Evolución del precio del m2 en el Mercado Inmobiliario en CABA

El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires continúa evolucionando con indicadores que reflejan cambios significativos en los valores de cierre de operaciones de compraventa. Durante diciembre de 2024, el precio promedio de cierre del metro cuadrado (m2) efectivo de departamentos se ubicó en 1.975 U$S/m2, según el índice elaborado por instituciones especializadas en conjunto con actores clave del sector.

Este valor no solo representa una referencia realista y actualizada del mercado, sino que también permite entender la brecha existente entre los precios publicados y los efectivamente pactados. En comparación con diciembre de 2023, el precio del m2 en Buenos Aires experimentó un aumento del 10,4 %, consolidando una tendencia alcista.

Análisis por Tipología de Propiedades

El mercado inmobiliario de Buenos Aires presenta variaciones importantes según la cantidad de ambientes de los departamentos:

• Monoambientes: El precio de cierre por metro cuadrado alcanzó los 2.136 U$S/m2, destacándose como la tipología más costosa en términos relativos.

• Departamentos de 2 ambientes: Registraron un valor de concreción de 1.981 U$S/m2.

• Departamentos de 3 ambientes: El precio de cierre se ubicó en 1.863 U$S/m2.

La brecha entre los valores publicados y los precios efectivos de cierre, conocida como rango de contraoferta, se situó en -4,44 %, levemente superior al -4,15 % registrado el mes anterior. Esta tendencia muestra una mayor estabilidad en la negociación de precios, con un rango que se mantiene por debajo del 5 % durante los últimos nueve meses.

Comparativa Histórica

Desde el inicio de la serie en enero de 2020, el valor actual del m2 se encuentra aún un 9,54 % por debajo, reflejando el impacto de fluctuaciones económicas y coyunturales en el mercado. Sin embargo, el repunte registrado durante 2024 sugiere una recuperación progresiva que podría consolidarse en 2025.

 

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) presenta una notable variabilidad en los precios por metro cuadrado (m²) según el barrio. A continuación, se detallan los valores promedio de cierre en dólares estadounidenses para los 15 barrios más destacados de la ciudad, basados en datos recientes:

1. Puerto Madero: Consolidado como el barrio más exclusivo de Buenos Aires, el precio promedio del m² alcanza los USD 5.985.

2. Palermo: Reconocido por su vibrante vida nocturna y espacios verdes, el m² se sitúa en USD 3.212.

3. Belgrano: Con una mezcla de arquitectura clásica y moderna, el valor promedio es de USD 3.030 por m².

4. Recoleta: Conocido por su elegancia y patrimonio cultural, el m² tiene un valor promedio de USD 2.689.

5. Núñez: Este barrio residencial muestra un precio promedio de USD 2.648 por m².

6. Caballito: Ubicado en el centro geográfico de la ciudad, el valor del m² es de USD 2.121.

7. Villa Urquiza: Con un crecimiento notable en los últimos años, el m² se valora en USD 2.566.

8. Colegiales: Con su ambiente tranquilo y calles arboladas, el precio promedio es de USD 2.566 por m².

9. San Telmo: Con su rica historia y arquitectura colonial, el m² tiene un valor de USD 1.945.

10. Almagro: Con una mezcla de tradición y modernidad, el precio promedio del m² es de USD 1.787.

11. Boedo: Conocido por su ambiente bohemio, el valor del m² se sitúa en USD 1.787.

12. Villa Crespo: Con una creciente oferta gastronómica y comercial, el m² tiene un valor de USD 1.787.

13. Parque Patricios: Con el desarrollo del Distrito Tecnológico, el precio promedio es de USD 1.672 por m².

Factores que Impulsan el Mercado

1. Demanda sostenida: La estabilidad de precios ha motivado a compradores a concretar operaciones, especialmente en propiedades de menor superficie.

2. Ajustes razonables: La moderada diferencia entre precios publicados y valores de cierre facilita acuerdos entre partes.

3. Revalorización de ubicaciones: Zonas con buena conectividad y servicios siguen siendo altamente demandadas.

4. Contexto económico: La inflación controlada y el retorno de créditos hipotecarios han generado un entorno más favorable.

 

Resumen Demográfico y Perfil de Compradores

Buenos Aires sigue atrayendo a diversos perfiles de compradores:

• Jóvenes profesionales: Interesados en monoambientes por su menor costo y ubicación estratégica.

• Familias: Prefieren departamentos de 2 y 3 ambientes en zonas residenciales consolidadas.

• Inversionistas: Apuestan a propiedades bien ubicadas con potencial de valorización y renta.

Análisis Detallado por Barrios de CABA

1. Palermo

Precio actual: 2.340 U$S/m2
Histórico: Ha mostrado un repunte del 12 % respecto a 2023. Palermo sigue siendo una opción preferida por su combinación de oferta cultural, espacios verdes y vida nocturna.
Conclusión: La fuerte demanda mantiene los precios elevados, especialmente en zonas cercanas a parques y avenidas principales.

