El metro cuadrado en CABA: precios en alza y recuperación del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) cierra el 2024 con un panorama alentador, marcado por un aumento sostenido en los precios del metro cuadrado y una creciente demanda de departamentos, especialmente en los segmentos más accesibles. A continuación, un análisis detallado sobre los valores del mercado, los tipos de propiedades más buscados y las perspectivas para el 2025.

Evolución de los precios del metro cuadrado en 2024

El valor promedio del metro cuadrado en CABA alcanzó en noviembre de 2024 los USD 2.028, marcando un incremento respecto a los USD 1.998 de octubre. Este crecimiento refleja una apreciación interanual del 15,3% en comparación con el mismo mes del año pasado.

Por tipo de unidad, los valores promedio fueron:

• Monoambientes: USD 2.248 por m².
• Departamentos de 2 ambientes: USD 2.086 por m².
• Departamentos de 3 ambientes: USD 1.916 por m².

A pesar de este repunte, los valores actuales del metro cuadrado aún se sitúan un 7,1% por debajo de los registrados a principios de 2020, reflejando los efectos residuales de una crisis que afectó al mercado inmobiliario durante cinco años.

Comparación de precios y demanda por tipo de unidad

El 2024 consolidó una fuerte demanda por departamentos de 1, 2 y 3 ambientes, impulsados por su accesibilidad en precios y el interés de inversores que buscan generar ingresos por alquiler.

• Monoambientes usados: Valor promedio de USD 67.500, destacándose como una opción ideal para compradores primerizos o inversionistas que priorizan la rentabilidad.
• Dos ambientes: Precio promedio de cierre en USD 79.000, con alta demanda por su balance entre tamaño y precio.
• Tres ambientes: Cotización promedio de USD 109.725, con un mercado dinámico entre familias pequeñas y compradores finales.
• Cuatro ambientes o más: Con precios que rondan los USD 150.000, este segmento mostró menor demanda debido a su alto costo, aunque comienza a ganar protagonismo con la expectativa de créditos hipotecarios más accesibles.

Brecha entre valores publicados y efectivos

Un fenómeno destacable en el 2024 fue la reducción de la brecha entre los precios de publicación y los valores finales de venta. Durante los primeros meses del año, esta diferencia osciló entre el 3,16% y el 6,89%, evidenciando un mercado más estable y con mayor previsibilidad para las partes involucradas.

Zonas con mayor dinamismo

Los barrios más demandados durante el 2024 fueron aquellos que ofrecen una combinación de conectividad, calidad de vida e infraestructura:

1. Palermo, Belgrano, Recoleta y Caballito: Registraron los mayores aumentos en los precios del metro cuadrado, consolidándose como las zonas premium de la ciudad.
2. Barracas, Boedo, Parque Patricios y Mataderos: Presentaron un comportamiento más estable, aunque podrían ganar protagonismo en el futuro ante un aumento de la demanda en barrios con precios más competitivos.

Factores que impulsaron el mercado en 2024

El crecimiento en los valores de las propiedades y el volumen de transacciones estuvo influenciado por varios elementos clave:

1. Desaceleración de la inflación: La estabilidad relativa en el tipo de cambio y la reducción del ritmo inflacionario generaron mayor confianza en compradores e inversores.
2. Retorno gradual de créditos hipotecarios: Aunque todavía limitado, el acceso a financiamiento comenzó a movilizar la demanda, especialmente en los segmentos de departamentos pequeños.
3. Aumento de la rentabilidad en alquileres: Las mejoras en los ingresos por alquiler en dólares incentivaron a los inversores a participar más activamente en el mercado.

Proyecciones para 2025

Las expectativas para el mercado inmobiliario de CABA en el 2025 son optimistas, con una continuación de la tendencia alcista, aunque más moderada. Las zonas premium mantendrán su liderazgo en precios, mientras que los barrios periféricos podrían experimentar un crecimiento impulsado por políticas que fomenten el acceso a la vivienda y el crédito hipotecario.

Se espera que:

• Los departamentos de 1, 2 y 3 ambientes sigan siendo los protagonistas del mercado, por su demanda sostenida tanto en compra como en alquiler.
• El acceso a créditos hipotecarios permita una mayor inclusión de compradores finales, especialmente en la clase media.
• La brecha entre valores publicados y finales continúe reduciéndose, consolidando un mercado más equilibrado y transparente.

Conclusión

El mercado inmobiliario de CABA cierra el 2024 con señales claras de recuperación, marcadas por un aumento en los precios del metro cuadrado y una demanda sostenida en los segmentos más accesibles. Este panorama, combinado con expectativas de crecimiento económico y estabilidad financiera, posiciona al 2025 como un año clave para quienes deseen comprar, vender o invertir en propiedades.

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