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Tasación por Costo de Reposición: Qué Es, Cómo Se Calcula y Cuándo Se Aplica en Argentina (2026)

Guía completa · 2026

Tasación por Costo de Reposición: Qué Es, Cómo Se Calcula y Cuándo Se Aplica en Argentina (2026)

Todo sobre el método de costo de reposición en valuación inmobiliaria: fórmulas, costos de construcción actualizados, tabla de depreciación Fitto-Corvini, categorías constructivas y ejemplos numéricos completos.

 
USD 700–1.800
Costo construcción/m² 2026
5
Categorías constructivas
30–70%
Depreciación en 35+ años
TTN
Reconocido oficialmente

El método de costo de reposición parte de una lógica directa: el valor de un inmueble no puede superar lo que costaría construirlo de nuevo hoy. Calcula el valor sumando el precio del terreno al costo de construir la misma edificación a precios actuales, y restando la pérdida de valor acumulada por antigüedad y estado de conservación. Es el método de referencia del Tribunal de Tasaciones de la Nación para inmuebles atípicos, construcciones singulares y como método de control en tasaciones residenciales. Esta guía lo explica en detalle con fórmulas, costos actualizados y ejemplos numéricos paso a paso.

Contenido de esta guía

① Qué es el método de costo de reposición
② Fórmula base y sus componentes
③ Cómo se valúa el terreno
④ Categorías constructivas y costos por m²
⑤ Cómo se calcula la depreciación
⑥ Tabla de Fitto y Corvini completa
⑦ Otros métodos de depreciación
⑧ Ejemplos numéricos completos paso a paso
⑨ Cuándo se usa y cuándo no aplica
⑩ Comparativa con otros métodos
⑪ Errores comunes
⑫ Preguntas frecuentes

① ¿Qué es el método de costo de reposición?

El método de costo de reposición —también llamado método del costo, enfoque de costos o cost approach— determina el valor de un inmueble calculando cuánto costaría reproducir o reemplazar la construcción existente a precios de hoy, sumando el valor del terreno y descontando la pérdida de valor acumulada por el paso del tiempo y el uso.

Es uno de los tres métodos reconocidos por el Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN) y por los estándares internacionales del IVSC. Se aplica principalmente cuando no existen comparables de mercado suficientes, cuando el inmueble es singular o atípico, o como método de control y validación del resultado obtenido por el método comparativo.

✓ Se aplica principalmente a
  • Inmuebles singulares o atípicos
  • Zonas con poca actividad de mercado
  • Edificios industriales y galpones
  • Inmuebles de uso especial (iglesias, clubes)
  • Control y validación del método comparativo
✗ Menos adecuado cuando
  • Hay comparables de mercado suficientes
  • El terreno tiene valor de desarrollo mayor que el edificado
  • La depreciación es muy difícil de estimar
  • Inmuebles muy viejos sin reformas documentadas

Diferencia importante: el método calcula el costo de reposición (construir algo equivalente con materiales y técnicas actuales), no el costo de reproducción (construir una copia exacta). En la práctica argentina se usa casi siempre el costo de reposición, salvo en inmuebles históricos que requieran reproducción fiel.

② Fórmula base y sus componentes

Fórmula del método de costo de reposición

Valor = Valor terreno + Valor construcción depreciada Valor construcción depreciada = (Costo m² × Superficie) × Coeficiente Fitto-Corvini Coeficiente F-C = f (antigüedad, estado de conservación)

Cada componente requiere un análisis independiente. El terreno se valúa por el método comparativo de terrenos. La construcción se valúa a precio de reposición actualizado y luego se deprecia. La suma de ambos da el valor total del inmueble.

Los tres componentes del método:

🏗️
Valor del terreno Se obtiene por comparación con terrenos similares vendidos en la zona. Es independiente de lo construido y no se deprecia.
🏠
Costo de construcción nuevo Costo de construir la misma edificación hoy a precios de mercado, según categoría constructiva y superficie cubierta.
📉
Depreciación acumulada Pérdida de valor por antigüedad, desgaste y obsolescencia. Se calcula con la tabla de Fitto y Corvini según edad y estado.

③ Cómo se valúa el terreno dentro del método de costo

El terreno se valúa de forma completamente independiente a la construcción, aplicando el método comparativo de terrenos: se analizan lotes similares vendidos o en oferta en la misma zona, ajustando por diferencias de superficie, esquina, forma, servicios y edificabilidad.

