Publicado en Inmobiliar... Mercado In...

Métodos de Tasación Inmobiliaria: Cuáles Son y Cómo Se Aplican en Argentina (2026)

Guía completa · 2026

Explicación completa de todos los métodos de valuación de inmuebles: cuándo se usa cada uno, cómo se calculan, sus ventajas y limitaciones, y qué método aplica a tu propiedad.

 
5
Métodos reconocidos
+3
Métodos complementarios
1
Método más usado en CABA
48hs
Tiempo tasación profesional

No existe un único método de tasación inmobiliaria válido para todos los casos. Cada tipo de propiedad, cada situación de mercado y cada finalidad de la valuación requiere aplicar el método más adecuado —o una combinación de ellos— para obtener el valor de mercado con la mayor precisión posible. Esta guía explica en detalle cada método reconocido, cuándo se usa, cómo se calcula y cuáles son sus ventajas y limitaciones.

Contenido de esta guía

① Qué es un método de tasación
② Método comparativo de mercado
③ Método por costo de reposición
④ Método residual o de desarrollo
⑤ Método de regresión estadística (hedónico)
⑥ Método de la tabla de Fitto y Corvini
⑦ Métodos complementarios
⑧ Qué método aplica a tu propiedad
⑨ Cómo se combinan los métodos
⑩ Errores comunes en la elección del método
⑪ Preguntas frecuentes

① ¿Qué es un método de tasación inmobiliaria?

Un método de tasación inmobiliaria es el procedimiento técnico y sistemático que utiliza un perito para determinar el valor de mercado de un inmueble. Cada método parte de una lógica distinta: algunos comparan el inmueble con otros similares vendidos, otros calculan cuánto costaría construirlo hoy, y otros estiman el valor a partir de lo que puede generar el activo.

En Argentina, los métodos de tasación están encuadrados dentro del marco técnico de las normas IRAM, las recomendaciones del Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN) y los estándares internacionales del International Valuation Standards Council (IVSC). Un perito matriculado debe justificar en su informe qué método eligió y por qué es el más adecuado para ese inmueble y situación.

✓ Cuándo se requiere
  • Compraventa de inmuebles
  • Créditos hipotecarios
  • Sucesiones y divorcios
  • Pericias judiciales
  • Declaraciones impositivas
📋 Qué debe incluir el informe
  • Identificación del inmueble
  • Método aplicado y justificación
  • Comparables o datos de respaldo
  • Valor resultante con rango
  • Firma y matrícula del perito

② Método comparativo de mercado

Es el método más utilizado en Argentina para valuar propiedades residenciales y comerciales en zonas urbanas con suficiente actividad de mercado. Su lógica es simple: el valor de una propiedad es lo que un comprador informado estaría dispuesto a pagar en condiciones normales de mercado, y eso se determina observando qué pagaron otros compradores por propiedades similares.

Fórmula base

Valor = Precio m² zona × Superficie homogeneizada × Σ Coeficientes de ajuste

Los coeficientes de ajuste corrigen diferencias entre el inmueble a tasar y los comparables: piso, orientación, antigüedad, estado, amenities, cochera, etc.

Pasos del método comparativo:

Paso 1 — Relevamiento Se recopilan al menos 3 comparables: propiedades similares vendidas o en oferta activa en la misma zona, con características equivalentes.
Paso 2 — Homogeneización Se calculan los m² homogeneizados de cada comparable, ponderando cubiertos, semicubiertos y descubiertos con sus coeficientes respectivos.
Paso 3 — Ajustes Se aplican coeficientes de ajuste a cada comparable para igualar las diferencias con el inmueble tasado: piso, estado, cochera, orientación, etc.
Paso 4 — Ponderación Se pondera el precio resultante de cada comparable (mayor peso a los más similares y recientes) para obtener el valor final del inmueble tasado.
✓ Ventajas
  • Refleja la realidad del mercado actual
  • Aceptado por bancos y juzgados
  • Fácil de explicar y auditar
✗ Limitaciones
  • Requiere comparables suficientes
  • Difícil en zonas con poca actividad
  • Sensible a precios de oferta inflados

③ Método por costo de reposición

Parte de la premisa de que el valor de un inmueble no puede superar lo que costaría construirlo de nuevo hoy. Se calcula sumando el valor del terreno al costo de construcción actualizado, y restando la depreciación acumulada por antigüedad, uso y obsolescencia.

