Rentabilidad de Inmuebles en CABA
Inversión · CABA
Rentabilidad de Inmuebles en CABA: Cómo Calcularla en 2026
Antes de invertir en un inmueble para alquiler, conocé cómo calcular su rentabilidad real y qué factores considerar.
En resumen: el yield bruto es el ingreso anual dividido por el valor de la propiedad; el yield neto resta gastos y vacancia para una cifra más realista.
Cómo calcular el yield bruto de una propiedad
El yield bruto es el indicador más simple de rentabilidad: se divide el ingreso anual por alquiler entre el valor de mercado de la propiedad, y se multiplica por 100 para obtener un porcentaje. Por ejemplo, una propiedad valuada en USD 100.000 que genera USD 500 mensuales de alquiler (USD 6.000 anuales) tiene un yield bruto del 6%.
Este cálculo es útil como primera aproximación, pero no considera gastos, por lo que conviene complementarlo siempre con el cálculo de yield neto para una decisión de inversión informada.
Cómo calcular el yield neto: la cifra que realmente importa
El yield neto resta del ingreso anual los gastos asociados a la propiedad: expensas (si no las paga el inquilino), impuesto inmobiliario o ABL, seguro, mantenimiento estimado, y una previsión de vacancia (meses sin inquilino) y comisiones si corresponde.
Esta cifra da una imagen mucho más realista de la rentabilidad efectiva, y es la que debería compararse con otras alternativas de inversión al momento de decidir.
Un ejemplo numérico simplificado
Supongamos un departamento de 2 ambientes valuado en USD 100.000, que se alquila por USD 600 mensuales (USD 7.200 anuales). El yield bruto sería de 7,2% (7.200 dividido 100.000, multiplicado por 100).
Ahora descontamos gastos anuales estimados: expensas no cubiertas por el inquilino (USD 600), impuesto inmobiliario (USD 300), mantenimiento (USD 200), y un mes de vacancia estimada (USD 600). El ingreso neto anual sería de USD 5.500, resultando en un yield neto de 5,5%.
Esta diferencia entre yield bruto (7,2%) y yield neto (5,5%) ilustra por qué es fundamental hacer el cálculo completo antes de tomar una decisión de inversión, ya que el yield bruto por sí solo puede dar una imagen demasiado optimista de la rentabilidad real.
- Expensas (si no las abona el inquilino)
- Impuesto inmobiliario / ABL
- Seguro de la propiedad
- Mantenimiento y reparaciones estimadas
- Vacancia estimada (meses sin inquilino al año)
- Comisión inmobiliaria, si aplica
Factores que influyen en la rentabilidad según la zona
| Factor | Efecto sobre el yield |
|---|---|
| Valor de compra elevado | Tiende a reducir el yield relativo |
| Alta demanda de alquiler | Reduce vacancia, sostiene el yield |
| Tipología pequeña (mono/2 amb.) | Suele mejorar el yield relativo |
| Amenities de categoría | Puede aumentar valor de compra más que el alquiler |
Rentabilidad vs. revalorización: dos objetivos distintos
Es importante distinguir entre invertir buscando renta mensual (yield) e invertir buscando resguardo patrimonial y revalorización a largo plazo. Zonas premium con yield más bajo pueden ofrecer mayor estabilidad y potencial de apreciación de capital, mientras que zonas con mejor yield relativo pueden tener un perfil de riesgo distinto.
Definir claramente cuál es tu objetivo principal como inversor —renta o resguardo patrimonial— ayuda a elegir la zona y tipología de propiedad más adecuada para tu estrategia específica.
Contexto del mercado en 2026
El precio medio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en torno a los USD 2.462 por m² en mayo de 2026, según Zonaprop, con una suba interanual moderada del 1,9%. Este valor de referencia es el punto de partida para calcular el yield de cualquier propiedad en CABA.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 5.472 escrituras de compraventa en abril de 2026, lo que confirma un mercado activo con comparables suficientes para estimar con precisión el valor de compra de una propiedad, base indispensable de cualquier cálculo de rentabilidad. Sin un valor de mercado preciso como punto de partida, cualquier cálculo de yield —bruto o neto— quedará basado en una estimación poco confiable.
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Preguntas frecuentes sobre rentabilidad inmobiliaria en CABA
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble?
El yield bruto se calcula dividiendo el ingreso anual por alquiler entre el valor de la propiedad, y multiplicando por 100 para obtener un porcentaje.
¿Qué diferencia hay entre yield bruto y yield neto?
El yield bruto no descuenta gastos; el yield neto resta expensas, impuestos, mantenimiento y vacancia estimada, dando una cifra más realista de rentabilidad.
¿Cuál es un yield razonable en CABA en 2026?
Los rangos varían según zona y tipo de propiedad; en general, el mercado porteño de alquileres residenciales suele ubicarse en rangos moderados comparado con otros países de la región.
¿Qué zonas de CABA tienen mejor rentabilidad por alquiler?
Zonas con alta demanda de alquiler pero valores de compra más moderados suelen ofrecer mejor yield relativo que zonas premium con precios de compra muy elevados.
¿Conviene comprar para alquilar en CABA en 2026?
Depende del objetivo del inversor: para renta mensual pura, hay que comparar el yield con otras alternativas de inversión; para resguardo patrimonial y potencial revalorización, el análisis es distinto.
¿Cómo afecta la vacancia a la rentabilidad?
Los períodos sin inquilino reducen directamente el ingreso anual real, por lo que es importante estimar una vacancia razonable (por ejemplo, un mes al año) al calcular el yield neto.
¿Los departamentos pequeños rinden más que los grandes?
En muchos mercados, los monoambientes y 2 ambientes suelen tener mejor yield relativo por su mayor rotación de demanda de alquiler, aunque esto varía según cada zona específica.
¿Qué gastos hay que descontar para el yield neto?
Expensas (si no las paga el inquilino), impuesto inmobiliario/ABL, seguro, mantenimiento, y una estimación de vacancia y comisión inmobiliaria si aplica.
¿Cómo sé el valor real de mi propiedad para calcular el yield?
Es necesario partir de un valor de mercado actualizado; un promedio genérico de zona no reemplaza una tasación específica de tu propiedad.
¿Cómo obtengo el valor de mi propiedad para este cálculo?
Completando el formulario en la página principal con la dirección y los datos básicos del inmueble, o escribiendo por WhatsApp. Un perito matriculado se contacta para coordinar los siguientes pasos.