📍 Precio del m² de terreno Varía enormemente por zona. En Palermo CABA puede llegar a USD 1.500-2.000/m². En GBA Norte ronda USD 500-1.000/m². En GBA Sur puede bajar a USD 80-200/m².
🏗️ FOT y edificabilidad El valor del terreno aumenta con el FOT permitido. Si el terreno puede construirse en altura, su valor como "terreno libre" es mayor que si estuviera limitado a vivienda unifamiliar.
⚠️ Terreno "como si estuviera libre" Una práctica común en el método de costo es valuar el terreno "como si estuviera libre" (sin la construcción existente), para calcular correctamente el valor del suelo puro.

④ Categorías constructivas y costos por m² (2026)

El costo de construcción por m² varía significativamente según la categoría constructiva del inmueble. La Cámara Argentina de la Construcción (CAC) publica mensualmente el índice de costo de construcción, que se usa para actualizar estos valores. Los rangos de referencia para 2026 son:

Categoría Descripción Costo USD/m² Ejemplos típicos
Categoría 1 — Económica Materiales básicos, terminaciones mínimas, sin detalles de diseño USD 550 – 750 Viviendas sociales, construcciones precarias mejoradas
Categoría 2 — Estándar Materiales de calidad media, terminaciones correctas, instalaciones completas USD 750 – 950 Casas unifamiliares estándar, departamentos de interés social
Categoría 3 — Media Buena calidad constructiva, terminaciones cuidadas, diseño funcional USD 950 – 1.200 Departamentos urbanos típicos, casas en barrios consolidados
Categoría 4 — Media-Alta Alta calidad de materiales, terminaciones premium, diseño destacado USD 1.200 – 1.500 Departamentos de lujo, casas en countries, PHs premium
Categoría 5 — Suntuosa Materiales y terminaciones de máxima calidad, diseño arquitectónico especial USD 1.500 – 2.000+ Residencias de lujo, hoteles boutique, edificios corporativos clase A

Costos de referencia en USD para obra nueva terminada incluyendo materiales, mano de obra, instalaciones y dirección de obra. Actualizados a 2026. Fuente: CAC / estimaciones de mercado.

Costos de referencia por tipo de construcción especial:

🏭 Galpón industrial simple USD 300 – 500/m² Estructura metálica, sin terminaciones interiores
🏢 Oficinas corporativas USD 1.200 – 1.800/m² Clase A con instalaciones técnicas completas
🏪 Local comercial USD 800 – 1.200/m² Con vidriera, instalaciones eléctricas y sanitarias
🏊 Pileta privada USD 8.000 – 25.000 Valor fijo según tamaño y terminación, no por m²

⑤ Cómo se calcula la depreciación

La depreciación representa la pérdida de valor de la construcción respecto a su valor a nuevo. En valuación inmobiliaria argentina se reconocen tres tipos de depreciación que pueden afectar simultáneamente a un inmueble:

📅 Depreciación física

Deterioro por el paso del tiempo y el uso. Incluye desgaste de materiales, instalaciones, terminaciones y estructura. Es la más cuantificable y se mide con la tabla de Fitto y Corvini.

🔧 Obsolescencia funcional

Pérdida de valor por distribución inadecuada, altura insuficiente de cielorraso, instalaciones desactualizadas o diseño que no se adapta al uso actual del mercado.

🌍 Obsolescencia externa

Pérdida de valor por factores externos al inmueble: cambios en el entorno, deterioro del barrio, nueva normativa restrictiva, contaminación u obras que afectan el acceso.

En la práctica argentina, el método de Fitto y Corvini captura principalmente la depreciación física. La obsolescencia funcional y externa se estiman por separado y se suman como ajuste adicional cuando son significativas. En la mayoría de las tasaciones residenciales estándar, Fitto-Corvini es suficiente.

⑥ Tabla de Fitto y Corvini: el estándar argentino completo

La tabla de Fitto y Corvini expresa el coeficiente de conservación de valor de una construcción según su antigüedad y estado de conservación. Un coeficiente del 78% significa que la construcción conserva el 78% de su valor a nuevo. Esta tabla fue desarrollada específicamente para el mercado de la construcción argentino y es la referencia estándar del TTN.

Antigüedad Muy bueno Bueno Regular Malo
0 – 5 años (a estrenar) 100% 95% 88% 78%
6 – 10 años 92% 87% 80% 70%
11 – 20 años 85% 78% 70% 58%
21 – 35 años 75% 68% 58% 46%
36 – 50 años 65% 55% 44% 30%
Más de 50 años 55% 44% 32% 20%

El porcentaje indica qué fracción del valor de construcción a nuevo conserva el inmueble según su antigüedad y estado de conservación.