Fórmula

Valor = Valor terreno + (Costo construcción × m² cubiertos) − Depreciación Depreciación = Costo construcción × Coeficiente Fitto-Corvini

Costo de construcción de referencia (2026): USD 700–1.100/m² para vivienda estándar; USD 1.200–1.800/m² para categoría media-alta, según CAC (Cámara Argentina de la Construcción).

Componentes del cálculo:

Valor del terreno Se obtiene del mercado de terrenos de la zona mediante el método comparativo aplicado específicamente a lotes. Es independiente de la construcción.
Costo de construcción Costo por m² para construir el mismo inmueble hoy, según categoría (económica, estándar, media-alta, premium). Se actualiza por índice CAC.
Depreciación Pérdida de valor por antigüedad, estado de conservación y obsolescencia funcional. Se calcula con la tabla de Fitto y Corvini o método lineal.
✓ Ventajas
  • Útil cuando no hay comparables
  • Sirve como techo de valor
  • Bueno para inmuebles singulares
✗ Limitaciones
  • No refleja dinámica del mercado
  • La depreciación puede subestimarse
  • Sensible al valor del terreno usado

④ Método residual o de desarrollo

Es el método por excelencia para valuar terrenos con potencial constructivo e inmuebles destinados a desarrollo o reciclaje. Parte del valor final del proyecto inmobiliario que se puede construir sobre ese suelo, y resta todos los costos hasta llegar al valor presente del terreno o inmueble base.

Fórmula simplificada

Valor terreno = Valor ventas del proyecto − Costos totales − Ganancia del desarrollador Costos totales = Construcción + Comercialización + Financieros + Impuestos

Ejemplo: Si el proyecto proyecta ventas por USD 3.000.000, costos totales de USD 2.000.000 y una ganancia del 15% (USD 450.000) → Valor residual del terreno = USD 550.000

Variables que más impactan en el método residual:

FOT y FOS: a mayor edificabilidad permitida, mayor valor residual del suelo.
Precio de venta del proyecto: el precio de venta final de las unidades es la variable más sensible del modelo.
Costo de construcción: pequeñas variaciones en el costo/m² impactan significativamente en el residual.
Tiempo de desarrollo: proyectos más largos tienen mayor costo financiero, reduciendo el residual.
✓ Ventajas
  • Ideal para terrenos y desarrollos
  • Incorpora el potencial constructivo
  • Muy usado por inversores y desarrolladores
✗ Limitaciones
  • Muy sensible a los supuestos del modelo
  • Requiere conocimiento de costos de obra
  • No aplica a inmuebles terminados para uso

⑤ Método de regresión estadística (modelo hedónico)

Es el método más sofisticado y el que utilizan los grandes portales inmobiliarios y organismos estadísticos para construir índices de precios. Parte de una base de datos grande de transacciones y aplica técnicas de regresión múltiple para descomponer el precio en sus atributos: m², piso, zona, antigüedad, amenities, etc., y asignar un valor a cada uno.

Concepto del modelo hedónico

Precio = β₀ + β₁(m²) + β₂(piso) + β₃(zona) + β₄(antigüedad) + β₅(amenities) + ε

Cada coeficiente β representa cuánto vale ese atributo específico en el mercado analizado. Por ejemplo, β₁ = 2.400 significa que cada m² adicional agrega USD 2.400 al precio, manteniendo el resto constante.

Este es el modelo que usa ZonaProp para calcular su ZP Index, que mide la evolución de precios del mercado. También lo usan portales como Properati y organismos como el INDEC para construir estadísticas del sector.