2. Recoleta

Precio actual: 2.580 U$S/m2
Histórico: Estabilidad relativa con un crecimiento moderado del 8 %.
Conclusión: Sigue siendo uno de los barrios más cotizados por su perfil residencial de alto nivel.

3. Belgrano

Precio actual: 2.460 U$S/m2
Histórico: Incremento del 10 %.
Conclusión: La cercanía al transporte público y su perfil residencial consolidado mantienen la demanda estable.

4. Caballito

Precio actual: 2.000 U$S/m2
Histórico: Crecimiento del 9 %.
Conclusión: Se consolida como una opción para familias por su buena infraestructura y accesibilidad.

5. Villa Urquiza

Precio actual: 1.950 U$S/m2
Histórico: Incremento del 11 %.
Conclusión: La expansión de desarrollos inmobiliarios y su ambiente familiar impulsan su valorización.

6. San Telmo

Precio actual: 1.750 U$S/m2
Histórico: Estabilidad con ligero aumento del 6 %.
Conclusión: El atractivo turístico y cultural sigue siendo clave.

7. Puerto Madero

Precio actual: 4.500 U$S/m2
Histórico: Incremento del 15 %, consolidándose como el barrio más caro de la ciudad.
Conclusión: La exclusividad y desarrollos de lujo mantienen altos precios.

8. Almagro

Precio actual: 1.850 U$S/m2
Histórico: Crecimiento del 7 %.
Conclusión: La cercanía al centro y su carácter tradicional siguen atrayendo compradores.

9. Villa Crespo

Precio actual: 1.940 U$S/m2
Histórico: Incremento del 9 %.
Conclusión: Su cercanía a Palermo lo convierte en una alternativa atractiva.

10. Flores

Precio actual: 1.700 U$S/m2
Histórico: Crecimiento del 5 %.
Conclusión: Persiste como una opción económica dentro de la ciudad.

11. Núñez

Precio actual: 2.380 U$S/m2
Histórico: Incremento del 12 %.
Conclusión: El perfil residencial premium mantiene alta la demanda.

12. Barracas

Precio actual: 1.680 U$S/m2
Histórico: Aumento del 6 %.
Conclusión: La revalorización de áreas cercanas al Distrito de Diseño impulsa su crecimiento.

13. Villa Devoto

Precio actual: 2.100 U$S/m2
Histórico: Incremento del 10 %.
Conclusión: La tranquilidad y espacios verdes siguen atrayendo familias.

14. Parque Chacabuco

Precio actual: 1.780 U$S/m2
Histórico: Crecimiento del 7 %.
Conclusión: Sigue siendo una opción accesible con buen potencial de valorización.

15. Boedo

Precio actual: 1.720 U$S/m2
Histórico: Aumento del 8 %.
Conclusión: La identidad cultural y la expansión de servicios lo mantienen en crecimiento.

 

Comparativa Histórica

Desde el inicio de la serie en enero de 2020, el valor actual del m2 se encuentra aún un 9,54 % por debajo, reflejando el impacto de fluctuaciones económicas y coyunturales en el mercado. Sin embargo, el repunte registrado durante 2024 sugiere una recuperación progresiva que podría consolidarse en 2025.

Factores que Impulsan el Mercado

1. Demanda sostenida: La estabilidad de precios ha motivado a compradores a concretar operaciones, especialmente en propiedades de menor superficie.

2. Ajustes razonables: La moderada diferencia entre precios publicados y valores de cierre facilita acuerdos entre partes.

3. Revalorización de ubicaciones: Zonas con buena conectividad y servicios siguen siendo altamente demandadas.

4. Contexto económico: La inflación controlada y el retorno de créditos hipotecarios han generado un entorno más favorable.

Resumen Demográfico y Perfil de Compradores

Buenos Aires sigue atrayendo a diversos perfiles de compradores:

• Jóvenes profesionales: Interesados en monoambientes por su menor costo y ubicación estratégica.

• Familias: Prefieren departamentos de 2 y 3 ambientes en zonas residenciales consolidadas.

• Inversionistas: Apuestan a propiedades bien ubicadas con potencial de valorización y renta.

Tendencias para 2025

Se espera que el mercado inmobiliario continúe mostrando signos de crecimiento moderado. Algunas proyecciones clave incluyen:

• Incremento sostenido de precios: Se prevé un aumento del 8 % al 10 % en el valor del m2 durante el próximo año.

• Mayor estabilidad: Las negociaciones seguirán mostrando rangos de contraoferta inferiores al 5 %.

• Innovación en diseño: Los compradores buscarán cada vez más propiedades con características sustentables y diseños abiertos.

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• Información confiable: Las tasaciones brindan una referencia realista del valor de mercado.

• Maximización del valor: Identifican oportunidades para mejorar el atractivo y valor de una propiedad.

• Negociaciones ágiles: Facilitan acuerdos justos entre compradores y vendedores.

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