Criterios para clasificar el estado de conservación:

Muy bueno Sin deficiencias. Recién construido o refaccionado integralmente. Todo en perfecto estado de funcionamiento.
Bueno Mantenimiento regular. Pequeñas reparaciones pendientes pero sin problemas estructurales. Instalaciones funcionando.
Regular Mantenimiento deficiente. Reparaciones necesarias en instalaciones y terminaciones. Sin problemas estructurales graves.
Malo Abandono o deterioro severo. Problemas estructurales visibles, instalaciones inutilizables, requiere refacción integral.

⑦ Otros métodos de depreciación reconocidos

📉 Método lineal (línea recta)

Asume que la depreciación es constante cada año. Simple de calcular pero poco realista ya que los inmuebles se deprecian más rápido al inicio y al final de su vida útil.

Dep. anual = (Costo nuevo − Valor residual) / Vida útil
📊 Método de Ross-Heidecke

Combina la edad del inmueble con su estado de conservación de forma más sofisticada que Fitto-Corvini. Muy usado en Europa y reconocido en Argentina para inmuebles industriales y comerciales complejos.

Incluye función parabólica de depreciación por edad
🔍 Método por observación directa

El perito estima la depreciación mediante inspección visual detallada, elemento por elemento. Más subjetivo pero útil para inmuebles muy específicos donde las tablas generales no son representativas.

Dep. total = Σ depreciaciones por componente

En Argentina, la tabla de Fitto y Corvini es el estándar dominante para tasaciones residenciales y comerciales. Ross-Heidecke se usa como alternativa en inmuebles industriales complejos. El método lineal se aplica principalmente para fines contables, no para tasaciones de mercado.

⑧ Ejemplos numéricos completos paso a paso

Ejemplo A — Casa en Caballito (CABA): 15 años, estado bueno

Concepto Valor
Superficie terreno 200 m²
Precio m² terreno (comparativo de zona) USD 850/m²
= Valor del terreno USD 170.000
Superficie cubierta construida 160 m²
Categoría constructiva Media (Cat. 3)
Costo de reposición/m² USD 1.050/m²
Costo total a nuevo (160 m² × USD 1.050) USD 168.000
Antigüedad / Estado 15 años / Bueno
Coeficiente Fitto-Corvini (11-20 años / Bueno) 0,78
= Valor construcción depreciada (168.000 × 0,78) USD 131.040
VALOR TOTAL = USD 170.000 + USD 131.040 USD 301.040

Ejemplo B — Análisis comparativo: impacto del estado de conservación

Misma casa, 15 años de antigüedad. Costo a nuevo USD 168.000. Cómo varía el valor según el estado:

Estado Coeficiente F-C Valor construcción Valor total (+ terreno USD 170.000)
Muy bueno 0,85 USD 142.800 USD 312.800
Bueno ← caso base 0,78 USD 131.040 USD 301.040
Regular 0,70 USD 117.600 USD 287.600
Malo 0,58 USD 97.440 USD 267.440

La diferencia entre estado "Muy bueno" y "Malo" en una casa de 15 años representa USD 45.360 — casi el 15% del valor total.

Ejemplo C — Galpón industrial en GBA: 20 años, estado regular

Terreno: 1.500 m² × USD 180/m² USD 270.000
Galpón: 800 m² × USD 420/m² (estructura metálica simple) USD 336.000
Oficinas: 80 m² × USD 950/m² (categoría media) USD 76.000
Total construcción a nuevo USD 412.000
Coeficiente Fitto-Corvini (21-35 años / Regular) 0,58
Valor construcción depreciada (412.000 × 0,58) USD 238.960
VALOR TOTAL = USD 270.000 + USD 238.960 USD 508.960

⑨ Cuándo se usa el método de costo y cuándo tiene limitaciones

✓ Funciona muy bien cuando...
  • No hay comparables disponibles en la zona
  • El inmueble es singular, atípico o de uso especial
  • La construcción es reciente (menos de 10 años)
  • Se necesita un valor mínimo técnico como techo de valor
  • El comprador es un inversor que evalúa el costo de reposición
✗ Tiene limitaciones cuando...
  • El inmueble tiene mucha antigüedad y la depreciación es difícil de estimar
  • El valor del terreno supera ampliamente al de la construcción (lote de alta edificabilidad)
  • Hay grandes reformas no documentadas que cambian la categoría real
  • El mercado valúa muy por encima o por debajo del costo de construcción
  • Los comparables de terrenos de la zona son escasos o no representativos

⑩ Costo de reposición vs. otros métodos de tasación

Criterio Costo reposición Comparativo Capitalización
Lógica base ¿Cuánto cuesta construirlo hoy? ¿Cuánto paga el mercado por algo similar? ¿Cuánto rinde como inversión?
Requiere comparables Solo de terrenos Sí — mínimo 3 Requiere datos de ingresos
Mejor para Inmuebles singulares, control Viviendas urbanas Inmuebles productivos
Variable más sensible Categoría constructiva y depreciación Precio m² de zona y ajustes Tasa de capitalización
Uso como método de control Muy frecuente Poco — es el método principal A veces, junto al comparativo