✓ Ventajas
  • Alta precisión con muchos datos
  • Elimina subjetividad del perito
  • Ideal para análisis masivos y portfolios
✗ Limitaciones
  • Requiere base de datos grande y actualizada
  • No capta características singulares
  • No tiene validez legal directa sin firma de perito

⑥ Tabla de Fitto y Corvini: el estándar argentino de depreciación

No es un método de tasación en sí mismo, sino la herramienta de cálculo de depreciación más utilizada en Argentina para determinar cuánto pierde de valor un inmueble por antigüedad y estado. Fue desarrollada por los ingenieros Fitto y Corvini en base a estudios de mercado del país, y es la referencia estándar del Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Coeficientes de conservación de valor (% del valor a nuevo)

Antigüedad Muy bueno Bueno Regular Malo
0–5 años 100% 95% 88% 78%
6–10 años 92% 87% 80% 70%
11–20 años 85% 78% 70% 58%
21–35 años 75% 68% 58% 46%
Más de 35 años 65% 55% 44% 30%

Ejemplo de aplicación: Casa de 18 años en estado bueno, costo de construcción de referencia USD 900/m², superficie 180 m². Costo a nuevo = 900 × 180 = USD 162.000. Coeficiente Fitto-Corvini (18 años / bueno) = 78%. Valor de la construcción depreciada = 162.000 × 0,78 = USD 126.360. A esto se suma el valor del terreno para obtener el valor total.

⑦ Métodos complementarios y especiales

📊 Método por índices de mercado

Actualiza una tasación anterior aplicando el índice de variación de precios del período (ZonaProp Index, CAC, CPI). Útil para actualizar valores cuando no hay tiempo para una nueva tasación completa.

Uso: actualización de tasaciones recientes
🏗️ Método por costo histórico actualizado

Parte del costo original de construcción documentado y lo actualiza por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Se aplica la depreciación de Fitto-Corvini sobre el valor actualizado.

Uso: inmuebles con documentación histórica detallada
🌾 Método agronómico (rurales)

Específico para campos y tierras rurales. Analiza la capacidad productiva del suelo, el rendimiento agrícola histórico, la aptitud ganadera y el acceso al agua para determinar el valor de la tierra.

Uso: campos, estancias, tierras agrícolas

⑧ ¿Qué método aplica a tu propiedad?

Tipo de propiedad Método principal Método de control
Departamento en CABA o GBA Comparativo de mercado Costo de reposición
Casa en zona urbana Comparativo de mercado Costo de reposición con Fitto-Corvini
PH con espacio exterior Comparativo ajustado Costo de reposición
Terreno urbano edificable Comparativo + Residual Regresión estadística si hay datos
Local comercial Comparativo de mercado Costo de reposición
Inmueble singular / atípico Costo de reposición Comparativo con ajustes amplios
Campo / tierra rural Agronómico Comparativo de mercado rural

⑨ Cómo se combinan los métodos en una tasación profesional

Un perito matriculado raramente aplica un único método. La práctica profesional establece usar un método principal y al menos uno de control, para validar el resultado y darle mayor solidez al informe. La combinación más frecuente en Argentina es:

Viviendas urbanas
Comparativo (70% del peso) + Costo de reposición (30% del peso)
Terrenos
Comparativo (50%) + Residual (50%) con promedio ponderado
Pericias judiciales
Tres métodos por separado + reconciliación con justificación técnica

⑩ Errores comunes en la elección y aplicación del método

❌ Usar solo precios de oferta como comparables Los precios publicados en portales son pedidos, no precios de cierre. Usarlos sin corrección sobrevalúa el inmueble entre un 10% y 20%.
❌ No justificar la elección del método Un informe de tasación profesional debe explicar por qué se eligió ese método para ese inmueble. La ausencia de justificación debilita la validez legal del informe.
❌ Aplicar Fitto-Corvini sin ajuste por reforma Un inmueble antiguo con reforma integral reciente no debe depreciarse como uno sin reformas. El perito debe ajustar el coeficiente según el estado real post-reforma.
❌ Confundir método residual con comparativo Valuar un terreno solo por comparables de lotes sin considerar el potencial constructivo puede subvaluar significativamente un terreno bien ubicado con alto FOT.
❌ Usar una sola fuente de datos Basar todo el análisis comparativo en un único portal o una única fuente reduce la confiabilidad del resultado. Se deben cruzar al menos 2-3 fuentes de datos.
❌ No actualizar el costo de construcción El índice CAC varía mensualmente. Usar costos de construcción desactualizados en el método de reposición genera errores significativos en el valor final.

⑪ Preguntas frecuentes

¿Qué método usa el banco para tasar un inmueble en un crédito hipotecario?

