Todo lo que necesitas saber sobre costos de escritura y responsabilidades
La compra o venta de un inmueble va mucho más allá del precio acordado entre las partes. Implica un proceso con costos adicionales que pueden representar un porcentaje significativo del valor de la propiedad, y estos gastos suelen dividirse entre el comprador y el vendedor. A continuación, analizamos los costos asociados, las responsabilidades de cada parte y los tiempos estimados para completar la escritura.
¿Qué es una escritura y por qué es necesaria?
La escritura es el documento legal que certifica la transferencia del título de propiedad de un inmueble. Este proceso lo lleva adelante un escribano, quien verifica que la documentación esté en orden y que no existan embargos, deudas o conflictos sobre el bien.
Una vez completada, la escritura garantiza la titularidad plena al comprador, protegiéndolo de posibles reclamos futuros sobre el inmueble. Por esta razón, aunque existen alternativas como boletos de compraventa o cesiones de derechos, la escritura es la única opción definitiva y segura para concretar una operación inmobiliaria.
¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad?
El costo de la escritura se calcula como un porcentaje del valor de venta del inmueble, e incluye impuestos, honorarios y tasas. Estos gastos se distribuyen entre comprador y vendedor, aunque las partes pueden pactar otras condiciones en el contrato.
Gastos que corresponden al vendedor:
- Impuesto de sellos:
- 1,8% del valor de la propiedad en operaciones estándar.
- En algunos casos, el impuesto se calcula sobre el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) si este supera el valor declarado.
- Certificaciones previas:
- Certificados de deuda, inhibiciones y registro de la propiedad, generalmente entre el 0,2% y el 0,4% del valor del inmueble.
- Impuesto a las ganancias:
- Aplica un 15% sobre la ganancia de capital para personas físicas o un 35% para personas jurídicas, en caso de que no se trate de vivienda única exenta de impuestos.
- Otros gastos:
- Gastos de mantenimiento e impuestos hasta el día de la escritura.
Gastos que corresponden al comprador:
- Honorarios del escribano:
- Generalmente, el 2% del valor de la propiedad.
- Inscripciones y tasas:
- 0,2% del valor del inmueble para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuesto de sellos:
- Otro 1,8% del valor del inmueble. En caso de ser vivienda única y familiar, este porcentaje puede reducirse a 1,5%, con un descuento sobre los primeros $56 millones (ajustable según normativa vigente).
Comparativa de costos entre comprador y vendedor
Un análisis general muestra que el comprador asume entre el 3% y el 4% del valor de la propiedad en gastos, mientras que el vendedor debe afrontar entre el 2% y el 5%, dependiendo de los impuestos que le apliquen.
Por ejemplo, en una operación de $20.000.000:
- El comprador podría pagar entre $600.000 y $800.000 en gastos asociados.
- El vendedor asumiría costos por un mínimo de $400.000, dependiendo de los certificados, impuestos y obligaciones específicas.
Tiempos para completar una escritura
El tiempo promedio para finalizar una escritura varía entre 15 y 45 días, siempre que la documentación esté completa y no haya inconvenientes legales. Si faltan certificados o existen inhibiciones sobre la propiedad, este plazo puede extenderse significativamente.
Es importante destacar que, aunque el comprador puede tomar posesión del inmueble al firmar la escritura, en algunos casos los vendedores solicitan permanecer en el bien durante un período adicional. Esto suele resolverse firmando un contrato de comodato.
Consejos para evitar sorpresas financieras
- Asesoramiento profesional: Antes de iniciar cualquier operación inmobiliaria, es fundamental consultar a un escribano para entender los costos específicos de la operación y las responsabilidades legales.
- Negociación clara: Las partes pueden pactar la distribución de gastos al momento de firmar la reserva o el boleto de compraventa. Es clave documentar estos acuerdos para evitar futuros conflictos.
- Estudio de títulos: Asegúrate de que el inmueble esté libre de deudas o inhibiciones para evitar demoras y gastos imprevistos.
Conclusión
Es fundamental comprender que la compraventa de un inmueble no se limita al precio acordado entre las partes. Los costos asociados a la escritura y los impuestos pueden representar una parte importante de la transacción, y conocer de antemano qué le corresponde a cada parte es clave para evitar sorpresas.
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