⑪ Errores comunes en el método de costo de reposición

❌ Usar costos de construcción desactualizados El índice CAC varía mensualmente. Usar costos de hace 6 meses o más sin actualización puede introducir errores del 5-15% dependiendo del período de inflación en construcción.
❌ Asignar la categoría incorrecta Categorizar una construcción estándar como media-alta puede sobrevaluar el resultado en un 20-30%. La categoría debe determinarse por inspección visual de materiales y terminaciones reales.
❌ No ajustar por reformas integrales Un inmueble de 30 años con reforma integral reciente no debe tratarse como uno de 30 años sin reformas. El coeficiente de Fitto-Corvini debe ajustarse según la proporción de la obra nueva.
❌ Sumar amplificaciones no documentadas Construir sobre terreno sin permisos (ampliaciones irregulares) no puede sumarse al valor como si fuera obra legal. La construcción irregular tiene un descuento por el riesgo de regularización.
❌ No considerar la obsolescencia funcional Un edificio de oficinas con plantas de baja altura (2,40m) en un mercado que hoy exige 2,80m tiene una obsolescencia funcional que Fitto-Corvini no captura automáticamente.
❌ No validar con el método comparativo El resultado del costo de reposición siempre debe cruzarse con el comparativo cuando hay datos disponibles. Si difieren más del 15%, hay que revisar los supuestos de ambos.

⑫ Preguntas frecuentes

¿El método de costo siempre da el precio de mercado?

No necesariamente. El costo de reposición establece un valor técnico que puede diferir del precio de mercado. En zonas muy demandadas, el mercado puede pagar más que el costo de reposición (los compradores valoran la ubicación más que el costo de la construcción). En zonas deprimidas, el mercado puede pagar menos. Por eso se usa principalmente como método de control y para inmuebles sin comparables, no como único método de valoración.

¿Cómo se trata una casa reciclada con materiales originales de valor?

Las casas históricas o recicladas con materiales especiales (pisos originales, herrería artesanal, maderas nobles) requieren un análisis por componentes separado del método estándar. El perito valúa cada elemento especial a precio de reposición actual (cuánto costaría reproducirlo hoy) y aplica el coeficiente de conservación correspondiente a cada ítem. El resultado puede ser significativamente mayor que una aplicación estándar de Fitto-Corvini.

¿Qué pasa cuando el valor del terreno supera al de la construcción?

Es una situación frecuente en zonas de alta demanda constructiva. Cuando el valor del terreno libre supera al valor del lote edificado más la construcción depreciada, el inmueble tiene vocación de demolición y desarrollo. En esos casos, el método de costo puede subestimar el valor real del activo, y el método residual es más representativo porque captura el potencial de desarrollo del suelo.

¿Cómo se actualiza el costo de construcción de un año a otro?

La actualización se realiza aplicando la variación del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que se publica mensualmente. El índice CAC mide la variación de costos de insumos y mano de obra de construcción. También se puede usar el tipo de cambio dólar MEP para convertir valores en pesos al equivalente en dólares. En tasaciones bancarias, las entidades establecen sus propias tablas actualizadas de referencia que el tasador debe usar.

¿Las mejoras recientes (cocina nueva, baño remodelado) modifican la categoría constructiva?

No necesariamente modifican la categoría, pero sí el estado de conservación y pueden justificar un coeficiente Fitto-Corvini superior al que correspondería solo por antigüedad. La práctica correcta es aplicar el coeficiente correspondiente a la antigüedad y el estado post-reforma, o hacer un cálculo mixto: valorar la estructura original con su antigüedad real y las mejoras renovadas como obra más reciente, ponderando cada componente según su proporción en el costo total.

¿El método de costo tiene validez para créditos hipotecarios?

Sí, siempre que esté incluido en el informe junto al método comparativo. Los bancos del sistema financiero argentino exigen tasaciones que incluyan al menos el método comparativo como principal. El costo de reposición se incluye como método complementario o de control. El banco toma el menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación para determinar el monto máximo del crédito hipotecario.

El método de costo de reposición es una herramienta técnica fundamental que todo tasador debe dominar, aunque raramente sea el método principal en tasaciones de viviendas urbanas con comparables disponibles. Su mayor valor está en su capacidad de establecer un piso técnico del valor —ningún inmueble puede valer menos que el terreno más la construcción depreciada— y en su utilidad como método de control que valida los resultados del comparativo. Cuando ambos métodos convergen en un rango similar, el resultado de la tasación tiene una solidez metodológica difícil de cuestionar.

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