boulogne.
Si buscás el panorama consolidado de toda la región, incluyendo San Miguel, Tigre, Pilar y General San Martín, visitá la página de Zona Norte GBA.
¿Qué papel juega el crédito hipotecario UVA en 2026?
Cómo funciona el crédito UVA
El crédito UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) es un préstamo hipotecario cuyo capital se ajusta diariamente según el CER, el coeficiente que sigue de cerca la inflación. En la práctica, el banco entrega el préstamo convertido a una cantidad fija de UVAs, y cada cuota se recalcula en pesos según el valor de esa unidad al momento del pago. Casi todos los bancos públicos y privados de Argentina tienen líneas activas, con tasas que en 2026 se movieron entre el 7% y el 13% anual sobre el ajuste UVA, según la entidad y si el solicitante cobra su sueldo ahí.
Cuánto pesa el crédito en las operaciones de CABA y GBA
En 2025 se firmaron 44.305 préstamos hipotecarios en todo el país, el cuarto mejor volumen desde 2004. En CABA, entre el 21% y el 24% de las escrituras mensuales ya se realizan con financiamiento bancario: de unas 5.500 escrituras mensuales, alrededor de 1.300 incluyen un crédito hipotecario. En la provincia de Buenos Aires, de unas 13.000 escrituras mensuales, cerca de 2.500 se respaldan con crédito. Los analistas del sector proyectan que en 2026 el crédito podría volver a representar cerca del 20% de las compraventas totales del país.
Riesgos a considerar
El principal riesgo del sistema UVA no es la cuota mensual, sino el capital adeudado: si la inflación repunta de forma abrupta, el saldo de deuda medido en UVAs no varía, pero su equivalente en pesos puede crecer rápido si los ingresos no acompañan al mismo ritmo. Por eso los especialistas recomiendan evaluar la estabilidad laboral antes de tomar un crédito a 20 o 30 años, más allá de lo atractiva que parezca la tasa inicial.
¿Conviene invertir en CABA o en la Zona Norte del GBA?
Rentabilidad por alquiler
En CABA, la relación alquiler-precio se ubicó en 5,94% bruto anual en mayo de 2026, con un plazo de recupero de la inversión de 16,8 años, el más corto en varios años gracias a la suba sostenida de los alquileres. Los barrios del sur de la Ciudad ofrecen los retornos más altos (Lugano, Villa Riachuelo, Nueva Pompeya, por encima del 8%), mientras que los barrios premium como Puerto Madero rinden menos pero garantizan mayor demanda y liquidez a la hora de vender.
Potencial de apreciación
La Zona Norte del GBA mostró en el último año una suba de precios más del doble que la de CABA (5,5% contra 1,9% interanual), lo que la posiciona como la zona con mayor potencial de apreciación de corto plazo dentro del AMBA. CABA, en cambio, ofrece mayor profundidad de mercado y más compradores potenciales al momento de vender, lo que reduce el tiempo de comercialización.
¿Departamentos o casas? Cómo se mueve cada segmento
En CABA, el segmento de casas mostró una dinámica más volátil que el de departamentos: en el primer trimestre de 2026 acumuló una caída de 0,3%, en contraste con la suba de 1,9% del mismo período de 2025. Esto refleja un mercado de casas más acotado, concentrado en compradores que buscan mayor superficie y espacios verdes, principalmente en barrios como Palermo y Belgrano. Los departamentos, en cambio, sostienen una demanda más estable gracias al crédito hipotecario, que financia mayormente unidades de dos y tres ambientes.
¿Cómo se determina el valor real de tu propiedad?
Método comparativo de mercado
El método más utilizado por los peritos matriculados es el comparativo: se analiza el precio de venta de propiedades similares en la misma zona, ajustando por superficie, ambientes, orientación y estado general, para llegar a un valor de mercado realista. Con el nivel de actividad actual y el regreso del crédito hipotecario, tener una tasación actualizada te permite fijar un precio de publicación competitivo desde el primer día, en lugar de corregirlo varias veces y perder visibilidad frente a compradores.
Glosario del mercado inmobiliario 2026
Escritura
El acto legal ante escribano que formaliza la transferencia de propiedad de un inmueble. El Colegio de Escribanos publica mensualmente la cantidad de escrituras realizadas en CABA, uno de los indicadores más confiables de actividad real del mercado.
UVA (Unidad de Valor Adquisitivo)
Unidad creada por el BCRA en 2016, equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un m². Se ajusta diariamente según el CER y se usa en créditos hipotecarios, alquileres e instrumentos de ahorro.
CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia)
Índice que sigue de cerca la inflación medida por el IPC. Es la base sobre la que se actualiza el valor de la UVA día a día.
Zonaprop Index
Relevamiento mensual de precios de venta y alquiler elaborado por Zonaprop en base a avisos publicados en su plataforma, una de las fuentes más citadas para medir la evolución del mercado en CABA y GBA.
Rentabilidad bruta anual
Relación entre lo que se cobra de alquiler en un año y el precio de venta de la propiedad, expresada en porcentaje. Permite estimar en cuántos años se recupera la inversión solo con el ingreso de alquiler.
Perito matriculado
Profesional habilitado por el colegio profesional correspondiente (CUCICBA en CABA, CMCPBA en la provincia de Buenos Aires) para realizar tasaciones inmobiliarias con validez profesional.
Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario en Buenos Aires
¿Cuánto vale el m² en Buenos Aires en 2026?
En CABA el precio medio es de USD 2.462 por m² (mayo 2026). En la Zona Norte del GBA el promedio es de USD 2.368 por m² (último dato disponible, enero 2026).
¿Por qué bajaron tanto los precios entre 2020 y 2022?
La combinación de pandemia, cepo cambiario, caída del crédito hipotecario y salida de ahorristas en dólares llevó los precios a mínimos históricos no vistos desde los años noventa.
¿Cuánto pesa el crédito hipotecario en las compras actuales?
Entre el 21% y el 24% de las escrituras mensuales en CABA ya se realizan con crédito hipotecario. En 2025 se firmaron 44.305 préstamos en todo el país, el cuarto mejor volumen desde 2004.
¿Qué zona conviene más para invertir, CABA o Zona Norte del GBA?
CABA ofrece mayor liquidez y una rentabilidad bruta cercana al 5,9% anual. La Zona Norte del GBA mostró subas interanuales más marcadas, con el 78% de sus localidades en alza.
¿Qué es el crédito UVA y cómo afecta el valor de mi propiedad?
Es un préstamo hipotecario cuyo capital se ajusta según la inflación. Al ampliar la cantidad de compradores con acceso a financiamiento, sostiene la demanda y, por lo tanto, los precios.
¿Departamentos o casas se venden mejor en 2026?
Los departamentos sostienen una demanda más estable gracias al crédito hipotecario. Las casas tienen un mercado más acotado y volátil, concentrado en compradores de mayor poder adquisitivo.
¿Cuánto cuesta tasar una propiedad?
La tasación es totalmente gratuita y no genera ninguna obligación de venta.
¿Cuánto tarda una tasación y qué necesito para pedirla?
El informe se entrega en 48 horas hábiles, realizado por peritos matriculados. No necesitás presentar documentación previa: con la dirección de la propiedad alcanza para iniciar el proceso.