Los bancos en Argentina utilizan principalmente el método comparativo de mercado, complementado con el costo de reposición como validación. El tasador bancario debe estar inscripto en el registro de peritos de cada entidad y sus informes siguen protocolos específicos del BCRA. El banco siempre toma el menor valor entre el precio de compraventa pactado y el valor de tasación para determinar el monto del préstamo.

¿Cuál es la diferencia entre una tasación y una valuación?

En Argentina ambos términos se usan con frecuencia como sinónimos, pero existe una distinción técnica. La tasación es el proceso de determinar el valor de mercado de un inmueble específico en un momento dado, y resulta en un valor puntual con firma de perito. La valuación es un término más amplio que incluye también la determinación de valores con fines contables, fiscales o de seguros, que pueden diferir del valor de mercado.

¿Puede el mismo inmueble tener dos tasaciones distintas?

Sí, y es más común de lo que parece. Dos peritos pueden llegar a valores distintos por diferencias en los comparables elegidos, los coeficientes de ajuste aplicados y el peso dado a cada variable. Una variación de hasta el 10% entre dos tasaciones del mismo inmueble se considera normal y aceptable. Diferencias mayores suelen indicar un error metodológico o la elección de comparables poco representativos.

¿Qué método usa la AFIP para valuar inmuebles?

La AFIP/ARCA determina el valor fiscal de los inmuebles a través de las valuaciones catastrales realizadas por los organismos provinciales (ARBA en Buenos Aires, DGR en CABA, etc.). Estas valuaciones se basan en modelos masivos de valoración que consideran la zona, la superficie y la categoría constructiva, pero históricamente han estado muy por debajo del valor de mercado real. Para declaraciones de bienes personales, los contribuyentes pueden optar por el mayor entre el valor de adquisición actualizado y la valuación fiscal.

¿Cuándo se usa el método residual en lugar del comparativo?

El método residual se aplica principalmente cuando la variable determinante del valor no es el inmueble en su estado actual sino su potencial de desarrollo. Un terreno bien ubicado con alto FOT, o una casa antigua sobre un lote grande en zona de alta demanda constructiva, pueden tener un valor residual muy superior al que surgiría de comparar solo con propiedades similares. En esos casos, el método comparativo sin considerar el potencial subestimaría significativamente el valor real del activo.

¿Tienen los métodos de tasación validez internacional?

Los métodos comparativo, de costo y residual son reconocidos internacionalmente por el IVSC (International Valuation Standards Council) y tienen equivalencia con las normas IVS. Argentina adhiere a estos estándares a través del Tribunal de Tasaciones de la Nación y las normas IRAM. Para tasaciones con fines de inversión extranjera o financiamiento internacional, se puede requerir un informe adicional que certifique el cumplimiento de los estándares IVS.

Conocer los métodos de tasación inmobiliaria te permite entender cómo se determina el valor de cualquier propiedad y evaluar si el proceso aplicado por un perito es el más adecuado para tu caso. Cada método tiene su lógica, sus ventajas y sus limitaciones. La clave de una buena tasación está en elegir el método correcto, aplicarlo con datos actualizados y respaldarlo con comparables reales. Eso es lo que distingue a un informe de tasación profesional de una simple estimación.

Tasación profesional con el método correcto

Nuestros peritos matriculados aplican el método de tasación más adecuado para cada tipo de propiedad, con datos reales de escrituraciones y comparables actualizados. Sin cargo, sin compromiso.

✓ 100% Gratuita
Sin costo, sin compromiso
✓ Peritos Matriculados
Metodología certificada
✓ Informe en 48hs
Con metodología detallada
Solicitar tasación gratuita →

 

 

Servicio 100% gratuito

¿Querés saber cuánto vale tu propiedad?

Tasación profesional sin cargo. Resultado en 24 hs hábiles.

Tasar mi propiedad →
 

TasacionesDeInmuebles.com.ar

CABA  Palermo · Recoleta · Belgrano · Núñez · Barrio Norte · Villa Urquiza
GBA   San Isidro · Beccar · Vicente López · Olivos · Martínez · San Fernando

© 2026 · Tasaciones Gratuitas
Zona Norte GBA & Capital Federal