Las Diferentes Tipologías de Tasaciones Inmobiliarias: Una Guía Completa para Entender su Importancia

La tasación inmobiliaria es un proceso esencial para conocer el valor de una propiedad en diferentes escenarios. Cada inmueble tiene características particulares y propósitos específicos, por lo que el tipo de tasación varía según las necesidades del propietario o de las instituciones involucradas. En esta guía ampliaremos las principales tipologías de tasaciones, detallando sus características, utilidad y factores que influyen en el resultado final.

1. Tasaciones de Expropiación: Garantizando la Justicia en Proyectos Públicos

Cuando un inmueble es requerido por el Estado para un proyecto de utilidad pública, como la construcción de carreteras, parques o infraestructura, se realiza una tasación de expropiación. Este proceso busca determinar:

• El valor justo del inmueble afectado, teniendo en cuenta el mercado actual.
• La indemnización total, que incluye no solo el valor del bien, sino también las pérdidas indirectas o "daño emergente".

Factores clave:

• Superficie expropiada: si se trata de una expropiación parcial, es necesario calcular el impacto sobre el valor del terreno restante.
• Usos futuros del área: un terreno comercial expropiado para fines públicos puede afectar las rentabilidades proyectadas.

Estadísticas recientes:
Más del 65% de las propiedades expropiadas en los últimos años han recibido una indemnización entre un 10% y un 20% superior al valor estrictamente calculado, para cubrir daños colaterales.

2. Tasaciones por Servidumbre: Valoración en Situaciones de Restricción

La servidumbre se refiere a las limitaciones impuestas sobre un inmueble para permitir un uso específico, como la instalación de cables eléctricos, tuberías o caminos de acceso. Este tipo de tasación evalúa cómo estas restricciones afectan el valor de la propiedad.

Impacto en el valor:

• Servidumbres administrativas: suelen reducir el valor entre un 10% y un 25%.
• Servidumbres privadas: como el derecho de paso, pueden variar según el grado de restricción.

Ejemplo práctico:
Una propiedad urbana con una servidumbre de paso puede perder competitividad en el mercado, especialmente si limita el acceso o reduce la privacidad del inmueble.

3. Tasaciones de Nuda Propiedad: Cuando el Uso y la Propiedad Están Separados

Este tipo de tasación evalúa el valor de una propiedad cuando el uso y disfrute del inmueble están cedidos a un usufructuario. Aquí, el propietario conserva el título, pero no puede habitar ni alquilar el inmueble mientras dure el usufructo.

Elementos determinantes:

• La expectativa de vida del usufructuario.
• El valor del inmueble en el mercado.

Relación de valor:

• La nuda propiedad suele representar entre el 40% y el 70% del valor total, dependiendo de la duración estimada del usufructo.

Caso práctico:
Un departamento en Recoleta con un usufructo de 15 años puede tener un valor reducido en un 50% respecto al precio de mercado pleno.

4. Tasaciones de Espacio Aéreo: Valorando la Potencialidad de Construcción

En áreas urbanas densas, el espacio aéreo cobra gran relevancia. Este tipo de tasación se aplica para propiedades con potencial de sobreelevación, como edificios que pueden añadir pisos adicionales.

Factores influyentes:

• Zonificación y normativas locales.
• Valor del metro cuadrado en la zona.
• Impacto de la sobreelevación en la estructura existente.

Datos destacados:
En barrios como Palermo o Puerto Madero, el espacio aéreo puede representar hasta un 25% del valor total de una propiedad gracias al alto costo del metro cuadrado.

5. Tasaciones de Parcelas Posesorias: Valorando Propiedades Sin Títulos Formales

En situaciones donde el propietario no tiene el título de dominio formal, pero sí ha ejercido una posesión continua y pacífica, se realiza una tasación posesoria. Este proceso se centra en:

• El tiempo de posesión del inmueble.
• Mejoras realizadas por el ocupante.
• Posibilidad de regularización del dominio.

Relación de valor:
Una parcela posesoria puede alcanzar entre el 60% y el 80% del valor de mercado de una propiedad con título perfecto, dependiendo del tiempo de posesión y las mejoras realizadas.

6. Tasaciones Atípicas: Soluciones para Contextos Especiales

Este tipo de tasación abarca situaciones excepcionales, donde el valor del inmueble debe calcularse bajo condiciones específicas. Algunas variantes incluyen:

• Valor de realización inmediata: para ventas urgentes, donde el precio suele ser un 20%-30% inferior al valor de mercado.
• Valor de subasta: se define según el posible resultado de una venta forzada.
• Valor histórico: útil para litigios o disputas legales.

Importancia:
Las tasaciones atípicas requieren de peritos altamente capacitados, ya que suelen estar vinculadas a procesos legales o situaciones económicas críticas.

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